2026 年澳洲央行首度升息 澳洲房市真的要反轉了嗎？

升息了，澳洲房市是不是要開始往下走？2026年 2月，澳洲央行（RBA）在今年首次貨幣政策會議中宣布升息 0.25個百分點，將現金利率調升至 3.85%。這是澳洲央行在歷經去年數次降息後，再度轉為緊縮立場。消息一出，市場很自然又回到那個熟悉的問題：如果利率再次上升，房價是不是撐不住了？但從數據與第一線市場觀察來看，答案其實比想像中複雜。根據 Cotality最新公布的全國房價指數，即使市場早已普遍預期澳洲央行將升息，2026年 1月全國住宅價格仍上漲約 0.8%，且漲幅較前月擴大。進一步拆解城市表現：Perth單月上漲約 2%，Brisbane約 1.6%，Adelaide約 1.2%；相較之下，Sydney與 Melbourne僅約 0.2%與 0.1%，屬於溫和回穩。這代表一件事：市場並沒有因為升息預期而全面轉弱，反而更強。

利率重要，但不是澳洲房市唯一的主角

如果回顧 2022到 2024年，澳洲央行累計升息超過 400個基點，理論上應該對房價形成巨大壓力，但全國住宅價格並未出現系統性崩跌。2022年短暫修正後，房價很快回穩，並在 2024、2025年重新進入上升軌道。這說明，在澳洲，房價並不是單純對利率做線性反應。

原因在於，澳洲屬於典型的「住宅供給非彈性市場」：土地開發受限、審批流程冗長、新屋建設週期長，加上近年建築成本與人力成本大幅上升，使供給端難以快速擴張。當需求變動時，價格往往不是透過大幅下跌來調整，而是反映在成交量下降、銷售期拉長、買方變得更謹慎。房價本身，反而呈現高度黏著。

真正的核心矛盾：房子不夠

若把視角從利率拉回結構面，會發現澳洲房市當前最大的問題，不在資金成本，而在住宅供給長期落後人口成長。國際移民回升、家庭形成數增加，加上跨州人口流動，使居住需求持續擴張；但新屋完工量卻長期低於所需水準。供給受限、需求持續，最先反映的地方就是租屋市場。過去幾年，多數首府城市租金出現顯著上行，空置率長期處於低位。當租金不斷上升，會同時影響兩類買家：對投資人而言，租金提高代表可支撐的現金流增加，進而抬升可接受的購買價格。對自住買家而言，當租金與房貸月供差距縮小，「租不如買」的心理門檻會逐步被打破。這也是為什麼，在高利率環境下，房價仍能獲得基本面支撐。

西澳：不是補漲，而是結構性週期

近期不少報導將 Perth形容為「補漲」，但實際上，西澳房市自 2021年起便已展開明確上升週期。過去三年，多數年份錄得雙位數成長，2024年創下新高後，於 2025年出現短暫整理，之後再度轉強。這背後包含礦業與能源投資回升、就業市場偏緊、跨州人口流入，以及多年累積的住宅供給缺口。因此，更合理的解讀，是 Perth正處於一輪結構性週期的延伸，而非單純低基期反彈。 （相關報導： 2026年台灣房價會跌嗎？胡偉良分析未來一年房市4大走向：價格將開始鬆動 ｜ 更多文章 ）

東岸市場：關鍵在價格帶

談到 Sydney與 Melbourne，若只看整體平均數據，容易誤以為表現疲弱。但實際上，真正的差異在不同價格區間。中低總價住宅，仍維持相對穩定的需求，主要買家來自首購族、升級型自住族與偏現金流導向的投資人。相對之下，高總價住宅更容易受到借貸能力上限影響，成交週期拉長，漲幅自然趨緩。換言之，並非整座城市在降溫，而是市場正在進行「價格帶分化」。

第一線看到的市場樣貌

作為在市場第一線協助客戶談判與購屋，我所感受到的市場溫度是非常直接的。在某些區域與價格帶，物件還沒公開就被鎖定。市場上幾乎沒有公開掛牌選項，如果沒有管道，連參與的機會都沒有。買家常常必須先出價，甚至在正式驗屋前就簽約。有些賣方代理幾乎不再接聽來電——不是因為市場冷，而是一早有物件釋出，短時間內就會湧入大量詢問與意向書。買方有錢也買不到房的現象，是真實存在的。同時，在 Sydney某些成熟、華人聚集、被認為是好學區的地段，賣方代理卻需要大量 follow up，一個物件花幾個月才成交並不罕見。這兩種畫面，可以同時存在在同一個城市。因為房市從來不是一個市場，而是很多個子市場。

2026年，更像是選擇性上漲的市場

從目前條件來看，澳洲房市並不具備全面反轉的結構性基礎。更可能呈現的是：漲勢放慢、區域分化、產品分化；因此，真正重要的問題，不是「會不會漲」，而是：漲在哪？誰在買？為什麼有人非買不可？這些問題的答案，往往比利率本身，更能決定資產未來幾年的走勢。了解更多：https://amazebyproperty.com.au/zh/about/ （相關報導： 2026年台灣房價會跌嗎？胡偉良分析未來一年房市4大走向：價格將開始鬆動 ｜ 更多文章 ）

Janet Chiang
澳洲執業 Buyer’s Agent／房產顧問
現居雪梨，專注研究澳洲住宅市場結構、價格帶輪動與跨州投資策略，長期協助華語讀者理解澳洲房市趨勢與資產配置。