# 都更條例  

台灣房價除了長年居高不下以外，許多蛋黃區的老公寓不僅外觀老舊、結構也堪憂。一名網友在PTT發文表示，台北市一堆30、40、50年老公寓，大家之所以還願意花大錢買，就是因為地段很保值，不開車也能輕鬆到達想去的地方。貼文曝光後，引發許多網友熱烈討論，其中，就有內行網友點出台北市老公寓除了地段保值，空間也較新建案大，因此，屋齡並不是主要買房首要條件。​為何台北市一......

近期台北市府爆出台智光、北士科、京華城等「三大案」不斷延燒，今日更有北市議員踢爆農、漁產公司改建案也有貓膩，讓台北市前市長柯文哲深陷爭議之中，台北市前市長郝龍斌今（7）日接受資深黃暐瀚專訪，針對京華城案，郝龍斌說明，京華城用的是老舊都市更新的容積獎勵條例，只建了18年，因為經營狀況不理想自行拆除，完全不符合都更獎勵條例的任何規範，「給一個新建物用都市更新條例，根本是違法、沒有法源的」。

台灣的老舊房屋不僅外觀醜陋、結構安全堪慮、違建之多足以列入世界奇觀，與落後國家相比更是毫不遜色，這些情景大家看在眼裡，卻都視若無睹，仿佛與自己完全無關。

台灣做為一個民主國家，長久以來，台灣的建築物只有在房屋所有的所有權人都同意的情況下才能拆除改建。

在鄰近小巨蛋、敦化學區、捷運南京復興站、五星級東方文華酒店和台北長庚醫院的長春慶城街口，近乎完美的生活機能原應是房市上高端客群的必爭之地，但實地走訪卻會看到在一坪行情達130萬的指標豪宅文華苑的對街聳立著一棟外牆斑駁、殘破不堪，看進屋內更猶如鬼屋的中泰花園住宅大廈，一問當地人，才知道原來背後有著各方利益糾葛的複雜歷史。

行政院院會今（17）日通過《都更條例》修正案，內政部次長花敬群表示，台灣地震頻仍，日前才發生宜蘭外海6.7級地震，有鑒於過去地震所造成的重大人員傷亡，都在高樓層集合住宅，但全台6樓以上集合住宅，經耐震檢測有高達110棟結構危險之海砂屋，迄今尚未完成都更，由於現行的容積獎勵制度，樓層愈高，獲得獎勵覆蓋率愈低，為了加速高樓層危險建築都更，內政部研議提高高樓層都更容積獎勵，最高可達原容積率的1.3倍；另外，對於已達8成住戶同意門檻之高樓層都更案，新版《都更條例》將授權政府協助代拆。

台北市長柯文哲上周在花蓮地震後，再度槓上中央，批評「公辦都更卡在中央子法，5個月不能動」；內政部次長花敬群隨後反擊，強調「國家住都中心這半年辦理公辦都更毫無阻礙，台北市是被什麼卡住了？」但據了解，這項原本希望加速都市更新速度的法令，竟然意外地產生了6個月的「法規空窗期」。

花蓮縣秀林鄉18日下午1時1分發生芮氏規模6.1地震，地震深度18.8公里，最大震度花蓮縣高達7級，南投縣、宜蘭縣、台中市、新北市震度也達5級...，整個全台震撼，而危老重建的重要性又再一次的震醒。

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會今（23）日早上進行理事長交接，現場除了建築業界重量級理監事出席與會，總統蔡英文也蒞臨觀禮。新全聯會理事長由昌益建設董事長楊玉全擔任，而甫卸任理事長的麗寶建設董事長吳寶田提出「三能」建議，希望蔡英文能讓台灣盡快跳脫「悶」循環。對此，蔡英文則回應會讓大家滿意。

