台灣不少老公寓的一樓設有騎樓，原本是供行人遮陽避雨的通道，卻常被住戶加裝鐵門、堆放雜物，甚至擺設桌椅做生意。不過，新竹市稅務局提醒，騎樓只要供公眾通行，符合規定即可申請減免地價稅，樓上住戶若持有土地持分，也可能一同受惠；但若加裝鐵門、堆放物品或作為營業場所，導致民眾無法通行，原有的地價稅減免就可能失效，騎樓部分也須依實際使用情況課徵房屋稅。2026年地價稅將於11月1日開徵，財政部也公布真實案例，一名地主在騎樓加裝鐵捲門，卻沒有依法申報，數年後遭稅務機關查獲，不僅必須補繳多年地價稅，還可能被處短漏稅額3倍以下罰鍰。究竟騎樓放哪些東西會影響減免？住在公寓3樓、4樓的民眾，也會受到影響嗎？
騎樓裝鐵門、堆雜物為何地價稅優惠會消失？關鍵在有沒有供公眾通行
根據新竹市稅務局說明，騎樓走廊地雖然屬於私人建築基地的一部分，但只要提供公眾通行，就有機會依《土地稅減免規則》申請減免地價稅。
然而，這項優惠並非永久有效，關鍵在於騎樓是否持續供民眾通行。稅務局指出，若住戶在騎樓裝設鐵門、圍欄或鐵捲門，阻礙行人經過；或是堆放物品、擺設商品、設攤營業，導致騎樓不再供公共通行，就不符合地價稅減免規定。
即使只在特定時間營業，將騎樓圍起來擺放桌椅供客人用餐，仍可能失去優惠資格。但要注意，並不是騎樓只要放了一雙鞋、一盆植物，就必然被取消地價稅減免。稅務機關判斷的核心，是騎樓的實際使用情況，以及是否已經影響公共通行。
例如一樓住戶在騎樓加裝鐵捲門，把原本開放通行的空間封閉成私人使用區域，就與單純暫時擺放、不影響行人通行的物品有明顯不同。
騎樓5種使用情況，地價稅、房屋稅怎麼算？
資料來源：新竹市稅務局、財政部稅務入口網。實際減免以公共通行狀況、核准範圍及稽徵機關認定為準。
騎樓加裝鐵捲門竟被追補4年地價稅！財政部揭真實案例
騎樓減免資格消失後，若沒有主動向稅務機關申報，還可能衍生補稅及罰鍰問題。
財政部2026年公布的地價稅常見違章案例指出，一名陳姓地主原本已申請核准，名下騎樓走廊地因供公眾通行，可以免徵地價稅。
不過，陳男自2021年2月起在騎樓加裝鐵捲門，讓原本供公眾通行的空間無法繼續使用，卻沒有在規定期限內向地方稅稽徵機關申報恢復課稅。
直到2025年，稅務機關查獲這項變更。依財政部公布的案例，陳男應自2022年起恢復按一般用地稅率課徵地價稅，須補繳2022年至2025年的稅款，並可能依規定被處短漏稅額3倍以下罰鍰。
依《土地稅減免規則》第29條，原本核准減免地價稅的土地，若減免原因或事實發生變更、消滅，土地權利人或管理人應於30日內向地方稅稽徵機關申報恢復徵稅。
若未依法申報而造成逃漏稅，依《土地稅法》第54條規定，除追補應納稅款外，還可能處短漏稅額3倍以下罰鍰。
一樓騎樓被封起來，住3樓也可能受影響？地價稅減免不只一樓有份
財政部指出，若公寓土地由不同樓層的所有權人持分共有，騎樓用地減免的效益，也會依各戶持有的土地比例分配。舉例來說，一棟4層樓公寓，一樓設有32平方公尺騎樓，上方有3層建築物，原本供公眾通行，可減徵騎樓用地的1/4，也就是8平方公尺。
若3樓住戶持有該筆土地1/4持分，便可按持分比例享有2平方公尺的地價稅課稅面積減免，並非只有一樓住戶能受惠。反過來說，如果一樓騎樓被封閉或改作私人營業使用，導致原本供公眾通行的減免條件消失，原先依土地持分受惠的樓上住戶，也可能因此失去相應的減免。
