VIP 專屬文章 周治邦觀點： AI投資狂潮帶動美國房價

最近10年美國的住宅房價，除2023年第二季外，皆維持上漲趨勢。其主因是家戶所得成長、營建成本增加，以及民眾可以自由選擇浮動或固定利率房貸。美國近來又通過鬆綁土地使用管制的法案，且未來一年內聯準會可能升息三碼，因而會擴大住宅供需間的缺口。不過，近四年來美股持續大漲引導民眾對住宅的龐大需求，足以彌補此缺口，使得美國未來房價易漲難跌。

根據S& P全國房價指數，美國房價於2016年11月越過次貸風暴前2007年3月的高點。從2016年第三季至今年第二季，美國房價上漲84％，亦即平均每年上漲6.3％。尤其是在2020年12月至2022年9月間，美國政府因新冠疫情而對企業優渥紓困及對個人慷慨補助，導致房價年漲幅都超過10％。反觀房價下跌僅出現在2023年第二季，且年跌幅皆小於0.4%。

家戶所得增加是近10年美國房價上漲的主因。最近10年，除2020年外，美國家戶所得持續增加，導致民眾購屋需求增加。2025年美國家庭中位數名目所得8.75萬美元，較2016年的5.9萬美元多出48％，亦即平均每年增加4.5％。不過，由於此年增率較房價年增率少1.8％，故美國民眾負擔房價能力逐年惡化。

美國民眾可申請浮動或固定利率房貸，也是導致近10年美國房價呈上漲趨勢的原因。最近10年間，美國聯準會曾於2020年3月起，長達二年維持聯邦資金利率於0至0.25 %間，導致許多購屋者將房貸利率鎖定於約3％的30年期房貸。即使聯準會從2022年3月起，在16個月期間，將聯邦資金利率上調21碼，但對房價負面衝擊有限；當房貸利率高漲時，美國民眾購房可選擇浮動利率房貸，而擁有低固定房貸利率者則無意願售屋。因此，在過去10年，美國房價僅曾於2023年第二季微幅下跌。而到了今年第一季，即使30年期固定房貸利率已超過6％，但仍有半數美國民眾僅背負4%以下的房貸利率。

近10年營建成本增加，導致建商供給誘因下降，也是造成美國房價持續上漲的原因。根據Turner營建成本指數，美國營建成本在2025年較2016年增加50%，亦即平均每年增加4.6％。營建成本上升主要反映建材及人工成本上漲。建材成本上漲和川普的關稅政策導致諸如從加拿大進口木材成本大增有關。人工成本上漲則是因美國在2008年發生次級房貸危機後，大量營建工人離職，使得建商必須以高薪重新召募工人，而在近期又因川普總統驅逐非法移民造成營建工人短缺。

未來影響美國房價有下列三項因素。首先，政府鬆綁土地使用分區管制，有利增加住房供給、抑制房價。最近幾年美國地方政府朝向鬆綁土地管制法令，使得近5年住房供給增加730萬棟，較更早5年的610萬棟多出120萬棟。今年7月美國國會又通過《21世紀朝向住宅之道》的鬆綁土地使用管制的法案，惟其增加住房供給效果仍待觀察。

其次，近來由於美伊衝突持續，以及美國AI巨擘因發債而和美國政府搶奪債券市場的資金，導致近日利率期貨市場預期聯準會未來一年將再升息三碼，故不利房價走勢。

最後，美國AI相關公司股票近四年溢價所產生的財富效果，可能會蓋過前二項效果。從2023年1月起至今年9月底，投資美國股市每年的報酬率皆超過10％，而累積報酬率則達108％。美國股市大漲所產生的財富效果，不但在過去4年已推升民眾對房屋的需求，而在未來也會繼續成為民眾買房的支柱。因此，未來在美國股市尚未因AI相關公司股價過高而大幅下挫前，預期美國房價仍會維持易漲難跌的走勢。 （相關報導： 周宇平觀點：從機器人崛起看下一場國力競爭─當AI國力取代人口紅利 ｜ 更多文章 ）

＊作者為台大教授。