台灣屋齡超過30年的老舊建築接近400萬戶，加上目前位在土讓液化潛勢區的集合式住宅未來面臨強震威脅，台灣現階段亟需推動防災型都更，不過，口袋最深的金融機構，在參與都更上卻面臨綁手綁腳的窘境，華南金資產管理公司董事長李桐豪表示，去年金管會修訂金控（銀行）轉投資之資產管理公司營運原則（簡稱《AMC營運原則》），排除《公司法》短期融通金額，不得超過融通對象企業淨值的40%，但因「自主更新案」之都更實施者並非「法人」，為了爭取更大更大參與空間，金融業目前正在向金管會爭取，允許AMC以《都更條例》「出資人」名義參與都更案的「權利變換」，分配更新後土地、建築物或權利金。

都更條例修法雖然解決了釋字709號解釋公布後，部分條文被宣告違憲的法律真空狀態，但修法後的部分條文規定，卻也造成了若干解釋及適用上的疑義。舉例而言，修法後第37條第4項規定，所有權人對於公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出具同意書時者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。

自102年4月26日釋字709號解釋公布後，歷經五年多的折衝協調，立法院終於在去年12月28日通過「都市更新條例修正草案」，雖然時間上未盡符合大法官在解釋文中的期待（應於解釋公布之日起一年內檢討修正），但跨出這重要的一步，仍然值得高度肯定。

台北市中泰花園廣場都更案（中泰案），在建築業界被稱為最鑲金的都更案，《都更條例》修正案三讀通過後一直備受關注。根據《財訊》報導指出，此案土地整合已告一段落，主要推手就是寶佳建設董事長林陳海，更將多數土地贈與兒子林家宏。

立法院會今天三讀修正通過都市更新條例，簡化都更申請程序、明確獎勵內容；針對都更不同意戶建立三加一道程序，只要有爭議就強制舉行聽證，經實施者、地方政府協調不成後，才可由政府代拆。

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱《危老條例》），去年5月正式上路，由於該條例規定，必須取得危老建築所有住戶同意始得適用，導致重建門檻非常高，目前為止僅41件提出申請，為了降低住戶的財務負擔，內政部今（16）天正式與經濟部信保基金簽約，由信保基金提供每戶最高300萬元信用保證，內政部官員表示，國內金融機構評估，危老房屋重建，平均每戶負擔的重建成本，連同重建期間的租屋費用，大約需要1000萬元，以目前建築融資貸款額度最高7成估算，住戶若無力負擔300萬元自備款，重建案就會無疾而終。現在，信保基金提供300萬元保證融資，讓危老建築重建，可以做到住戶「零出資」的境界。

據報載，立法院日前審議都更條例修正草案時，有團體認為都更條例不應有「代拆條款」，亦即如果要拆除不同意戶的房子，應該由實施者自行負責。此外，內政部次長和立法委員針對都更條例應否加入「防黑條款」，亦有正、反不同的看法，而無法達成共識。因上開爭議涉及都更之法理，以及日後實務上能否順利推動都更政策，所以確實有仔細思考、慎重處理的必要。

《租賃住宅市場發展及管理條例》明（27）日正式上路，內政部次長花敬群今（26）天召開記者會，將包租代管業比喻為「專業的二房東」，並引述民間房仲業問卷調查，有67.5%房東表示，願意將房子交給租賃服務業經營，強調目前房仲業等物業管理業，對「包租代管」已經躍躍欲試，呼籲年紀大的老房東，將房子交給專業包租代管業，預估未來包租代管將成為租屋版的「以房養老」。花敬群同時透露，租賃專法通過後，已有3家日本房屋租賃業者向內政部洽詢來台投資可能性，內政部8月也將帶領業界赴日本取經。

《都市更新條例》與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》正在立法院內政委員會審查，新版法規將會強調金融業者在都更過程的角色，此舉固然有助於以財務角度推進都更，但是也產生百億規模金融弊案的隱憂。

「文林苑事件」屆滿6週年前夕，立法院26日初審通過《都市更新條例》修正草案，針對都更不同意戶明定3道程序，若仍無法解決爭議，政府可代拆。內政部長葉俊榮表示，過去有些都更個案因釘子戶無法進行下去，將來修法若通過，可望減少釘子戶。

