信保基金4年100億保證額度 讓危老建築都更「零出資」

2018-07-16 16:00

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今年初花蓮地震與2年前台南地震,造成集合住宅倒塌,嚴重暴露出台灣老舊建築耐震力不足問題。圖為花蓮地震災後,拆除中的雲門翠堤大樓。(資料照,盧逸峰攝)

今年初花蓮地震與2年前台南地震,造成集合住宅倒塌,嚴重暴露出台灣老舊建築耐震力不足問題。圖為花蓮地震災後,拆除中的雲門翠堤大樓。(資料照,盧逸峰攝)

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱《危老條例》),去年5月正式上路,由於該條例規定,必須取得危老建築所有住戶同意始得適用,導致重建門檻非常高,目前為止僅41件提出申請,為了降低住戶的財務負擔,內政部今(16)天正式與經濟部信保基金簽約,由信保基金提供每戶最高300萬元信用保證,內政部官員表示,國內金融機構評估,危老房屋重建,平均每戶負擔的重建成本,連同重建期間的租屋費用,大約需要1000萬元,以目前建築融資貸款額度最高7成估算,住戶若無力負擔300萬元自備款,重建案就會無疾而終。現在,信保基金提供300萬元保證融資,讓危老建築重建,可以做到住戶「零出資」的境界。

今年初花蓮地震與2年前台南地震,造成集合住宅倒塌,嚴重暴露出台灣老舊建築耐震力不足問題,根據前內政部長李鴻源說法,大台北地區就有2、300萬戶家庭,居住在土壤液化潛勢區內,台灣老舊建築亟待耐震補強;但危老建築改建,不管是走《危老條例》,或是走《都更條例》,都必須取得一定比率住戶同意,平均每戶住戶,還得負擔最高1000萬元左右重建成本。

20180208-「0206」花蓮地震,國盛六街二棟大樓塌陷,受災民眾質疑人為肇因,其中一大樓受災民眾質疑是更改地下停車場入口,是否破壞主結構。(陳明仁攝)
今年初花蓮地震與2年前台南地震,造成集合住宅倒塌,嚴重暴露出台灣老舊建築耐震力不足問題。(陳明仁攝)

由於危老建築重建,推動上難度頗高,《危老條例》去年5月通過迄今,全台僅有41件提出申請,和內政部設定今年度推動500案的目標,還有很大距離。

加速老屋改建 內政部推4項獎勵措施

內政部方面為加速老屋改建,對於危老建築提供4項獎勵措施。首先,新法上路3年內,提出申請重建者,提供最高1.4倍容積獎勵;第二,重建期間地價稅及房屋稅免徵,重建後2年地價稅及最長12年房屋稅減半徵收;第三,由中央提供耐震評估與重建計畫補助;另外,針對財力較弱的危老建築住戶,也提供信用保證,搭配公股行庫成立的「台灣金融聯合都市更新服務公司」,希望加速全台危老建築重建。

根據內政部與信保基金雙方簽訂契約,信保基金未來4年將提撥10億元,作為內政部「中央都市更新基金」辦理都更信保,預計可望創造100億元融資信用保證,各金融機構下月起,即可向內政部申請信用保證。

未來信保基金將提供住戶最高300萬元保證融資

內政部官員表示,根據金融機構估算,危老房屋重建,平均每戶負擔的重建成本,連同重建期間的租屋費用,大約需要1000萬元,以目前建築融資貸款額度最高7成估算,住戶若無力負擔300萬元自備款,就很難推動老屋重建。為了協助住戶取得全額貸款,未來都更信保基金將提供住戶最高300萬元保證融資,貸款期間最長5年,優惠保證手續費率0.3%,讓有意願進行住宅重建的民眾籌措足夠經費,打造更安全的居住環境。

