信保基金4年100億保證額度　讓危老建築都更「零出資」

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱《危老條例》），去年5月正式上路，由於該條例規定，必須取得危老建築所有住戶同意始得適用，導致重建門檻非常高，目前為止僅41件提出申請，為了降低住戶的財務負擔，內政部今（16）天正式與經濟部信保基金簽約，由信保基金提供每戶最高300萬元信用保證，內政部官員表示，國內金融機構評估，危老房屋重建，平均每戶負擔的重建成本，連同重建期間的租屋費用，大約需要1000萬元，以目前建築融資貸款額度最高7成估算，住戶若無力負擔300萬元自備款，重建案就會無疾而終。現在，信保基金提供300萬元保證融資，讓危老建築重建，可以做到住戶「零出資」的境界。

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由於危老建築重建，推動上難度頗高，《危老條例》去年5月通過迄今，全台僅有41件提出申請，和內政部設定今年度推動500案的目標，還有很大距離。

加速老屋改建 內政部推4項獎勵措施

內政部方面為加速老屋改建，對於危老建築提供4項獎勵措施。首先，新法上路3年內，提出申請重建者，提供最高1.4倍容積獎勵；第二，重建期間地價稅及房屋稅免徵，重建後2年地價稅及最長12年房屋稅減半徵收；第三，由中央提供耐震評估與重建計畫補助；另外，針對財力較弱的危老建築住戶，也提供信用保證，搭配公股行庫成立的「台灣金融聯合都市更新服務公司」，希望加速全台危老建築重建。

未來信保基金將提供住戶最高300萬元保證融資

內政部官員表示，根據金融機構估算，危老房屋重建，平均每戶負擔的重建成本，連同重建期間的租屋費用，大約需要1000萬元，以目前建築融資貸款額度最高7成估算，住戶若無力負擔300萬元自備款，就很難推動老屋重建。為了協助住戶取得全額貸款，未來都更信保基金將提供住戶最高300萬元保證融資，貸款期間最長5年，優惠保證手續費率0.3%，讓有意願進行住宅重建的民眾籌措足夠經費，打造更安全的居住環境。

官員表示，危老建築重建，住戶除了要負擔重建成本外，重建期間還必須負擔租屋等費用。為了降低住戶負擔，內政部先前已增列「中央都市更新基金」用途，將住戶重建期間的租金支出，也列入重建計畫相關支出的補助與信用保證的範圍。

財力佳的住戶佔走額度？官員：會預先做好把關審查

根據內政部規劃，經濟部中小企業信保基金，未來4年撥款10億元予都更信保基金後，以該基金保證成數最高9成估算，都更信保基金未來4年可望創造100億元的保證額度。

不過，這100億元保證額度，未來金融機構在審核危老改建重建貸款過程，業者有可能以住戶償債能力，作為選案的基準，讓一些「推動重建門檻較低」、「住戶財力較佳」的重建案「先搶先贏」，佔走多數額度；一般住戶財力較弱、急需推動改建的危老建築，反而不是主要受惠對象。

對於上述疑慮，內政部官員強調，各縣市政府針對金融機構所提都更信保申請案，都會預先做好把關審查工作，況且，「都會地區地段較佳的危老建築與都更案，一般建商介入的意願較高，選擇都更模式的機率，會比選擇《危老條例》重建的機率要大，佔用信保額度的機率較低。」

官員表示，住在都會邊緣區的住戶，雖然財力較弱，但該區危老建築重建，包括租屋成本在內的重建成本，也比都會精華區的重建成本要低，因此，住戶所需要的融資保證，不見得要用到最高300萬元；一般的老屋重建案，施工期都在5年以內，有些甚至2年內就可以蓋好，都更信保基金提供5年的融資保證期間，如果房屋提前完工，住戶就可以將危老重建取得的40%容積率，出售給第三方，將所得的款項用來償還部份貸款本金，剩下的貸款就可以轉成一般房貸，降低利息負擔。

「都更信保基金讓住戶可以獲得全額貸款」

「都更信保基金之所以提供最高300萬元的保證額度，主要是怕部分危老重建案，每戶建築成本1000萬元，銀行只願意借700萬元，都更信保基金就提供最後的『臨門一腳』，讓住戶可以獲得全額貸款」，官員說。

官員表示，都更信保基金搭配銀行建築融資，讓住戶取得全額貸款，一般銀行針對重建戶，也會提供2年免本金攤提的寬限期，住戶在重建期間，只需負擔300萬信保的保證手續費率0.3%，以及重建期間的利息費用。

官員表示，危老建築重建，可以選擇與建商合作，或由住戶自行擔任起造人。住戶若選擇與建商合作，危老重建的自備款比率，可以進一步壓低，但是缺點是，可能必須將老屋重建的40%的容積獎勵，部分或全部讓渡給建商，屆時可能無法做到所謂的「一坪換一坪」。