過年前花蓮發生大地震，引起國人對於老舊房屋的結構安全疑慮，都市更新又再度成為民眾和輿論熱烈討論的話題。事實上，自從大法官解釋於102年4月26日公布釋字709號解釋，要求都更條例相關違憲規定，應於「一年內」檢討修正以來，迄今已近四年之久，立法委員和主管機關提出的十幾個草案版本，目前仍在立法院審議中，不知何時才能完成修法程序。

「我從來只知道有受益者，或沒有受益很多者」。台北市政府今（12）日下午召開「公私協力-改革都更效能」論壇，邀請政委張景森參與，由於文林苑都更改建完成時，張景森一席「史上最Kuso的一場社會運動」酸語引起討論。今張景森依舊不改酸言酸語性格，他說「我從來只知道有（都更）受益者，或沒有受益很多者」。他也批日前遭行政法院判決敗訴的永春都更，法院撈過專業界線，否定大家努力的結果。

花蓮一場強震，震垮幾棟樓，再次提醒社會已遺忘2年、卻從未消失甚至未改善的建物安全問題。而依照目前的的法令制度、政府推動的「魄力」、民眾的心態，想解決此問題大概就是政府、民眾交相欺、一起肖想罷了。

內政部今（8）日在行政院院會報告0206花蓮震災應變處理作為，由於本次地震倒塌大樓，多為10層樓左右的住商混合大樓，2年前台南地震後，內政部雖然推動「安家固園」方案，推動老屋健檢，但集合式住宅因為部分住戶擔心影響房價，拒絕進行耐震檢測，內政部次長邱昌嶽今天在會後表示，為了記取本次地震教訓，內政部未來考慮修法強制老屋健檢，若有公共危險之虞，將無需所有住戶同意，即可推動耐震度補強或重建，可能檢討的法令，包括《危險及老舊建築加速重建獎勵條例》與《都更條例》。

行政院院會今（23）日通過《都市更新條例》修正草案，將會在近期送交立法院審議，這次修法主要是制定出處理釘子戶的方式，只要經地方政府都市計畫審議委員會與都更審議委員會審議後，只要還有釘子戶，地方政府就要依法強制開辦聽證會，預計修法後有望加快都更政策。

為加速推動都市更新，上周行政院長賴清德昨天與綠營立委舉行便當會，對都更條例修正拍板定案，周四就提報行政院會，通過後即送立法院審議。不過以修改內容而言，仍難逃推動難有效率的兩難困境。

行政院16日舉行行政立法便當會，討論《都市更新條例》修正案，未來公辦與自辦都更必須經過三道把關程序，包括明訂都市計畫劃設「更新區域」、都更審議委員會，與不同意戶聽證會，都更案只要有一戶反對，就必須走聽證會程序。但是建商擔心，關於行政救濟，最後仍會走上法院一拖3、5年，希望能夠有行政裁量權，以「調處」為主。

《都市更新條例》民國87年實施迄今，衍生諸多問題，內政部次長花敬群表示，依據現行條例，都市更新只要滿足「促進土地再開發利用、改善居住環境」等條件就可提出申請，等於是任何人都可以提出都更計畫，為了讓都更的公益性、必要性更明確，未來實施都更區域在修法後，門檻將提高，必須有妨害公共安全、公共交通、公共衛生或不符都市機能，才能列為縣市政府劃定為都更區域。

行政院16日舉行行政立法便當會，討論《都市更新條例》修正案，內政部次長花敬群表示，為了避免過去自辦都更案，實施者圈地行為，未來公辦與自辦都更必須經過三道把關程序，包括明訂都市計畫劃設「更新區域」、都更審議委員會，與不同意戶聽證會，都更案只要有一戶反對，就必須走聽證會程序，經過上述三道程序仍未解決爭議者，基於公共利益維護，地方政府得執行代拆，但拆除以前，仍必須就拆除方式、安置進行協商，釘子戶提起行政救濟，不會影響政府執行代拆程序。

