買海外房產、炒陰宅…不動產投資詐騙層出不窮!專家教你辨別斂財陷阱

2020-10-07 11:14

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海外房地產興盛時期,日本、馬來西亞、美國等都是當時紅極一時的投資地。(圖/591房屋交易網提供)

海外房地產興盛時期,日本、馬來西亞、美國等都是當時紅極一時的投資地。(圖/591房屋交易網提供)

近來因為低利環境房市投資風氣再起,但房地產投資也曾經出現「蛋塔」效應,一窩蜂的人投資號稱高投報的海外不動產、陰宅塔位,但是海水退去後,海外不動產的高稅制、隱形成本吃掉表面漂亮的投報數字,另也常讓投資人陷入詐騙陷阱的就是靈骨塔位,現今台灣塔位根本供過於求,毫無投資性,只有無止盡的話術讓人上當。

海外房產投報率頂多3~5% 再高就是詐騙

針對海外不動產,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出2013~2016年那段時間,台灣景氣差、利空多,房價貴買房投報率太低,再加上房地合一稅打房政策,使不少人把資產放到國外避險,因此締造海外不動產投資最興盛時期。

其中日本、馬來西亞、美國、紐西蘭、澳洲、英國等都是當時紅極一時的投資地,但之後隨著日、馬幣貶值,匯率差太多使利潤縮水甚至賠錢,再加上海外房地產詐騙案層出不窮,最極端的例子包括馬來西亞房產詐騙案以及中國廣西南寧案等,靠著拉攏招待民眾免費考察,洗腦投資認購股份後再拉下線成老鼠會等手法,使海外房產投資者變少,如今只剩部分東南亞地區較熱絡。

當地稅法、契約不透明 賠錢沒保證

youtuber「國際超級房仲」李昌鵬也指出,海外房地產最大的bug就是誆騙投報率,最常見打著保證租金投報率幾%的廣告,來吸引投資大眾上門,但很多業者都會誇口投報率可達20~30%,給客戶不切實際的過高期待,可實際上海外房地產正常投報率約3~5%。而且也有些不肖業者會將房子價值報高,價差還可能差到10%~20%以上,而且還會再跟業主收取仲介服務費,民眾礙於不熟悉當地市況及無法實際賞屋,只能當冤大頭被剝削。

此外,開發商或代銷列出的租金收益,往往還需要扣除許多隱藏的成本,並非實際的「淨收益」,像日本就有持有稅、公共修繕積金、管理費等問題,而且,近年來許多國家為了防止海外炒房,對於外國人購屋或售屋開始有一些額外的特別稅負與限制,未來轉手就得面臨高額稅額。但實質上每個國家的規定不盡相同,可業者在推銷時大多不會明說,且之後也沒做售後服務,卻誇口一條龍服務到底,也使很多投資者成海外孤兒,房產只能被套牢。

另外,也有很多海外房地產也很愛標榜保證買回或是過高或過久的保證租金,甚至還會慫恿民眾買當地預售屋來轉紅單短期獲利,但海外不少國家由於沒有預售屋保障機制,雖然轉紅單不會違法,但也代表建商一旦出事,是很有可能拿錢落跑。

確認建商具有規模歷史 且不要挑戰偏鄉

但海外不動產也不是不能投資,李昌鵬建議,除了評估好自身財力風險之外,投資海外房地產人脈很重要,民眾最好還是要實際去當地銷售中心確認價格有沒有被業者灌水,並且挑選市中心的房子最保險,不要挑戰偏鄉地區,妄想石頭可以變黃金。

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