# 章定煊  

由前立委黃國昌和網紅「館長」陳之漢主辦的716凱道遊行，其中一主軸是「居住正義」。台灣尤其首善之區台北市的房價所得比長年來是「惡名昭彰」，幾十年來不但沒有任何改善的跡象，北市房價所得比一度高過「全球地王」香港，還開始從台北市向外溢出，過去被稱為「蛋白區」的新北甚至桃園，房價都一路上漲，甚至台中、台南、高雄，都「一脫」過去地產業者抱怨的「無趣、沒有動靜」，開始起漲向著高峰邁進。

前幾天我在國家政策研究院參加一場座談，崔媽媽執行長呂秉怡也有來，他在扶助與解決住屋問題努力了應該超過20年了。

來寫一個豬會飛的故事。

房市買氣旺，近期更出現掮客「炒紅單」、民眾夜排買房等現象。戴德梁行董事總經理顏炳立直言，房屋買賣不是嘉年華，目前呈現量價溫和上揚，但並沒有爆量，內行人一眼就能辨別是炒作。

房價居高不墜是老百姓心中的痛，如今低利率、資金水位豐沛的環境更助漲房價；盤點政策工具，學者點出，國發會、央行、財政部、金管會、內政部都有角色，特別是央行應該打頭陣，即刻祭出選擇性信用管制。

近來房市買氣爆棚，新建案動不動就潛銷預約數百組、開案即宣布熱銷5成以上，甚至連中古屋都得排隊看屋，加上近來資金浮濫、利率創新低，銀行開始祭出9成房貸、40年房貸、5年寬限期等優惠搶客，多方條件支撐下，讓業界笑稱，「除非打仗，否則房地產沒有下跌的理由。」

房價高漲，民眾叫苦連連，只能盼望哪天房價會下跌。但房價下跌並不是簡單容易的事，在大環境下，何時會降價沒有人猜得準。為此，財經學者章定煊日前在臉書上分享對於現今房價為何如此高漲的看法。

31年前的今天，有5萬人睡在台北忠孝東路上，這是民眾熟知的「無殼蝸牛運動」，也是台灣第1次以都市議題為主的社會運動。31年過去了，台灣達到「居住正義」了嗎？

所有人在購屋時，一定會挑選建商。同樣的地段，不同的建商所蓋出來的建案還是會出現價差，甚至每坪可以超過10萬至20萬元，不過究竟是什麼原因造成這樣的差異呢？學者認為，營建成本雖然比較高，但是更多的原因是土地成本太高了，只好用「營建成本高」的訴求來拉高附加價值。

你應該知道的是：房價看回不回，不僅無殼蝸牛叫苦連天，建商同時也是滿腹苦水，抱怨成本太高，根本沒有利潤可言。究竟，推升房價的主要因素是什麼呢？

最近有一、兩篇報導在談台灣房價指數創新高的事，到底漲在哪裡。

你應該知道的是：近來「囤房稅」議題再掀波瀾，內政部次長花敬群和民間團體吵成一片，隨後內政部也舉出數據強調「台灣囤房問題有限」。房產專家則直言，真正關鍵其實在於台灣房屋稅的「稅基」過低，如今政策走向也和庶民的居住正義漸行漸遠。

你應該知道的是：國泰建設日前公布今年第一季「國泰房地產指數」，從數據上來看，疫情對於房市買氣的影響似乎不大，但是計畫協同主持人、景文科技大學副教授章定煊從中分析幾項值得注意之處，甚至原先略有變盤跡象的市況，建商反倒無懼疫情肆虐，讓價空間相對有限。

你應該知道的是：在金庸小說《笑傲江湖》中，「辟邪劍法」為林平之的曾祖父林遠圖所創，在錄有辟邪劍法袈裟上，林遠圖是這麼寫的「這門劍法太過陰損毒辣，修習者必會斷子絕孫……」可是，大家會因為這樣子就不練「辟邪劍法」嗎？如今超級氾濫的貨幣政策，又何嘗不是各國政府走火入魔、瘋狂練劍造就的後果？

受到武漢肺炎衝擊，各行各業都面臨寒冬，許多人認為房價可能如SARS期間崩跌，不過實際上的降價幅度卻不大，財經專家就分析，這時建商不急著降價，自住客不急著下手，現在能成交的反而是另一群人為主。

最近一段時間由台南市開始，各地方政府調高房屋評定價值，並回溯及過去的老屋，激起許多業者及豪宅擁有者的劇烈反彈。這次需要調整幅度必須如此之大，主要還是過去幾十年來各地方政府完全不調整房屋評定價值，在租稅努力（TaxEffort）極度怠惰的結果。正因為過去地方政府在租稅努力如此的怠惰，讓目前許多縣市地方政府財政面臨破產的邊緣。基於政府不可能倒債的原則，這些面臨破產縣市最後還是要調度其他的租稅來源來補貼這個巨大的財政缺口。我們講得白話一點，大家得負擔更高的所得稅、消費稅、留下更多的公共債務給子孫，好讓大搞政策買票的地方政府所在地的房屋持有者負擔輕稅，這樣是否公平？現行房屋稅條例第五條規定；「房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之；」所謂的現值（PresentVaule），在財務或估價中，就是房屋的現在的重蓋一次的重製成本（ReplacementCost，RC）、或是現在出售變現所得的淨變現價值（NetRealizableValue，NRV）。在此概念下，隨便去批評政府「搶錢」並不厚道，因為調升後的房屋標準價格其實離「現值」還是有一定的差距。此外法律中既然明定是以現值為課稅基礎，溯及老屋就是正確的；因為不溯及老屋，就是按「歷史成本」（HistoricalCost¸HC）課稅，違反條例所規定。