提前償還房貸好棒棒?少了這個動作,會讓效益大打折扣!

2020-07-10 06:50

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提前償還房貸的效益,真的比定存還差嗎?(圖/擷取自咕嚕美國通)

提前償還房貸的效益,真的比定存還差嗎?(圖/擷取自咕嚕美國通)

你應該知道的是:在前一篇文章「提前償還房貸,以為可以省下利息?數據告訴你,這筆錢不如拿去定存!」,我們告訴讀者,提前償還房貸所獲得的報酬率遠低於房貸利率,效益甚至比定存還差。但仔細想想,房貸的利率是1.3%,定存的利率則是0.8%,那麼一直借房貸拿去定存不就穩賺不賠嗎?作者將在這一篇文章解答其中奧秘。

我們用前篇文章同樣的例子來說明:向銀行貸款1,000萬元,固定利率1.3%,20年期,本息攤還的方法

透過房貸提前償還計算機,每期的房貸支出約為:47,340元

如果提前償還100萬元,相當於跟銀行貸款900萬元,固定利率1.3%,20年期

透過房貸提前償還計算機,每期的房貸支出約為:42,606元

47,340元 vs. 42,606元

這兩組數字非常重要!

在前篇文章,我們的計算方式是透過提前償還房貸所省下的利息當做基準,用來比較多餘的閒置資金做定存以及指數化投資的差異。對於多餘資金的一次性動作比較上是沒有問題,但是如果考量到提前償還後所產生的現金流效益來說,可就有不一樣的結果。

假設投資人執行提前償還房貸的動作,每個月將會多出47,340元減去42,606元=4,734元的機會成本。

對於此機會成本的處置方式將影響優先償還房貸的效益。

(圖片來源/小資YP投資理財筆記)
(圖片來源/小資YP投資理財筆記)

根據上圖所示,採用提前償還房貸所省下的利息為136,166元,如果將剛剛所提及的每期4,734元的機會成本拿來做定存,則後者在20年期間所產生的效益約為10萬元。

如此一來,透過提前償還房貸整體所創造的利潤,就會優於把多餘資金單純做定存的行為。

處置機會成本的小動作,攸關提前償還房貸的大效益。

各位讀者,就是這個小動作,非常非常的重要!

當我們考慮還與不還哪種比較划算,其實是在比較下列方式看哪一個還得少。(100萬元利潤產生方式為最保守無風險的定存)

不還:1,000萬元的房貸總額 – 100萬元現金 – 100萬產生的利潤

vs.

還:(1,000-100萬元)的房貸總額 – 提前償還每月現金流產生的利潤

只要 不還的總額 > 還的總額,就表示提前償還是比較有效益的

也就是下列這個式子必須要成立

1,000萬元房貸 – 100萬元 – 100萬元的定存利潤 > 900萬元的房貸 – 每月現金流利潤

讓我們來拆解這個式子:

11,361,661 – 1,000,000 – 172,764 > 10,225,495 – 每月現金流利潤

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