官員表示,危老建築重建,住戶除了要負擔重建成本外,重建期間還必須負擔租屋等費用。為了降低住戶負擔,內政部先前已增列「中央都市更新基金」用途,將住戶重建期間的租金支出,也列入重建計畫相關支出的補助與信用保證的範圍。

20180208-「0206」花蓮地震,國盛六街二棟大樓塌陷,受災民眾質疑人為肇因,其中一大樓受災民眾質疑頂樓加蓋三層樓是否為肇因之一,加蓋三層的磁磚色不同。(陳明仁攝)
危老建築重建,住戶除了要負擔重建成本外,重建期間還必須負擔租屋等費用。為了降低住戶負擔,內政部先前已增列「中央都市更新基金」用途,將住戶重建期間的租金支出,也列入重建計畫相關支出的補助與信用保證的範圍。(陳明仁攝)

內政部官員表示,根據《危老條例》,都更信保基金目前提供信保的對象,除了包括資金取得困難之住戶外,由住戶自行擔任起造人之重建案,考量其銀行申貸過程,獲得融資額度較建商為低,也在信保提供的範疇;另外,地方政府評估後應優先推動重建之地區,例如花蓮地震受災地區,也是都更信保基金保證對象。

財力佳的住戶佔走額度?官員:會預先做好把關審查

根據內政部規劃,經濟部中小企業信保基金,未來4年撥款10億元予都更信保基金後,以該基金保證成數最高9成估算,都更信保基金未來4年可望創造100億元的保證額度。

不過,這100億元保證額度,未來金融機構在審核危老改建重建貸款過程,業者有可能以住戶償債能力,作為選案的基準,讓一些「推動重建門檻較低」、「住戶財力較佳」的重建案「先搶先贏」,佔走多數額度;一般住戶財力較弱、急需推動改建的危老建築,反而不是主要受惠對象。

對於上述疑慮,內政部官員強調,各縣市政府針對金融機構所提都更信保申請案,都會預先做好把關審查工作,況且,「都會地區地段較佳的危老建築與都更案,一般建商介入的意願較高,選擇都更模式的機率,會比選擇《危老條例》重建的機率要大,佔用信保額度的機率較低。」

2018年2月9日,花蓮地震第4天,救災人員(AP)
一般的老屋重建案,施工期都在5年以內,有些甚至2年內就可以蓋好,都更信保基金提供5年的融資保證期間,如果房屋提前完工,住戶就可以將危老重建取得的40%容積率,出售給第三方。(資料照,美聯社)

官員表示,住在都會邊緣區的住戶,雖然財力較弱,但該區危老建築重建,包括租屋成本在內的重建成本,也比都會精華區的重建成本要低,因此,住戶所需要的融資保證,不見得要用到最高300萬元;一般的老屋重建案,施工期都在5年以內,有些甚至2年內就可以蓋好,都更信保基金提供5年的融資保證期間,如果房屋提前完工,住戶就可以將危老重建取得的40%容積率,出售給第三方,將所得的款項用來償還部份貸款本金,剩下的貸款就可以轉成一般房貸,降低利息負擔。

「都更信保基金讓住戶可以獲得全額貸款」

「都更信保基金之所以提供最高300萬元的保證額度,主要是怕部分危老重建案,每戶建築成本1000萬元,銀行只願意借700萬元,都更信保基金就提供最後的『臨門一腳』,讓住戶可以獲得全額貸款」,官員說。

官員表示,都更信保基金搭配銀行建築融資,讓住戶取得全額貸款,一般銀行針對重建戶,也會提供2年免本金攤提的寬限期,住戶在重建期間,只需負擔300萬信保的保證手續費率0.3%,以及重建期間的利息費用。

官員表示,危老建築重建,可以選擇與建商合作,或由住戶自行擔任起造人。住戶若選擇與建商合作,危老重建的自備款比率,可以進一步壓低,但是缺點是,可能必須將老屋重建的40%的容積獎勵,部分或全部讓渡給建商,屆時可能無法做到所謂的「一坪換一坪」。

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