中央銀行日前放寬自然人第2戶購屋貸款成數，市場開始討論房市是否迎來轉機。不過，景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，台灣房市目前真正面對的問題，不只是政府打不打房，而是在整體資金趨緊之下，銀行有限的信用資源究竟要分配給房地產，還是快速擴張的AI與半導體產業。
章定煊今（19）日在臉書發文指出，房地產市場高度仰賴財務槓桿，一旦銀行放款速度放慢、貸款成數降低、利率升高，從建商到購屋者都會受到影響。對於市場最關心的「現在適不適合買房」，他直言：「投資導向的，等這波AI大基建過去再說。」
央行鬆綁兩項管制 房市就此迎來轉機？
央行17日召開第3季理監事會，決議利率維持不變，同時調整兩項選擇性信用管制措施，包括將自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，並刪除購地貸款須切結於一定期間內動工興建的規定，新制自18日起實施。央行說明，相關調整主要是考量房市交易降溫、投機炒作減少，金融機構不動產授信風險控管也已有一定成效。
不過，章定煊認為，這次調整並不代表房市重新回到過去資金氾濫、房貸容易取得的環境。台灣房市目前遭遇的核心問題，是在信用開始吃緊後，央行與商業銀行都不願再讓過多資金流向房地產。
過去銀行有錢貸不掉 房貸成為主要去處
章定煊回顧，2022年以前，全球歷經多輪量化寬鬆，市場長期處於超低利率環境。當時經濟成長疲弱、企業投資意願不足，銀行手上握有大量資金，卻難以找到足夠的放款對象。
他表示，台灣民眾偏好儲蓄，對消費貸款需求也不高，無論車貸、信用貸款或信用卡循環等業務，銀行都不容易大幅拓展。相較之下，房貸具備擔保品，借款人又多被視為優質客戶，因此成為銀行最願意承作的業務，市場也形成利率低、額度高、撥款速度快的環境。
資金轉緊房市卻持續衝 房貸失控迫使央行出手
情況隨著美國聯準會啟動升息、對抗通膨而出現轉變。章定煊指出，全球資金環境開始緊縮後，台灣房市仍持續價量齊揚，加速消耗有限的金融資源，最終在2024年陸續出現房貸核貸困難、排隊等待撥款等問題。
央行隨後在2024年8月約談銀行，並於同年9月推出第7波選擇性信用管制。章定煊認為，若從時間順序觀察，並非央行先出手導致房貸困難，而是「房貸先失控，迫使央行出手進行信用分配」，新青安政策則進一步對房市需求產生推升作用。
AI大基建全面吸金 銀行的錢該貸給誰？
章定煊指出，如今台灣進入「AI大基建時代」，從晶圓、記憶體、被動元件到散熱、機殼等領域，都出現龐大的擴產與融資需求。電子業者為興建廠房及增加產能，資金需求動輒數百億元，甚至達到數千億元，國際AI企業同樣持續投入大筆資本支出。
在資金有限的情況下，他提出關鍵問題：「對商業銀行體系來說，它的錢要貸給誰？對中央銀行來說，現在資金有限，它要限制電子業貸款，還是限制房貸？」
章定煊表示，AI與半導體是當前台灣經濟成長的重要動能，銀行很難不支持企業擴大投資；台股若要維持高成交量，同樣需要大量資金。在通膨壓力仍未完全消退的情況下，各國央行也難以重回大規模貨幣寬鬆，房地產自然面臨資金排擠。
房貸高度依賴槓桿 投資買盤轉向股市
章定煊分析，房地產市場從土地開發、建案興建到民眾購屋，都建立在財務槓桿之上，完全以現金買房的人畢竟有限。當銀行貸得慢、貸得少，利率又比過去高，依靠槓桿推動的房市運作模式就會變得困難。
他也觀察到，過去股市行情大漲時，部分投資人會將獲利轉進房市、增加不動產配置；但在AI行情及科技股投資機會仍受關注的情況下，即使手上已有資金的投資人，也可能選擇繼續留在股市，而不是急著買房。
章定煊因此提醒，央行放寬第2戶房貸成數與購地貸款規定，只是調整部分信用限制，並不等於房市已經重返資金寬鬆年代。若是以自住需求為主，仍可依個人財務能力評估；但若以投資為目的，他的建議是：「等這波AI大基建過去再說。」
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