明倫社宅月租4萬,真的太貴嗎?如果遠超過行情,為何申請者爆滿?

2020-12-18 09:19

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你應該知道的是:明倫社會住宅因月租金高達4萬元,引爆社會輿論、議員也強力質疑設計不當,究竟全新的社會住宅行情該是多少?該不該放低價格、以居住正義為主要任務?作者認為,整起事件實為政府看待自償率的結構性問題,正好帶來一個完整檢視、討論的機會。

明倫社宅租金問題其實是一個很好的題目,剛好體現了社會住宅一直被掩蓋的結構問題。

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簡單來說,明倫社宅這麼貴的根本遠因,在於台灣長年興辦社宅的整體思維.就是註定讓所有社宅租金都很貴;而明倫在設計、興建、與制度上的其他細節問題,又讓明倫比其他間社宅貴得更誇張,以至於最後引爆業力,把這個問題呈現在大家眼前。

所以,明倫這麼貴有沒有問題?當然有問題。但這問題是不是明倫獨有的問題?當然也不是。(延伸閱讀:北市CP值最高社會住宅就在這!3房租金還不到明倫社宅一半)

台灣的社宅租金 本來就很貴

台灣的社會住宅貴嗎?目前的規定是社宅要以市場租金的7折到85折出租,聽起來似乎很合理。但我這邊有一張日本社會住宅與市場租金比較圖,他們的社宅租金大概都是市場租金的3到4折 。而且不是只有日本特別便宜,韓國、香港的比例也差異不大。

日本社會住宅與市場租金比較圖。可以看到其社宅租金遠低於市場租金,且各地社宅租金差異不大。黃色部分為市場平均租金,藍色條紋部分為社宅周遭平均租金,深紫色部分為社宅平均租金。 圖/國土交通省,公的賃貸住宅のあり方に関する基本的方向(2005)
日本社會住宅與市場租金比較圖。可以看到其社宅租金遠低於市場租金,且各地社宅租金差異不大。黃色部分為市場平均租金,藍色條紋部分為社宅周遭平均租金,深紫色部分為社宅平均租金。 圖/國土交通省,公的賃貸住宅のあり方に関する基本的方向(2005)

那為什麼會覺得台灣社宅租金好像很合理?我認為大概有幾個原因。一來是以前台灣人沒看過社會住宅,所以沒有太多先入為主的價格概念,比市場便宜一點就好;二來是社宅通常蓋得又新又漂亮,所以就算有些沒便宜太多的社宅,跟外面比較起來也覺得滿公道的。

三來是台灣那些更低價、給更弱勢住的政府提供出租的住宅(如平宅、出租國宅)數量不多,住過的人更少,也很難提供比較感。比方說低收入戶才能入住的平宅,只需要繳交千餘元管理費就好;而二十分位以下的出租國宅,12坪月租也大概只要2800(注意,這些都是台北市的租金價格)。所以當這些住宅未來要轉型成社宅的時候,其實他們都是最清楚台灣社宅很貴的那群人。

自償迷思 是台灣社宅租金太貴的根源

關鍵在於整體社宅的興辦思維上,那些社宅不太貴的國家,對於社宅最高指導原則都是「弱勢族群住得起」,因此低租金這件事情,是預設好本來就該這樣的,這就是蓋社宅的目的。

那租金收得低,社宅會虧本怎麼辦?要嘛就政府直接撥錢補貼,要嘛就交叉補貼(比方說部分社宅租給店面、商場、停車場、甚至賣掉,賺的部分去補貼弱勢房租虧損的部分),反正想辦法找錢就是了。(延伸閱讀:月租4萬明倫社宅3天逾2500人看房 粉專狠酸:感謝側翼強力宣傳)

社宅模式比較圖。國外社會住宅模式以租金低廉、照顧對象可負擔為優先考量,再另外透過補貼與多元收益健全財務;而台灣則是以財務可自償、政府最好能不花預算作為前提考量,造成租金高昂,弱勢難以負擔。
社宅模式比較圖。國外社會住宅模式以租金低廉、照顧對象可負擔為優先考量,再另外透過補貼與多元收益健全財務;而台灣則是以財務可自償、政府最好能不花預算作為前提考量,造成租金高昂,弱勢難以負擔。(圖/轉載自洛書)

但台灣社宅最高的指導原則,是「政府最好不要出到錢」,也就是「社宅租金應該自償」。

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