2026 年 5 月 13 日晚上，澳洲很多人的手機、電視與 YouTube Live，全都在播同一件事：2026/27 財政預算案（Budget Night）。那種感覺，甚至有點像世界盃足球賽開打前的晚上。各大媒體直播、經濟學家即時分析、房地產投資社群瘋狂討論，連很多平常不太關心政治的人，都在等財政部長Jim Chalmers 走上台的那一刻。因為大家知道：這一次，政府可能真的要動到澳洲最敏感、也最核心的東西——房地產與資產稅制。
而這也是為什麼，這次預算案很快被不少媒體與評論員形容為：「近年最勇敢的一次改革」。之所以被形容為「勇敢」，並不是因為政府推出了多激進的刺激方案，而是因為這一次，澳洲政府終於開始真正碰觸那些過去長期被視為「不能輕易動」的制度核心——包括負扣稅（negative gearing）、資本利得稅折扣（CGT discount），以及高資產族群常使用的家庭信託（discretionary trust）稅務架構。
這些制度，在過去幾十年裡，深深影響了澳洲人的資產累積方式，也形塑了澳洲房地產與財富成長的邏輯。例如，投資房的虧損可以抵扣薪資所得、持有超過一年後的資本利得可享有 50% 的 CGT 折扣，以及家庭信託靈活的收入分配機制，都讓「透過資產累積財富」成為澳洲中產與高資產家庭的重要路徑。
但這次預算案的方向，開始出現一個很明顯的轉向：澳洲政府不再像過去那樣，全面鼓勵資產擴張；而是開始重新思考——在房價高漲、世代差距擴大、生活成本上升的時代，這些制度是否仍然符合「公平」這件事。因此，這次政策的核心，不是單純「打房」，也不是否定長期資產配置的價值，而是試圖重新定義：什麼樣的資產累積，是政府希望繼續鼓勵的？而什麼樣的稅務套利與制度優勢，需要被重新修正？
所以我們看到，負扣稅未來更明顯導向新增供給（new supply），而非既有住宅（existing housing）；CGT 折扣開始朝依通膨調整（inflation-adjusted model）方向討論；家庭信託的稅務優勢，也開始被重新檢視。同時，政府又透過個人所得稅減稅、Medicare、住房負擔能力（housing affordability）與生活成本補助（cost-of-living support），試圖回應一般工作者與年輕世代的壓力。
這也是為什麼，我認為這次預算案最值得注意的地方，不只是房地產政策本身，而是：澳洲正在慢慢從一個「資產增值優先」的時代，走向一個更重視「世代公平與社會平衡」的時代。而這背後反映的，其實是整個澳洲社會，對於未來經濟模式的一種焦慮。
工黨為什麼一定要”現在”改革？
但某種程度上，這次預算案之所以被稱為「最勇敢」，其實不只是因為它動了房地產稅制。而是因為：澳洲政府終於開始碰觸一個過去幾十年幾乎沒有人敢真正動的政治核心—「資產階級的利益結構。」在澳洲，房地產從來不只是房地產。它深深連結著中產階級財富、退休規劃、家庭資產累積、銀行體系、選票，甚至整個澳洲過去二十年的經濟成長模式。因此，長期以來，即使很多經濟學家都認為：負扣稅扭曲市場、CGT 折扣放大資產不平等、房地產稅制過度鼓勵槓桿，真正敢碰的人其實不多。
甚至在 2019 年，工黨（Labor）就曾提出類似改革，但當年選舉失利後，很多人一度認為：「在澳洲，動房地產稅制幾乎等於政治自殺。」所以這次工黨 願意重新碰觸這個議題，本身就帶有非常強烈的政治訊號。而這背後，其實也帶著 Jim Chalmers 很鮮明的個人風格。相較於過去澳洲財長比較偏向財政紀律、市場效率與經濟成長，Jim Chalmers 更強調的是：「幸福經濟」（wellbeing economy）。也就是政府不應該只追求 GDP 成長，而是更重視社會公平、世代公平（generational equity）、中產階級安全感，以及社會韌性（social resilience）。某種程度上，他想讓 工黨 重新回到：「社會平衡管理者」的角色。因為對現在的工黨來說，澳洲最大的風險，未必只是經濟放緩，而是：社會開始失去公平感。
澳洲真正的問題，其實不只是房價
