明倫社宅月租4萬,真的太貴嗎?如果遠超過行情,為何申請者爆滿?

2020-12-18 09:19

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你應該知道的是:明倫社會住宅因月租金高達4萬元,引爆社會輿論、議員也強力質疑設計不當,究竟全新的社會住宅行情該是多少?該不該放低價格、以居住正義為主要任務?作者認為,整起事件實為政府看待自償率的結構性問題,正好帶來一個完整檢視、討論的機會。

明倫社宅租金問題其實是一個很好的題目,剛好體現了社會住宅一直被掩蓋的結構問題。

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簡單來說,明倫社宅這麼貴的根本遠因,在於台灣長年興辦社宅的整體思維.就是註定讓所有社宅租金都很貴;而明倫在設計、興建、與制度上的其他細節問題,又讓明倫比其他間社宅貴得更誇張,以至於最後引爆業力,把這個問題呈現在大家眼前。

所以,明倫這麼貴有沒有問題?當然有問題。但這問題是不是明倫獨有的問題?當然也不是。(延伸閱讀:北市CP值最高社會住宅就在這!3房租金還不到明倫社宅一半)

台灣的社宅租金 本來就很貴

台灣的社會住宅貴嗎?目前的規定是社宅要以市場租金的7折到85折出租,聽起來似乎很合理。但我這邊有一張日本社會住宅與市場租金比較圖,他們的社宅租金大概都是市場租金的3到4折 。而且不是只有日本特別便宜,韓國、香港的比例也差異不大。

日本社會住宅與市場租金比較圖。可以看到其社宅租金遠低於市場租金,且各地社宅租金差異不大。黃色部分為市場平均租金,藍色條紋部分為社宅周遭平均租金,深紫色部分為社宅平均租金。 圖/國土交通省,公的賃貸住宅のあり方に関する基本的方向(2005)
日本社會住宅與市場租金比較圖。可以看到其社宅租金遠低於市場租金,且各地社宅租金差異不大。黃色部分為市場平均租金,藍色條紋部分為社宅周遭平均租金,深紫色部分為社宅平均租金。 圖/國土交通省,公的賃貸住宅のあり方に関する基本的方向(2005)

那為什麼會覺得台灣社宅租金好像很合理?我認為大概有幾個原因。一來是以前台灣人沒看過社會住宅,所以沒有太多先入為主的價格概念,比市場便宜一點就好;二來是社宅通常蓋得又新又漂亮,所以就算有些沒便宜太多的社宅,跟外面比較起來也覺得滿公道的。

三來是台灣那些更低價、給更弱勢住的政府提供出租的住宅(如平宅、出租國宅)數量不多,住過的人更少,也很難提供比較感。比方說低收入戶才能入住的平宅,只需要繳交千餘元管理費就好;而二十分位以下的出租國宅,12坪月租也大概只要2800(注意,這些都是台北市的租金價格)。所以當這些住宅未來要轉型成社宅的時候,其實他們都是最清楚台灣社宅很貴的那群人。

自償迷思 是台灣社宅租金太貴的根源

關鍵在於整體社宅的興辦思維上,那些社宅不太貴的國家,對於社宅最高指導原則都是「弱勢族群住得起」,因此低租金這件事情,是預設好本來就該這樣的,這就是蓋社宅的目的。

那租金收得低,社宅會虧本怎麼辦?要嘛就政府直接撥錢補貼,要嘛就交叉補貼(比方說部分社宅租給店面、商場、停車場、甚至賣掉,賺的部分去補貼弱勢房租虧損的部分),反正想辦法找錢就是了。(延伸閱讀:月租4萬明倫社宅3天逾2500人看房 粉專狠酸:感謝側翼強力宣傳)

社宅模式比較圖。國外社會住宅模式以租金低廉、照顧對象可負擔為優先考量,再另外透過補貼與多元收益健全財務;而台灣則是以財務可自償、政府最好能不花預算作為前提考量,造成租金高昂,弱勢難以負擔。
社宅模式比較圖。國外社會住宅模式以租金低廉、照顧對象可負擔為優先考量,再另外透過補貼與多元收益健全財務;而台灣則是以財務可自償、政府最好能不花預算作為前提考量,造成租金高昂,弱勢難以負擔。(圖/轉載自洛書)

