房價上漲真有道理？專家揭露建商說不出口的秘密…原來還有這些「怪招」
建商的毛利率降低之後，有些「怪招」就會出現。（新新聞資料照）
你應該知道的是：房價看回不回，不僅無殼蝸牛叫苦連天，建商同時也是滿腹苦水，抱怨成本太高，根本沒有利潤可言。究竟，推升房價的主要因素是什麼呢？
電梯大樓的營造成本到底是多少？大概一坪12萬以上就算品質不錯了，一般大概是11萬左右，如果10萬以下的營造品質就不太理想了（當然要看樓高與設計）。壓到8萬以下呢？就需要老天保佑了，所以就算營造成本上漲了20％，對房價的影響不過就是2萬元而已。
那麼，建商說不出口上漲的成本到底是什麼？當然就是土地，而且土地成本上漲的速度比房價上漲的速度要快。
對於沒有囤地、養地的建商而言，土地成本一直上升，又只有一部分能夠轉嫁消費者，毛利率直直下降，真是苦不堪言。
有人說，不能課囤房稅的理由是，有些人也是省吃儉用很辛苦慢慢把這些房囤出來的。那囤地、養地的呢？保證省吃儉用十輩子都跨越不過那個門檻。
建商怪招一籮筐
毛利率降低之後，有些怪招就會出現（本來就存在的，只是用的建商越來越多），最直接的就是把營造成本用力往下壓，壓到10萬、甚至8萬以下。
好了，一個每建坪營造成本12萬的建案，和每坪營造成本8萬的建案，大家會選哪個？
－－－－－答案當然是－－－－－8萬。因為它比較「便宜」。一坪少4萬，30坪就少120萬，當然要便宜的，於是市場上劣幣驅逐良幣。
會造成這種現象，當然是消費者根本不知道房子每坪的造價多少。如果買到一坪8萬以下的，最好趕快去認識一些比較好的抓漏師傅，很容易就成為長期主顧。
另外一種怪招是反其道而行，號稱自己是好的建商，因為營造品質比較好，所以要貴一點，比如說一坪要貴10萬，買品牌、買安心。
問題是一坪貴10萬，如果這只是在反映營造成本，等於多了一倍，又不是蓋防核爆、防九級地震的豪宅，營造成本怎麼翻倍？也就是營造成本一坪或許只多個2萬，卻要消費者多付10萬。
會出這招，當然也是土地成本太高了，只好以此訴求拉高附加價值。購屋者願意買單的原因，或許是因為劣質建案雷到的新聞太多，所以多花這個錢。
總而言之，建商過去的口碑非常重要，一案建商或是打著大建商關係企業而沒有實績的要特別小心，和驗屋公司打好關係，也是可以了解一些建商營造品質。
最後，簽預售契約時，最後的交屋保留款就想辦法守住，以免交屋、驗屋出現一堆問題，無保留款可扣。
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