釋字709號解釋於102年4月26日宣告都市更新條例（下稱「都更條例」）部分條文違憲，大法官並於解釋文中諭知相關機關，應於解釋公布之日起一年內，依解釋意旨檢討修正相關規定。但是，至今已超過三年了，都更條例的修法仍未完成。據報導，近日行政院正準備向立法院提出都更條例修正草案，除了被宣告違憲的規定外，其他部分亦將有大幅度修正。

提到永春都更不同意戶、台灣都市更新受害者聯盟執行長彭龍三，不少媒體都習慣用「最牛釘子戶」來稱呼他。

內政部大幅翻修《都更條例》，除了明確要求爭議案件必須舉行聽證、地方政府必須介入調解，也新訂未來劃定更新單元時必須先經過都市計畫委員會審查。然而，都市改革組織（OURs）秘書長彭揚凱認為，內政部花太多心力處理後段爭議，卻沒有根本解決都更案總是隨著房價走的怪現象，「應該把決定哪裡可以都更的權利留給政府就好。」

都更爭議難解，蔡政府終於要「拆彈」？內政部4日部務會議通過《都市更新條例》修正草案，除了將都更事業概要門檻大幅拉高至需經一半所有權人同意、避免建商圈地都更亂象；另一項常引爆爭議的代拆條款，則從過去的主管機關代拆，改為主管機關必須先主動介入、進行調處，若當事人不服調處、還可以再提起行政訴訟。

為加速都市危險及老舊建物更新重建，內政部擬訂了「都市危險及老舊建築物重建獎助條例」草案，專法提供租稅減免、建蔽率及容積獎勵等優惠措施。這個修法在前一陣子引起反對的聲音，且不分藍綠。這部法律，目的在獎勵危險及老舊建築物重建，理論上應該會得到支持，為何反而引來爭議及反對的聲浪？

台北市長柯文哲日前開砲，批評都更「一坪換一坪」政策，讓都更戶有不切實際期待，導致都更困難。內政部長葉俊榮今（15）日回應，地方政府推動都更會有個別考量，中央的責任是檢討整個機制，內政部預計本會期提出《都更條例》修正草案，會考量各種問題。

內政部長葉俊榮今（13）日對低薪和高房價導致年輕人買不起房的問題表示，應改變觀念，年輕人選擇買房可能要揹一輩子房貸，而選擇租房子也可以過得很有尊嚴。

2016.12.29的院會通過〈都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例〉（下稱〈都市危險條例〉）草案，並擬於2017年3月底前通過。然，〈都市危險條例〉條文過於粗糙，引起諸多學者批評為都更的太上皇條例。相關討論的角度非常之多，但多數指出〈都市危險條例〉是疊床架屋，架空已經逸脫、凌駕〈都市計畫法〉的〈都市更新條例〉。但也有指出「老舊建築」或許不符合公共利益，但「危險建築」涉及公共安全，政府務必要介入整合、強拆，以排除公共危險。到這邊為止，前後的鋪陳似乎是一貫的，但後續要推導的結論卻有天差地別之異，值得仔細分辨與關注。

總統府執政決策協調會議中，小英總統要求加速都更，並要相關部會月內提出政策規畫。小英要加速都更，主要考量應與經濟情勢有關，但問題是：急得來、快得了嗎？

首屆「東亞迫遷法庭」周末將在台北登場，屆時會找來居住權專家審理東亞地區8件迫遷案、並將結果遞交至總統府。主辦活動的反迫遷連線29日舉辦行前記者會，談到國內層出不窮的迫遷案，民進黨立委林淑芬指出，新政府靠著「收割」前朝迫遷民怨而當選，如今應盡速改革不當徵收和缺乏程序正義的機制。

哎，怎麼又是張景森！即將上任的新政府及準官員們，還未上任就引發如何多爭議，雖非特例但確實少見。從要電價緩降、開放美豬到大酸協助文林苑王家抗爭的學生、社運團體，距離就任不到一個月，新政府已在社會與政壇引發陣陣波濤─這些爭議中，張景森居其二，確實是獨占鼇頭、優秀無比。

