華爾街日報》美國近年房價狂漲50%，現在入手可能買在高點

房子真的很貴，而且越來越貴。一項重要指數顯示，今年4月份的房價較3月份上漲了1.2%，目前的房價較2019年年底上漲了約50%。

對潛在買家來說，這是一場危機。對房主來說，這是意外之財：房價上漲是近年來普通家庭實際財富（即經通膨調整後的財富）激增的一項重要原因。

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但對所有人來說，房價的上漲應該也是一個警示信號。包括聯準會（Federal Reserve）一個模型在內的多種指標顯示，目前房價的高估程度與本世紀初泡沫期頂峰時的水準相仿。

這並不是說我們即將迎來2008年那樣的崩盤或危機，原因我稍後再談。也不是說不應該買房。如我在2020年解釋的那樣，遠程工作等由疫情催生的趨勢讓持有房產的非現金回報變高了。

但住房也是資產，過高的估值預示著，未來幾年的實際回報將停滯不前，甚至出現負值，這對任何指望將房產作為財富來源的人來說都是不利因素。

住房與任何資產一樣，其價值也取決於幾項因素，過高的估值是由這些因素共同導致的。第一項因素是價格：將不同類型住房價格變化考慮在內的S&P CoreLogic Case-Shiller美國全國房價指數自2019年年底以來上漲了51%。

第二項因素是資產產生的收益流。房屋的收益是在房屋內居住所產生的價值，我們可以用相似房屋的租賃價格來代表這種價值。美國勞工部（Labor Department）的數據顯示，自2019年以來，這種業主等價租金（owner-equivalent rent）上漲了24%。

這一漲幅很大，但遠低於房價的漲幅，也遠遠低於美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）數據所顯示的新購買和新融資住房月供114%的漲幅。自有住房和租賃住房是相近的替代品，因此，這種價差的擴大是一個預警。

第三項因素是資產的融資利率和未來收益的折現率。如果利率較低，則較高的估值可能具有合理性，但自2019年以來，基準10年期國債的收益率已從不到2%升至4%以上。

聯準會半年度金融穩定報告中的一個模型納入了所有這些要素，該模型顯示，如果採用勞工部的租金指標來衡量，目前的房價被高估了25%，僅略低於2007年28%的峰值；如果採用私人機構的市場租金指標來衡量，則住房價值被高估了19%。

得出類似結論的並不只有聯準會。住房業研究和諮詢服務公司John Burns Research and Consulting根據市場供需關係和住房可負擔性得出結論認為，全國各地的房價與歷史水準相比都偏高，例如，加利福尼亞州北部被高估了24%，佛羅里達州南部被高估了37%。 （相關報導： 華爾街日報》美中交流困境：美國留學生為何不再選擇中國？ ｜ 更多文章 ）

與股票一樣，估值對於把握買賣房屋的時機並沒有太大的作用。全球投資研究公司BCA Research的數據顯示，估值偏高的房屋可能會被進一步高估，過去十年，在加拿大、澳洲和英國便出現過這種情況。這三個國家的房價最終還是降了下來，但降幅與漲幅相比顯得微不足道。

從短期來看，供需關係很容易蓋過估值的影響。Burns Research估計，目前美國的潛在住宅需求量較供給量多210萬套，而在2009年，供給量較需求量多190萬套。Burns Research的創始人約翰·伯恩斯（John Burns）說，房價下跌通常由經濟衰退或金融危機推動，所以，如果你估計不會發生經濟衰退或金融危機，就應該預計高房價會保持下去。

不過，對高房價的一些解釋不太經得起推敲。有觀點認為，鎖定低房貸利率的房主不想搬家，從而減少了待售的存量房屋，這應該會對房價構成支撐。但是，一些人不搬家也會導致需求減少，因此，對房價產生的淨影響可能並不大。不管怎樣，所有房主最終都會搬家或死亡，鎖定帶來的影響也會逐漸消失。

供給短缺論的理由是，隨著千禧一代達到購房高峰年齡以及移民的增加，住戶形成（household formation）不斷增加。但住戶既可以買房，也可以租房，所以住戶增加並不一定意味著房價上漲幅度會超過租金上漲幅度。無論如何，住戶形成是一個不斷變動的「移動靶」，會隨教育、就業、婚姻和出生率、地域流動性和住房可負擔性本身的變化而變化。

雖然我們無法通過估值來把握買賣時機，但我們可以據此調低期望值。根據Burns Research的計算，目前有74%的大都市市場對投資者而言是「高風險」。

「從房東的角度來看，現在不是買房的好時機，因為租金收益率非常低，」伯恩斯說。事實上，他說公開交易的房地產投資信託已經撤出（儘管私募基金在購買公寓）。

正如強勁的企業利潤可以證明高股價的合理性，如果未來幾年租金增長高於平均水準，那麼高房價也有合理性，而租金確實已經開始上漲。不過，聯準會經濟學家約書亞·加林（Joshua Gallin）在2008年的一項研究中得出結論認為，當房價與租金不協調時，兩者會更多地通過房價走軟而非租金上漲來回歸平衡。如果利率恢復到疫情前的水準，將對估值構成支撐，但考慮到頑固的通膨和巨額政府赤字，這似乎要打一個問號。

因此，房價出現一定程度的下跌，尤其是區域性下跌顯然是一大風險。但房價應該不會像2006年到2011年那樣出現暴跌。當時的暴跌反映的是泡沫時代寬鬆的貸款要求和高槓桿率。當購房者違約時，隨之而來的止贖潮推動房價下跌，從而導致更多借款人違約。缺乏聯邦擔保的不良貸款導致資本薄弱的貸款機構倒閉或尋求救助，從而減少了抵押貸款供給。

政策研究智庫Urban Institute的住房金融學者勞裡·古德曼（Laurie Goodman）說，從那時起，收入標準和估價標準變得嚴格得多，信用評分要求也提高了，尤其是在底端，止贖防範措施也變得更加有效。現在，90%以上的抵押貸款支持證券都由聯邦政府擔保。「不會再出現價格大幅下跌的情況，因為已經消除了導致價格持續下跌的蔓延效應，」她說。 （相關報導： 華爾街日報》美中交流困境：美國留學生為何不再選擇中國？ ｜ 更多文章 ）

因此，現在買房應該不會把你的財務狀況搞得一團糟。但也不要指望發財。