12.3 兆澳幣的房市：當買房開始變成一個道德問題

最近公布的一組數據，再次凸顯澳洲房地產在整個經濟中的巨大份量。
根據澳洲統計局（ABS）最新統計，澳洲住宅市場的總價值已達 12.3 兆澳幣，創下歷史新高。這個規模不僅相當於澳洲全年 GDP 的數倍，甚至超過英國或法國等大型經濟體的年度經濟總量。

房價本身仍在連續12個季度後持續上升。2025 年最後一季，全國住宅總價值又增加 3848 億澳幣（3.2%）。目前澳洲住宅平均價格已達約 107 萬澳幣，而在主要城市中，雪梨獨立屋中位價接近 176 萬澳幣，墨爾本約 109 萬澳幣。在布里斯本、阿德雷德與伯斯等城市，過去一年的房價漲幅甚至達到 兩位數成長。

當房價持續創新高、住房負擔能力日益惡化時，關於住房的公共討論也變得越來越激烈。

最近在一個論壇上，我看到一個頗具代表性的提問。
有人寫道：
自己在澳洲擁有三套投資房，每個月負扣稅大約 100 澳幣。最近取得美國簽證，準備長期移居美國，是否應該把澳洲的房子全部賣掉？
在眾多回覆中，有一則留言得到大量按讚：
Sell while you can. Then start looking for more ethical investments.
理由很簡單：
Housing is a basic human right.
住房是基本人權，不應該拿來賺錢。

看到這段話時，我其實停下來想了一下。
因為在很多地方，這樣的說法未必會得到如此多的支持。但在澳洲，它卻經常被認真討論。
於是我開始好奇一個問題：
為什麼在某些社會裡，房地產投資會變成一個道德問題？

其實，把土地與住房的獲利視為一種道德問題，在歷史上並不是第一次出現。
十九世紀城市快速發展時，土地價值開始大幅上升。當時許多人開始質疑一件事情：為什麼地主只因為「擁有土地」，就能持續從城市發展中獲利？
經濟學家 Henry George 曾提出一個非常有影響力的觀點。他認為，土地價值並不是地主創造的，而是整個社會共同創造的。例如人口增加、城市發展、基礎建設與公共投資，都會讓土地變得更有價值。
因此他主張政府應該對土地價值課稅（Land Value Tax）。在十九世紀末，這個思想甚至影響了美國、英國與澳洲許多城市的稅制設計。
換句話說，當土地與住房開始影響社會公平時，人們往往就會開始用道德色彩來討論它。 （相關報導： 【下班經濟學】大盤3萬3不敢進場？揭0050操作法：做錯一步慘輸定存？ ｜ 更多文章 ）

如果觀察近幾年的住房討論，會發現一個現象：
關於房地產投資是否「不道德」的聲音，似乎比過去更加強烈。
這背後其實有幾個現實原因。
首先是近幾年 住房成本整體上升。在疫情後全球通膨升高的背景下，澳洲央行曾經快速升息，使得許多家庭的房貸支出明顯增加。對不少人而言，住房不再只是資產，而逐漸成為沉重的財務負擔。
第二是租金市場的緊張。近兩年澳洲多個城市的租金漲幅達到歷史高位。當租客面臨快速上升的租金時，社會輿論往往更容易把矛頭指向房地產投資者。
第三則是世代之間的財富差距。對許多年輕世代而言，進入房市的門檻比上一代明顯更高。當一部分家庭已經擁有多套房產，而另一部分人卻連第一套房都難以負擔時，住房問題就很容易被理解為一種不公平。
在這樣的背景下，住房不再只是市場議題，而開始帶有某種價值判斷。

但如果把視角拉遠一點看，會發現房價負擔能力其實並不是澳洲獨有的問題。
紐約、倫敦、東京、台北與香港，幾乎所有大型城市都面臨同樣的困境：房價與收入之間的差距越來越大。
然而，有趣的是，不同社會對這個問題的理解方式並不相同。
在美國，住房問題通常被視為一個市場問題。討論的焦點往往是 zoning 限制、住房供應不足，以及社區反對高密度開發（NIMBY）。換句話說，問題被理解為市場與政策結構，而很少直接被放入道德框架。
這其實與美國的文化背景有關。美國是一個建立在市場精神與個人成就之上的社會。從十九世紀的西部拓荒，到二十世紀的企業家文化，社會長期鼓勵一件事情：透過競爭取得成功與財富。

