再不買就要漲了、跟名人當鄰居…房市專家Sway揭建商最騙9大話術，別再上當啦！ | 好房網

能夠擁有屬於自己的房子，是許多人的夢想，不少人聽到房市銷售人員說得天花亂墜，時常招架不住立馬買單。房產專家Sway近日在好房網TV直播節目公開「售房九大利多話術」，包括，有含金量的「發大財」空話、名人加持手法、收租超月定存5倍等話術。

S大說，這些「最強話術」只要他一說破，大家當然不會想買，但在他解釋之前，大家都會想買。

利多話術1：發大財

Sway以台中市火車站旁邊的干城重劃區內的「干城第一廣場商業大樓」為例，23年前一名住在鄰近機車行的張姓老闆當時看好周遭未來發展，手刀搶下位於門口的黃金店面，但就在快蓋好時建商就倒了，老闆至今從沒交屋損失千萬。

S大說，很多投資客知道重劃區搶第一個案子很可能賺錢，因此容易被蠱惑「搶第一賺錢」、「這個建商是在地有錢人」「轉手也賺租人也賺」，但這個故事就是告訴大家重劃區沒有比較好，也許有人早期在重劃區有賺到錢，現在要在重劃區賺到錢難上加難。

S大說，而高雄重劃區也發生類似狀況，現在台中到處都是重劃區，台北重劃區也不太能碰，碰了就是很難脫手，因為重劃區在台灣的結果就是如此。

曾有媒體以頭版報導鴻海集團董事長郭台銘，大砸下10億元買下淡水景觀豪宅「水立方」39到41層，預備將預售屋頂樓做為新居，下面2層則是鴻海集團招待所。消息傳出後，不少人搶著跟果凍當鄰居，讓這個建案銷售一空，但最後證實是烏龍一場，郭董根本沒買下這三層豪宅，當時買下水立方的人最後只能賠售或套牢。

S大認為，名人加持房地產這塊屢見不鮮，無論郭董在商場的表現如何，至少在房地產這塊，無論是鴻海威州廠興建工程或是購入高雄和發產業園區1.2萬坪土地，常常都是只聞其聲，不見動作，由歷史就能告訴大家「跟著郭董買房並不會發財。」

S大說，一般強調投報率的建案，客群目標大多瞄準都是包租公，廣告都會強調「收租超越定存5倍」等行銷手法，Sway表示，這些廣告強調的大多是「毛投資報酬」而非「淨利」，如果投資報酬率這麼高，建商為何不自己留下來租人，買客若只在意收租利息，卻忽略整體價格恐怕有買貴的問題。

S大說，建商很愛在各縣市推水岸住宅建案，卻不是每個河景房位置都好，例如鄰近新店溪的中和區水岸建設，但由於交通相對地不方便，再加上鄰近的江翠北側行情影響，短短4年慘賠千萬元。

S大再以新北江翠北側重劃區「有煞的河景」為例，雖然建案打著沿河岸開發，但建物僅鄰近抽水站跟高架橋，根本看不到河景，相較於住起來舒服的大直水岸，住在江翠北側重劃區，每天只能看塞車跟龐大車流量，住起來就是不那麼舒服。

S大為大家列出「最近喊漲卻又有人拋售」區域，包括桃園A7重劃區、新北板橋江翠北側、新店央北、高雄鳳山，每天都有銷售人員在喊「隔壁建案明天要漲價」，但真相是央北預售屋近期已經有人轉單在賣了，從原本6字頭已經跌成5字頭。（相關報導：青年房租補貼9月上路！單身、婚育，各縣市不同級距一次看清楚：最高可領5000元｜更多文章）

另外，S大又一次強調「桃園A7沒前途不要碰」，因為它距離龜山第三公墓不遠，雖然建商強調鄰近機場捷運體育大學站，但S大認為，台灣捷運站很多，沒什麼了不起。而新北「江翠ONE」已經有人以3字頭在拋售了，因為投資客要急著下車了，高雄鳳山建案則面臨賣不掉的窘境，到現在建商還在苦惱怎麼賣出。

很多人問Sway「最後兩戶該不該買？」S大為此列出建案催售4大情境，包括「只剩3樓及頂樓」「剩下4樓」「3房賣完剩2房格局」「強迫買車位」。

S大說這4大情境話術代表不同意義，例如「只剩3樓及頂樓」正是建案在做「銷售控制」，建商正在引導客戶要選擇高樓層還是低樓層。以3樓為例，若民眾相信了就直接買單，若認為樓層太低想要5樓而拒絕，過兩天就會接到建商致電「5樓買家讓出來了，您是第二順位，要不要來看看？」說穿了，這就是一種銷售技巧。

Sway也分析「剩下4樓」情境話術，因為一個建案的4樓單價最低，投資客跟自住客都搶著買，如果一個建案連4樓都空出來，代表這個社區最便宜的物件都沒有人想買，代表這個案子沒有前景。S大建議，如果大家想要買4樓請狠狠砍價，如果建商要賣就會賣，如果建商不願意賣，請直接大方離開。

至於「3房賣完剩2房格局」情境，Sway說，現在房市2房最好推，如果一個社區還剩下2房，代表這個社區賣的不好。

針對「強迫買車位」情境，S大說一般來說，一個社區若有100戶則配有100個車位，若民眾只買2房1廳物件，仍被要求買車位，代表這個社區剩非常多車位，將來車位會跌很兇。

Sway舉例位於新板特區的深丘福德宮，鄰近3個建案，當初建商強調住「土地公旁邊好，這個土地公護佑整個南板橋，住這邊一定發。」其實這3個建案的行情後勢並不看好，S大說，這3個建案他都去看過，晚上經過宮廟時會感覺比較「涼快」，因為廟會有燒香拜拜會吸引「飄」在廟外面聚集。

S大也說，他也曾租房在教會樓上，原本覺得沒差，但一到每週日早上8點就聽到教徒就在「哈雷路亞」，讓他無法好好睡覺，最後只好搬家，因此他認為，看到宗教建物附近的建案就是快溜。

S大說，不用建商推銷，很多人看到「捷運站旁邊」就會開始想買，他以汐止「捷運喜來登」建案為例，主打捷運汐止線，但捷運汐止線如今卻被柯P說是「盲腸、沒經費蓋」，至今也不知道何時才會蓋好？S大說，捷運宅值不值得買的標準在於「還沒蓋好都不算數」。

S大說，一般最常見的違法建物包括「違法夾層屋」、「一般事務所拿來住」、「頂樓加蓋爽爽賺」、「陽台統一往外推」，「不會查」這句話術確實讓人很癢，甚至願意加價購買，但他隨即拿出北市府近年對違規使用的「商業宅」、「工業宅」開鍘的新聞打臉，

S大表示，建商在賣違法屋時都以「不會查」、「要有搜索票才能查」當理由，一旦政府真的查起來，住戶想脫手也麻煩，Sway認為，至少在雙北有違規的房子都不要碰，其他縣市因為長期處於「無政府」狀態，所以風險沒那麼高。

另外，在違建方面，S大也舉例，新竹市民曾姓男子將5樓透天厝改建成10層高的違建大樓，2014年時卻發生電線走火，曾男兩名女兒被燒成焦屍。S大也呼籲違規的房子不僅違法，也會對住戶生命安全有危險。（相關報導：青年房租補貼9月上路！單身、婚育，各縣市不同級距一次看清楚：最高可領5000元｜更多文章）

文/陳倩雯本文經授權轉載自好房網（原標題：還沒說破前大家都搶買　S大曝售房九大「利多話術」）責任編輯/潘渝霈