但台灣社宅最高的指導原則,是「政府最好不要出到錢」,也就是「社宅租金應該自償」。

這件事情不只這次的主角北市府或柯文哲這樣想,2013年朱立倫推出「青年社會住宅BOT」,宣稱市政府不用出錢就能蓋社宅;2016年蔡總統首任行政院長林全也表示,希望社會住宅不要動用公務預算,更說能少編就盡量少編,藍綠白都湊齊了。

所以,大家都想不出錢就蓋社宅,這就是我說的「興辦思維出了問題」。但老實說,根本沒有一個國家的社會住宅是自償的,台灣這種奇怪的思維不知道是去哪邊學來的。

社會住宅本來就是社會安全網的一環,怎麼可能不用貼錢?大家搭公車政府要貼錢,搭捷運政府要貼錢,連買房子的自購優惠貸款政府都他媽的貼錢,結果社宅竟然說要靠租金自償。結果當然就是租金貴到翻,就跟捷運如果不補貼,也會漲到很多人搭不起一樣。

這樣的思維甚至直接影響在資源分配上,房地合一稅餘額明文規定要用於住宅政策及長期照顧服務支出。結果房地合一稅105至108年度共挹注長照基金約137億元,卻完全沒有對住宅部門進行補貼。幹嘛補貼?啊你們就自償就好了啊。為什麼很多地方政府覺得房產稅改革沒必要?也是沒有逼著你支出,你也就沒動力開源了,何必得罪人。

社會住宅硬是要完全(100%)自償,看看隔壁棚的租金補貼自償率多少?是完美的0%啊!每年發出去就是噗通扔進水裡,不會回本的。但還不是每年一直發,今年加碼發。

中央怠惰:欠缺可負擔基準

所謂的「可負擔計算基準」,是指國家透過政策協助,確保國民的居住經濟上可負擔,一般來說這個標準是居住成本(房貸或房租)不超過家庭收入30%。

而這個基準與後續的配套,《住宅法》11條規定應該在去年一月完成,但違法怠惰拖到今年還是沒有訂出來,經過我們抗議後,政府說今年底會擬出一個基準。

理論上只要有了這個基準,不管是透過改變思維,或是加強補貼,我們的社宅與租補等補貼機制都應該更加合理完善。我不知道哪個是因哪個是果。是社宅那麼貴,我們的政府不敢設定基準?還是因為我們沒有設定基準,所以搞得社宅那麼貴?

因為缺乏這個基準,目前各縣市社宅的優惠折數與價格都是用喊的,喊來喊去喊出一個很貴的數字,其實也只是遲早的事。(延伸閱讀:明倫社宅租金要4萬 柯文哲:可能太豪華,回去檢討)

總之,社會住宅的興辦,政府應該、也必須進行補貼。而這些補貼,也必須有一個合理的標準來進行。

補助標準
(圖/轉載自洛書)

明倫社宅比其他社宅還貴嗎?

明倫社宅租金貴不貴?當然貴,這沒什麼好洗地的。雖然三房型40,500元是「原價」,弱勢還會打折,但即便是打折最多、最弱勢的群體,打完折後月租也要36,000元。

而這個群體的收入是多少呢?是家庭總收入平均每人每月17,005元以下。如果你去跟這樣的家庭說「政府有蓋社宅給你們住,打折之後月租算你三萬六就好」,最好跑快一點,你沒被扁就算你運氣好。