在這樣的文化裡，賺錢通常被視為能力與市場機制的結果，而不是一個需要被道德審判的行為。
在許多亞洲社會，情況又有些不同。

在台灣、香港或韓國，房地產往往被視為家庭財富的重要資產。由於過去曾經歷過貨幣貶值、金融危機與股市劇烈波動，相較之下，房地產被許多家庭視為較穩定的資產配置。

當房價快速上升時，社會輿論當然也會出現批評，但批評的對象通常是短期投機或大型炒作，例如建商囤地、短期炒房，或透過資金優勢進行市場操作。換句話說，問題往往被理解為某些商業行為或制度漏洞，而不是一般家庭購買投資房本身的不道德。

因此在台灣，「居住正義」成為近十多年重要的公共議題。討論的焦點通常是制度如何調整，例如社會住宅、租屋補貼、稅制改革或抑制短期投機。也就是說，辯論通常集中在制度是否公平，而不是對一般投資行為本身進行道德評價。
這樣的差異其實很微妙：
在有些社會，人們批評的是市場結構；
在有些地方，批評的是特定的投機行為。
而在澳洲，住房討論有時會再往前一步，變成對某些行為本身的道德評價。

其中一個原因，或許與澳洲文化中的一個重要價值觀有關：
fair go。
「fair go」意味著每個人都應該有公平的機會。這種觀念可以追溯到十九世紀，當時許多移民來到澳洲，是為了逃離歐洲僵化的階級制度。在這樣的歷史背景下，澳洲社會逐漸形成一種文化想像：社會不應該出現過於明顯的階級差距，每個人都應該有機會過上體面的生活。
同時，澳洲社會也常被提到另一個現象——tall poppy syndrome。當某些人過於成功或過於突出時，社會有時會本能地想把那些「長得太高的罌粟花」剪掉。
在日常生活中，這種文化往往只是對過度炫耀財富的一種調侃。但當房價快速上升時，這種心理有時會變得更加明顯。
當一部分人因為房地產而累積財富，而另一部分人卻越來越難進入市場時，問題很容易被理解為一個關於公平的問題。
而一旦問題被問成 「這樣公平嗎？」
討論自然就會慢慢轉化為一個帶有道德意味的辯論。

其實，如果從制度角度來看，澳洲本身對房地產投資的規範並不算寬鬆。
投資房的資本利得需要繳納資本利得稅，持有多筆房產時，土地價值超過門檻還需要繳納土地稅。在政治討論中，是否取消負扣稅、或調整資本利得稅折扣，也長期是公共政策的爭議焦點。
換句話說，澳洲其實早已透過稅制與政策，試圖在投資市場與住房可負擔性之間取得某種平衡。
但即使如此，在公共討論中，房地產投資仍然常常被賦予某種倫理上的爭議。
這或許也是澳洲住房辯論最有意思的地方。
如果換一個角度看，一個社會仍然願意為了住房、為了公平，甚至為了「賺錢是否道德」這樣的問題展開討論，本身其實已經是一件相對少見的事情。
在很多地方，市場就是市場，利益就是利益。當政治與經濟越來越以效率與結果為導向時，道德與公平有時反而慢慢退到背景。
相較之下，澳洲社會仍然對「公平」這件事情保持高度敏感。
某種程度上，這或許也是這個社會的一種美。
它提醒我們，即使在資本市場裡，人們仍然會不斷回到一個很古老的問題：
金錢，是否應該有界線？
而住房，
也許正好站在這條界線的中央。 （相關報導： 【下班經濟學】大盤3萬3不敢進場？揭0050操作法：做錯一步慘輸定存？ ｜ 更多文章 ）

Janet Chiang（小蔣）
Amaze Property 創辦人、澳洲房地產買方代理顧問。長期觀察澳洲與亞太地區住房市場、移民資產配置與城市發展議題，並以「小蔣說」分享對房市與社會現象的觀察。現居雪梨。