台灣房價為何居高不下？胡偉良揭原因：央行「1政策」導致都更卻牛步，老屋變未爆彈

近年來，中央銀行以「防範金融風險」為由，對銀行辦理特定授信業務實施所謂的「集中度管制」。這項制度設計的出發點，原本是為了避免銀行資金過度集中在單一開發商或高風險產業，以降低體系性金融危機的風險。然而，放在當前台灣房地產市場與都市發展的現實中，這項措施卻顯露出重大缺陷——它忽略了台灣老屋比例已超過全體住宅的一半，急需大規模改建更新的迫切性。

換言之，央行的政策在「金融穩定」與「都市安全」之間，過度偏重前者，卻低估了後者的重要性。當房屋結構安全與居住品質問題逐漸浮上檯面時，過度保守的金融限制，反而可能成為都市更新與危老改建的最大障礙。

一、政策本意與現實矛盾

央行的管制邏輯是清楚的：避免資金集中於房地產業及特定業者，以降低金融體系風險。對於部分高度投機、炒作土地與房價的建設公司，這樣的限制確實可以發揮抑制效果。然而，對於真正有能力推動大規模都市更新、並已建立完善資金控管機制的專業企業及都更改建而言，集中度管制卻等同於設下「資金天花板」，限制其承擔更多社會責任與市場需求。

台灣當前的都市更新需求，並非小規模、零星式的建案可以解決，而是必須由具備完整資源與專業能力的專業開發商進行。這些企業能夠整合法務、財務、設計與施工團隊，推動街廓級乃至更大規模的都更計畫。然而，集中度管制使得銀行在資金融通上綁手綁腳，導致企業難以發揮規模經濟，反而讓市場陷入碎片化、進度緩慢的窘境。

二、老屋過半的警訊

根據政府統計，全台灣屋齡超過 30 年的住宅已超過七成，50 年以上的數量也達101萬戶。這不只是「市容老化」的問題，更涉及居住安全與公共風險。2024 年花蓮地震後，許多老舊建物的結構脆弱暴露無遺，凸顯了都市更新的急迫性。

然而，現實情況卻是：越是規模龐大、涉及居民數眾多的更新案，越需要穩定且充足的資金支持。而央行的集中度管制，恰恰掐住了這條「資金動脈」。結果導致許多應該加速推動的危老都更，因資金無法順利進入而延宕多年，住戶持續居住在高風險的環境之中。

三、都市更新與金融穩定並非零和

央行的政策似乎假設「增加房市融資＝增加金融風險」，然而這種等式未必成立。事實上，將危老改建與都市更新專案適度排除在集中度計算之外，並不會削弱金融體系的穩健，反而可能提升整體經濟安全性。

原因在於：

1.風險分散性高——都更案多以住戶分回與預售模式進行，資金回收來源分散，並非單一買方或投資客。

2.實體資產支撐——更新後的建築物不僅提升市值，也具有更高安全性與市場流通性，抵押品價值穩定。

3.政策導向明確——都更與危老改建已被政府視為國家級政策，具有政策保障與制度支持。

因此，若能在制度設計上明確區隔「投機性開發」與「公共性更新」，金融穩定與都市安全完全可以同時兼顧，而非互斥。

四、錯失的發展契機

過度保守的金融政策，最終將導致兩個後果： （相關報導： 台灣老屋逾500萬戶，都更為何牛步？胡偉良：央行「1政策」害慘全台灣，恐引爆金融危機 ｜ 更多文章 ）

1.經濟成長動能流失：都市更新本身具備高度的擴大內需效應，一個大型更新案的推動，涉及建築、金融、設計、材料、工程、家電裝修等完整產業鏈，能創造數千至數萬個工作機會。若資金受限，這些潛在的內需動能將被壓抑，經濟成長自然受到拖累。

2.房價合理化契機錯失：台灣房價居高不下的根源之一是「供給不足」。若都更改建能大規模釋出新屋供給，並透過容積獎勵分攤土地成本，就能逐步讓房價回歸合理水準。央行若持續限制資金流入更新案，等同於阻斷了「增加供給、平抑房價」的最佳途徑。

五、政策建議：鬆綁與分流

為了同時兼顧金融穩定與都市更新，以下幾點調整方向值得央行審慎思考：

1.將危老都更專案排除在集中度計算之外：這類專案具高度公共利益，應設立明確條件，讓銀行可針對合格更新案不受集中度限制。

2.建立專案融資評估制度：由專責單位針對都更案進行風險評估與分級管理，將高風險投機型建案與低風險公益性更新案區隔對待。

3.引入政策性金融支持：仿效國際案例（如日本都市再生機構、韓國都市開發公社），設立專責基金或政策性銀行，專門提供長期低利融資給都市更新。

4.鼓勵跨銀行聯貸：對大型更新案，可透過聯合授信機制分散風險，同時突破單一銀行的額度限制。

六、胡偉良觀點：安全與發展需要平衡

中央銀行強調「防範金融風險」無可厚非，但當台灣社會面臨老屋過半、地震頻仍、居住安全日益惡化的現實時，金融政策若過度偏重風險控管而忽視都市發展需求，最終將造成更大的社會風險。

金融穩定與都市安全應該是並行不悖的兩個目標。唯有在制度設計上引入彈性，將都市更新納入金融體系的支持範疇，台灣才能同時避免金融危機、推動安全改建、並達到平抑房價與改善居住品質的多重目標。

因此，適度鬆綁集中度管制、建立更新專案專屬融資通道，已不只是房地產業的期待，而是國家發展的必要選項。唯有如此，台灣才能真正走向一個安全、合理、可持續的居住新時代。 （相關報導： 台灣老屋逾500萬戶，都更為何牛步？胡偉良：央行「1政策」害慘全台灣，恐引爆金融危機 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／李伊晴