但如果不是明倫社宅貴成這樣,大家也不會知道台灣社宅本來就滿貴的,不是嗎?問題不是只有他有,但他就是天空中最亮的那顆星。

為什麼那麼貴?的確太豪華了

明倫之所以比其他社宅還貴,一個重要原因的確就是蓋得太大又太貴了。明倫的三房型有高達44坪的大坪數(東明的三房型只有30坪)與大量的公設,總租金當然很高。

更何況,社會住宅的每坪建造單價並不低,今年八月章定煊老師給過一個電梯大樓的營造成本數字「一坪12萬算品質不錯,一般是11萬左右,10萬以下品質不太理想」,但有著綠建築、智慧建築、無障礙空間、耐震等4大標章的社會住宅,目前每坪造價約為14.45萬。

不是說品質蓋得好這件事情有錯,但如果社宅的主要目標是提供給弱勢居住,品質與價格就必須取得平衡做出取捨。除非你能夠在堅持品質的狀況下,也給予更多補貼挹注把租金壓下去,不然目標群體住不起,蓋得再好也沒有意義。就像一件脫離TA的商品,做得再好都是失敗的。

除此之外,管理費在目前的社會住宅租金當中沒有分開計價,所以住戶其實不知道自己的租金有多少錢是拿去付管理費的。那麼在只繳一筆錢的狀況下,住戶當然要求高品質的管理水準與三班制保全(為什麼都智慧建築了還要三班保全?),這也是一筆不小的開銷。

稅賦:不必要的支出

目前社宅的興辦成本大致可以分為日常管理維護(管理費)、中長期修繕、興建成本、稅賦。如果說其他都是必要開銷只是需要控管,稅賦這項就實在有點莫名其妙。

沒錯,社會住宅是要繳房產稅的。雖然《住宅法》22條說社宅的地價稅及房屋稅得適當減免,但最多只能減免10年,而社會住宅的營運期是抓55年,也就是有45年都要繳房屋稅地價稅。

但這筆錢當然不可能在10年之後才猛調升一波租金,而是直接攤算到當前租金,這當然就推升了社宅的租金,而且重點是這些錢可能還轉一手還要對社宅進行補貼。

我實在搞不清楚為什麼要做這種事情,這種不合理的措施當然有待中央修法,但若地方願意,其實也可以在稅基與自治條例當中找到辦法放寬限制。

建議:以成本租金替代打折估價

老實說,明倫租金那麼貴之後,社宅多少會被懷疑是居住正義還是政府當包租公賺錢的手段。我認為不要再使用「市場租金打折」的概念來談租金,而是要改用「成本租金」的概念。

租金
(圖/轉載自洛書)

因為,「市場租金打折」本來就是一個會有爭議,不容易讓人信任的標準。這個市場租金到底是新成屋還是中古屋?北市府說是新成屋,花次說是中古屋,聽誰的?而這個租金是電梯大樓還是華廈還是公寓的租金?

這些數字都差很多。當租金一高起來的時候,市民第一時間絕對就是懷疑你是用什麼當標準計算的,是不是在坑市民的錢,這會讓市府陷入非常嚴重的信任與公關危機。

成本租金就好辦很多了,首先這就體現了「政府不賺錢」的立場,而且還會再額外補貼錢。把各項成本跟試算出來的租金攤出來,哪邊花太多哪邊有好好省錢,為什麼收這個價格,大家一目瞭然。

對於弱勢戶的租金,政府可以收得比成本租金還要低;對於沒那麼弱勢的群體,政府則可以收得比成本租金再高一點。最後的結果,就是要讓整體租金平均的接近且略低於成本租金,以顯示政府不只沒賺錢,還貼了一些錢。

再強調一次,明倫這麼貴有沒有問題?當然有問題。但這問題是不是明倫獨有的問題?當然也不是。

如果明倫社宅的爭議可以讓更多人注意到台灣社宅的根本性問題,並在未來具體每個案例上都往前修正,也就有它的價值所在了。

最後還是打個小廣告,最近我們的居住正義企劃「天龍房屋」募資中,懇請大家支持。


作者為社會住宅推動聯盟研究員,致力於居住政策改革,努力思考如何盡可能把政策寫得好讀又不簡化,字數卻常不小心越寫越多

本文授權轉載自洛書,未經同意不得轉載

責任編輯/周岐原

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