為了加快都更、同時擴充台北市公宅存量，台北市政府日前通過《公辦都更實施辦法》，卻引來各界批評。政大第三部門中心24日舉行研討會，討論公辦都更實施辦法的適法性問題，與會者多認為，柯市府應先專心執行如南機場、蘭州整宅等大規模都更案就好，不應太快出手還有待討論的代拆問題。

台北市政府22日大張旗鼓通過《台北市公辦都更實施辦法》，除了允許民辦都更「轉軌」變為公辦都更，更祭出「代拆」絕招，希望加速都市更新。辦法一出，除了引來公民團體怒批北市府又要重演文林苑強拆爭議，就連法界人士也看不下去，質疑為何辦法不需議會監督、市府又能如何避免「球員兼裁判」爭議？

台北市政府今天（22日）通過《北市公辦都更實施辦法》，給予「民間都更轉為公辦都更」法源依據，此舉讓市府被反拆遷團體嗆聲是「擴權」、「強拆民宅」。對此，台北市長柯文哲回應，今天市政會議上市府秘書王寶萱大戰都發局長林洲民。不過他最後裁示，第1步先將都更的SOP推出去，大家有意見再來修改，總不能政府原地踏步，閉起眼睛不做事。

2月台南震災後，行政院長張善政要求中央公布全台土壤液化潛勢區查詢系統。查詢網站原訂13日上線，但由於適逢周日，地調所擔心系統當機卻無人力應付，因此預計將延後一天、改在14日公開。

2013年《都更條例》部分條文被大法官宣判違憲，2014年正式失效。由於失效條文包含事業概要同意比例，外界多認為全台都更自此將全部停擺。然而營建署統計過去兩年全台都更案件核定數量，除2014年條例失效當年較前年下降，去年反而又回升、更比2012年文林苑強拆事件當年增加逾6成。

台南震災後，為加速重建，行政院將《都更條例》在內的防災三法列入立院本會期優先法案，預計25日就會審議並送立法院。據了解，儘管過去2年立法院、民間和行政部門對修法已有一定共識，但因立院屆期不續審，內政部提報的《都更條例》修正案，還是會以2012年的版本為主，再新增修正被判違憲的兩項條文、並降低災後更新地區的同意比例。

新國會19日開議，行政院長張善政在施政報告時表示「國家一刻不能空轉」，指出儘管只剩3個月任期，他仍會帶著團隊堅守崗位，確實與新政府交接，「不因任期將屆而有所懈怠」。

2012年，文林苑事件爆發，隨著怪手強拆王家房子、聲援者不顧自身安危奮力保護王家的畫面反覆播送，社會開始檢討現行的都更制度，反思都更程序中的多數決機制是否民主，並促成大法官釋憲，判定《都市更新條例》部分條文違憲而推動修法；但3年過去了，《都市更新條例》修正草案仍靜靜躺在立法院，而在台北市中正區的汀州路上，1棟獨然聳立的老透天厝，再次勾勒出同意戶與不同意戶的紛爭，也凸顯了都更難解的公益性及民主習題。

立法怠惰早就不是新聞，但最嚴重的怠惰是，大法官早已宣告違憲，立院卻卻遲不修法，造成法律空窗期，讓法官及民眾都無所適從；目前立法院就有《都市更新條例》及《所得稅法》第15條被宣告違憲並失效，而《集會遊行法》部分條文則將在明年初失效，目前這些違憲法律條文，卻都卡在立法院、動彈不得。

都更條例違憲條文今(26)日失效，根據內政部提出的因應措施，從今天開始，各地方受理中的「事業概要案」暫緩審理外，修法完成前不受理申請。

外界極為關注的《都市更新條例修正草案》審查進度緩慢，立法院內政委員會雖然16日、17日接連開會，仍有包括處理違憲問題在內的1/3爭議條文，無法在委員會達成共識，也不太可能在大法官要求的4月26日前搞定，舊的違憲條文屆時將在修法未完成前失效。但民進黨立委姚文智等人堅持，不該礙於時限壓力，僅處理違憲問題，應趁著這次修法，對不合宜的條文提出全盤修正。