但這不代表一樓只要放了雜物，整棟公寓所有住戶的地價稅就必然增加。仍須確認土地權屬、實際減免範圍、騎樓是否不再供公眾通行，以及原先是否已核准減免。
騎樓地價稅減免多少？最高可全免，依上方建築樓層計算
騎樓走廊地的地價稅減免，並不是每棟房屋都採相同標準。
新竹市稅務局指出，符合公眾通行條件的騎樓走廊地，會依騎樓上方有無建築改良物，以及建築物層數決定減免比例。若騎樓上方沒有建築改良物，符合規定者可全免地價稅；上方有1層建築物，減徵1/2；有2層則減徵1/3；有3層減徵1/4；有4層以上則減徵1/5。
例如3層樓透天厝，騎樓上方有2層建築物，原本供公眾通行可減徵1/3；若把騎樓圍起來當成餐飲店的用餐區，導致不能繼續供行人通過，這項減免就不再適用。
這裡所說的減免比例，是符合條件的騎樓用地課稅面積比例，並非整棟房屋的地價稅直接打折。
騎樓拿來做生意，除了地價稅還要繳房屋稅？住家、營業用算法不同
新竹市稅務局提醒，騎樓如果供公眾通行，原則上不屬於房屋稅課徵範圍；但若加裝鐵門、圍欄阻礙通行，或作為營業、私人使用空間，致不再供公共通行，就須依實際用途課徵房屋稅。
稅務局曾舉例，一名謝先生持有3層樓房屋，騎樓原本供公共通行，可以減徵1/3地價稅，且騎樓部分不課徵房屋稅。後來謝先生把騎樓圍起來，擺放桌椅供客人用餐，因已不再供公共通行，不僅無法繼續享有地價稅減免，騎樓部分也須按營業用稅率課徵房屋稅。
若騎樓改為住家使用，則應依實際情形適用自住或非自住住家用房屋稅規定，並非所有圍用情況都直接按營業用稅率計算。
2026地價稅11月開徵！騎樓恢復通行，如何重新申請減免？
2026年地價稅繳納期間為11月1日至11月30日，若住家騎樓原本符合公眾通行條件，卻尚未申請地價稅減免，應留意申請期限。
依財政部規定，騎樓走廊地申請當年度地價稅減免，原則上須於9月22日前提出申請。2026年申請期限已過，現在才提出的新申請，原則上須等到2027年才能適用。
若過去已獲准減免，且騎樓持續供公眾通行、減免條件沒有改變，原則上不用每年重新申請。但若原本曾將騎樓圍用，後來拆除鐵門、清除障礙並恢復公眾通行，則應向土地所在地的地方稅稽徵機關確認減免資格及重新申請事宜。
FAQ｜騎樓地價稅減免5大問題
Q1：騎樓裝鐵門，會失去地價稅減免嗎？
如果加裝鐵門、鐵捲門或圍欄，造成騎樓不再供公眾通行，就不符合騎樓走廊地減免規定。是否失去資格，須依實際使用情況判斷。
Q2：騎樓放鞋櫃、盆栽、機車，地價稅一定會增加嗎？
不一定。重點是這些物品是否讓騎樓無法供公眾通行。財政稅務機關會依現場實際使用情形及相關減免規定認定，不能把任何擺放物品都直接視為違規。
Q3：一樓騎樓被封起來，住3樓的地價稅也可能增加嗎？
有可能。若公寓土地為各樓層所有權人持分共有，原本享有騎樓用地減免的樓上住戶，也可能因相關騎樓用地不再符合公共通行條件，而失去相應減免。
Q4：騎樓拿來做生意，地價稅、房屋稅都會增加嗎？
有可能。如果騎樓圍起來作為營業場所，已不供公眾通行，原本的地價稅減免可能失效，騎樓部分也須依規定按營業用稅率課徵房屋稅。
Q5：騎樓已經拆除鐵門、恢復通行，2026年還能申請地價稅減免嗎？
2026年度地價稅減免申請期限是9月22日，現在提出的新申請原則上自2027年起適用。若原先已經核准、後來因用途改變失去優惠，應向地方稅稽徵機關確認重新申請程序及適用年度。