但如果只把這次預算案解讀成「政府想壓房價」，其實還是太淺了。房價，其實是現在澳洲社會最明顯的表面症狀之一。更深層的問題是：澳洲正在面對一個成熟經濟體非常典型的困境——生活成本持續上升、年輕世代累積資產越來越困難、政府財政壓力增加，但真正能讓國家變得更有競爭力的生產力（productivity）改革，卻始終沒有明顯突破。而這種焦慮，其實很大一部分來自於：澳洲住房負擔能力（housing affordability）在過去二十年持續惡化。根據 CBA 與 CoreLogic 數據，Sydney 家庭目前平均需要將超過 30% 的稅前收入投入房貸；Brisbane、Perth 等城市近年也快速攀升。這代表的，其實不只是房價上漲。而是越來越多年輕家庭感到：即使努力工作，也越來越難靠收入追上資產增值的速度。
所以這次預算案真正想處理的，其實不只是住房危機（housing crisis），而是：在經濟成長放緩、財富分配失衡的時代，澳洲要如何維持社會穩定？而這背後，我認為其實有三個更深層的焦慮：
第一個焦慮，是世代公平。這幾年澳洲年輕世代最大的挫折感，其實不是單純買不起房，而是很多人開始懷疑：為什麼努力工作、領薪水的人，被 PAYG income tax 課得這麼重；但已經擁有資產的人，卻可以透過負扣稅、CGT 折扣、家庭信託等制度，更有效率地累積財富？所以某種程度上，澳洲政府現在正在做的，其實是：「修正資產累積過程中的不公平感。」
第二個焦慮，是資本配置。澳洲過去二十年的經濟，很大程度受惠於房地產、礦業與人口成長。尤其房地產，在低利率與稅務優惠的環境下，持續吸引大量資本流入。問題是，很多資金最後流向的，其實是既有資產（existing assets），而不是新的生產力。買賣既有住宅，本質上並不會直接提高國家的生產力，也不一定創造新的住房供給。所以這次政府其實很明顯想修正一件事：不是完全反對投資，而是希望資金能更多流向「創造供給」的地方，而不是只是在既有資產之間彼此競價。這也是為什麼負扣稅沒有被全面取消，而是開始被導向新建住宅（new builds）。
但真正的問題是：資本會不會因此真的流向更有生產力的投資？答案其實未必。因為如果建築成本仍然很高、開發審批（planning approval）依然緩慢、建商倒閉（builder collapse）的風險仍然存在、基礎建設跟不上人口成長，那即使政策方向改變，市場也未必能自然創造更多供給。也就是說，政策方向可能是對的，但政策傳導效果其實並不強。
而第三個、也是我覺得最深層的焦慮，其實是生產力。澳洲現在真正的長期問題，未必是房價本身，而是：這個國家的生產力成長太慢。因為如果一個國家有強勁的生產力成長，那代表：工資可以真正提升、產業能升級、年輕人有更多高附加價值工作，國家也能創造新的財富。但如果生產力沒有成長，政府最後能做的事情，往往就會變成：發補貼、減一點稅、多課一些資產稅、重新分配既有財富，再用政府支出去緩衝生活壓力。這些都不是沒有用，但它們本質上比較像是在：「重新分蛋糕」，而不是：「把蛋糕做大」。這也是為什麼，我認為這次預算案雖然很有政治訊號，也很有社會治理方向，但它並沒有真正回答一個更大的問題：澳洲下一個二十年，要靠什麼來提高人均收入與國家競爭力？
市場分歧：稅制改了，但真正的問題解決了嗎
這次預算案公布後，國際媒體與經濟學家的反應，其實非常分歧。但大致上，可以分成兩種聲音。第一派認為，澳洲終於開始正視長期以來的財富不平等（wealth inequality）問題。在他們看來，負扣稅、CGT 折扣與部分家庭信託架構，過去確實讓資產持有者更容易透過制度快速累積財富，也讓年輕世代越來越難追上房價與資產增值的速度。因此，這次改革某種程度上，其實是在重新修正：「資產增值與世代公平之間的失衡。」
但另一派經濟學家則認為，方向雖然對，但真正的問題其實從來不只是稅制。澳洲住房危機（housing crisis）的核心，始終還是：結構性供給不足（structural supply shortage）。包括開發審批過慢、土地分區限制（zoning restrictions）、基礎建設跟不上人口成長、建商倒閉、建築成本大幅上升，以及開發可行性（development feasibility）越來越差。所以即使改了稅制，也不代表房子就會突然蓋得更快。因此他們擔心，如果供給端問題沒有同步改善，最後可能出現的結果是：投資需求下降了，但住房供給並沒有真正增加。甚至在空置率（vacancy rate）已經很低的情況下，未來租金壓力反而可能更高。
