葉國華專欄》打炒房，撿便宜機會來了！現在買房鎖定3種物件最易買到破盤價

去年底至今政府打炒房動作頻繁，從央行信用管制、實價登錄2.0修法，再到未來即將推出的房地合一稅2.0修法，足見政府實現居住正義的決心。以此次行政院提出的房地合一稅2.0版內容來看，房地合一稅將改成境內個人房地未持有滿5年就會課徵35%的重稅，並將境內營利事業、預售屋、特定股權交易都納入課徵範圍。

目前看來房地合一稅2.0版對於自住買盤影響並不大，因一般自住客若非有特殊狀況，短期買賣的機會相當低，加上仍保留非自願性因素移轉房地的「防錯殺」排除條款，如因調職、清償債務、負擔直系親屬醫藥費等情形交易房地皆不會課徵35%以上的高額賦稅。（延伸閱讀：南台新案全揭露》「房子被搶光來不及推新案」建商曝推案量縮真相 | 風傳媒房地產）

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此外，也還有「自住房地租稅優惠」與「重購退稅」兩大優惠，以自住房地租稅優惠來說，房地所有權人、配偶或其未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年，且交易前六年內未曾申辦此優惠，亦無出租、供營業或執行業務使用，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10%課徵所得稅。

另外，「重購退稅」無論是先賣後買，或是先買後賣，只要取得及移轉房地時間(以完成移轉登記之日為準)差距在2年以內，且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定，即可申請重購退稅。當個人出售並重購自住房屋、土地時，得申請按重購價額占出售價額之比例，退還其依規定繳納之稅額。因此，自住民眾在這波政府打炒措施下，受影響程度相當有限。

不過，雖然自住客不受影響，但近期各項修法與管制措施都將使得短期炒作的投資客首當其衝，投資客最愛的「預售屋」產品，短期內勢必面臨一波拋售壓力，這也讓目前想買房的民眾，在挑選預售屋時更須審慎。不過，無論購買預售屋或是購買成屋，對自住客來說都是一筆龐大的資金支出，因此，如何買間不後悔的好房，甚至趁這波政府打炒房來撿便宜，將是目前購屋者的主要課題。對於如何買到便宜好宅，有以下幾個方向可供購屋者參考。（延伸閱讀：北台新案全揭露》打房重災區，新竹「案量少得可憐」天龍國卻王者回歸了 | 風傳媒房地產）

一、留意「推案量大」的新興重劃區

因新興重劃區同質性產品多，這些區域建案常在預售時期就開始炒作，投資客因買房只需要負擔每期工程款，容易誤判自己購屋能力而進場。不過，隨著政府打炒房力道加大，投資客擔心被課重稅會影響獲利，短期內決定出脫的情形可能不在少數，不僅將使得區域賣壓攀高，甚至容易出現斷頭屋。而且，賣壓高升下，去化時間將拉長，對於有資金問題的屋主來說，降價加快去化速度可能性大增，小資族若偏好重劃區規劃，並想撿便宜，不妨多留意這些區域。（延伸閱讀：中台新案全揭露》打房沒在怕！首購1字頭掰，豪宅瘦身、豪墅挑戰新天價 | 風傳媒房地產）

二、鎖定「待售戶數多」或「轉售率高」的社區

無論預售屋、新成屋或是中古屋，能否買到好價格，做功課「比價」是關鍵。根據內政部最新的統計資料顯示，2020年全台住宅核發建造執照數量就已達16萬宅，創近26年新高。由於，目前建照、使照量仍在近年高檔，未來房市整體賣壓估計都將偏高，因此民眾只要多比價，相信要買到便宜好房都有機會，只要留意「待售戶數多」或「轉售率高」的社區，就容易發現破盤、賠售物件。只要屋主有資金壓力，可能就有較大的議價空間，民眾想撿便宜也較有機會。

三、尋找「委託多家仲介銷售」的物件

藉由房屋比價網找尋「委託多家仲介銷售」的物件也是一個方向，若屋主委託十幾家仲介在賣，除代表有急售可能外，仲介業者在競爭激烈下，對於難得出現的買方也會更加珍惜把握，更有可能站買方立場幫忙殺價。再者，如果看到喜歡的房子，適時拿出誠意「下斡旋」也是必要，除讓屋主感覺到買方購買意願外，也讓房仲感覺有成交的可能，會更積極促使交易成功。