2021房市預測:四大勁爆局勢大考驗

2020-10-05 10:45

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2020台灣房市面對新冠肺炎(武漢肺炎)疫情的肆虐,在資金充裕與利率偏低的庇蔭下,展現了強勁的抗疫能力。(資料照,林喬慧攝)

2020台灣房市面對新冠肺炎(武漢肺炎)疫情的肆虐,在資金充裕與利率偏低的庇蔭下,展現了強勁的抗疫能力。(資料照,林喬慧攝)

2020台灣房市面對新冠肺炎(武漢肺炎)疫情的肆虐,在資金充裕與利率偏低的庇蔭下,展現了強勁的抗疫能力,全台房市表現可用六個字形容:「北緩丶中溫丶南熱」,截至今年第二季為止,六都房價漲幅表現與去年同期比較依次為台南+15.6%丶桃園+12.97%丶高雄+11.17%丶台中+9.81%丶新北市+3.35%丶台北市+3.35%。(如圖)

20201005-Q2對照108 Q2六都各項漲跌統計。(李同榮提供)
Q2對照108 Q2六都各項漲跌統計。(李同榮提供)

2020全台房市「北緩丶中溫丶南熱」台南最強,台北最弱

2020全年度表現,台南市為六都最強、台北市最弱,各行政區漲幅前三幾乎都是蛋白區,顯然是比價效應,全台各新興工業區帶動了蛋白翻身的機會。雙北市房價有漲不動的現象,而桃園市今年交易量為六都之冠,全年房價漲幅有後來居上趨勢,預期2020年全台房市交易量將突破32萬戶,而房市逆勢上揚的表現,的確跌破很多專家眼鏡,不得不按圖說故事由空翻多。

20201005-六都建物買賣移轉棟數統計比較。(李同榮提供)
六都建物買賣移轉棟數統計比較。(李同榮提供)

2021年即將到來,房市表現是否延續2020年的熱度,端視市場能否經得起四大勁爆局勢的考驗:

(一)「中美霸權之爭」所牽動的全球財經發展局勢

中美商戰表面上是貿易與科技資安之戰,其實隠含著世界兩強的霸權之爭,各國將掀起貿易保護主義,同時牽動科技產業供應鏈的斷鏈連鎖效應,台灣必須降低對大陸貿易的依存度才不致受傷,但根據大陸海關總署7月公布的統計數據,今年上半年,中國大陸整體進出口衰退6.6%,而兩岸貿易卻逆勢成長7.8%,一旦美國陸續祭出供應鏈封鎖令,在選邊站的過程,台灣製造業回流勢必會加速,面對這種局面,台商若能展現韌性與適應力,資金與產業都能陸續回流台灣,對商業不動產後市前景就會相對樂觀,2021年房市三寶(工商用地丶廠辦丶商辦)將會有更強勁的爆發力。

(二)「台美關係提升」所牽動的兩岸政軍緊張局勢

世界兩強中美霸權之爭若擦槍走火,就會產生「修昔底德陷阱」引發戰亂,台美關係在中美霸權之爭中不斷提升,牽動中共不斷對我政治軍事上的威脅,台灣在立場親美的同時,面對兩岸不確定因素,必須有能力化解緊張局勢,房市才不致動盪不安。

(三)「全球疫情擴散」所牽動的股匯市與房市的動盪局勢

全球COVlD-19疫情擴散狀況若持續嚴重,將考驗各國防疫能力與相對競爭力。今年瑞士洛桑學院公佈全球競爭力與數位競爭力,台灣兩項競爭力都排在11名,顯示疫情控制得宜的台灣展現了相對總體競爭力的優勢,然而若疫情持續擴散,對全球經濟將產生重創,緊接而來對台灣的股匯市動盪就在所難免,而牽動的房市走勢也要面對嚴峻的考驗。

(四)「建照量丶開工量與使照量乖離太大」所牽動的房市過熱局勢

2021年台灣若能通過前述三項勁爆局勢的考驗,第四項考驗就是房市的供需基本面的背離現象,尢其是建照量丶開工量與使照量乖離現象已創六年來新高,未來三年的需求若沒增加,三年後開工量就可能會下彎而呈現死亡交叉,因此,2021年房市將面臨供需基本面的三大問題:

(1)市場信心過強,建商持續加碼推案,2021可能創下推案量新高,超級供給現象將埋下市場的潛在危機。

(2)市場由剛性需求轉為假性需求,投資客進場,交易會爆量,但續航力會轉弱,投資風險會增高。

(3)蛋白翻身力道要能持續,剛性需求的強勢必須延續外,市場要能帶動換屋需求增加,才能真正消化市場的過度供給。

20201005-全台住宅類 2014Q1-2020Q2 核發建築執照使用執照開工數統計季線圖。(李同榮提供)
全台住宅類 2014Q1-2020Q2 核發建築執照使用執照開工數統計季線圖。(李同榮提供)

(本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長,未經同意不得轉載)

20200921-吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。(李同榮提供)
吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。(李同榮提供)

 

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