舊投資者很淡定，新投資者很焦慮
因為工作的關係，我幾乎每天都在跟不同的房地產投資者、貸款經紀人、會計師與客戶討論這次預算案。而我其實很明顯感覺到：市場正在出現一種很強烈的情緒分化。一邊，是已經在澳洲市場累積多年資產的既有投資者。
他們的反應，反而比很多人想像中淡定很多。甚至可以說是非常「老神在在」的。對這一群比較有經驗的投資者來說，他們本來就不是靠短期稅務優惠在做投資。他們長期持有的，通常都是：自住需求很強的區域；土地稀缺性高的資產；長期資本增值穩定的房子；現金流健康、能長期持有的投資。
他們真正看重的，從來不是短期的稅務扣抵，而是這個資產未來能不能持續增值、能不能帶來穩定收入、甚至能不能在未來透過房產增值後的淨值，再去做下一輪資產配置。再加上這次很多既有資產仍適用舊制，因此實際受到的影響其實有限。所以這次政策改變，並不會真正改變他們的投資方向。還某種程度上證明了：他們過去的投資是「選對了資產」。另外，其實很多真正長期做資產配置的高資產客戶，本來就已經使用家庭信託架構。而家庭信託本來就不能做傳統意義上的負扣稅抵薪資所得。所以對這一群人來說，這次改革的實際影響，反而比外界想像的小很多。
另一邊，則是原本準備進場、或還在觀望的新投資者。這一群人的情緒，明顯焦慮。有人說澳洲房市要崩了、有人說投資房時代結束了、也有人認為這只是短期情緒，長期好的資產仍然會持續增值。在這樣的氛圍下，很多原本就已經猶豫很久的人，反而變得更不知道下一步該怎麼走。尤其過去很多人可能會覺得：即使資本增值普通也沒關係，反正還有一些稅務優惠可以支撐整體報酬。但未來，稅務紅利消失, 市場可能會變得更重新回到更本質的邏輯：從一個「稅務驅動的投資市場」拉回「資產品質驅動的投資市場」。
重新分配可以守住公平，但成長不能只靠分配
如果把這次預算案放回澳洲整體的政治文化與治理哲學來看，我其實會覺得：這是一個非常「Aussie」的改革。因為澳洲本來就不是一個像美國那樣，把「效率最大化」放在最前面的國家。它更在意的，往往是整個社會能不能維持一種相對平衡的狀態。它希望中產階級仍然有生活品質，希望普通家庭還相信努力工作能換來穩定的生活，也希望醫療、教育與基本生活安全感，不會只屬於少數人。也就是那種：“No one left behind.”的價值觀。所以某種程度上，這次預算案真正想守住的，其實不只是房價，而是：澳洲社會對「公平感」的信任。因為當一個社會開始失去公平感之後，後面帶來的撕裂、對立與不信任，往往比經濟放緩本身更難修復。而我自己長期生活在澳洲，其實一直很明顯感受到，這個國家雖然常常被批評保守、經濟缺乏野心，但它始終很努力地維持一件事：「普通人仍然可以過穩定、有尊嚴、有生活品質的人生。」這也是很多人移民澳洲，真正追求的 Australian Dream（澳洲夢）。
但這次預算案其實也反映出另一件事：澳洲過去依賴的資源紅利、房地產紅利與人口成長模式，可能正在慢慢走到一個需要重新調整的階段。因為再多的重新分配，終究都需要真正的經濟成長與生產力去支撐。如果一個國家沒有持續創造新的價值，最後能分配的，也只會是同一塊越來越小的蛋糕。而這，應該也會是澳洲未來幾十年持續要面對的挑戰。 （相關報導： 英國首相要換人了？工黨上演逼宮大戲，BBC分析唐寧街10號的七種可能性 ｜ 更多文章 ）
附註
特別說明，Budget Night 公布的內容，目前仍屬政策方向與預算提案，後續仍需經過法案起草、國會審議與參議院表決等程序。再加上澳洲接下來仍有選舉與政黨角力，因此部分政策未來仍可能出現調整、延後，甚至被修改的可能性。但無論最後細節如何變化，這次預算案其實已經非常清楚地反映出：澳洲的政策方向，正在改變。
Janet Chiang（小蔣）Amaze Property 創辦人、澳洲房地產買方代理顧問。長期觀察澳洲與亞太地區住房市場、移民資產配置與城市發展議題，並以「小蔣說」分享對房市與社會現象的觀察。現居雪梨。
