台灣房地產市場正經歷前所未有的結構性轉變，從交易型市場轉向繼承型市場的趨勢日益明顯。根據最新數據，全台房屋所有權移轉中，高達30%來自繼承或贈與，實際買賣案件僅占整體移轉棟數的60%。在六都直轄市，每月買賣交易量僅約1萬戶，對建築業和房仲業形成嚴峻挑戰。
本文將深入剖析品嘉建設胡偉良對當前房市的關鍵觀察，包括市場分化現象、信用管制的負面影響，以及政策失當可能引發的產業危機，最後提出兼顧市場穩定與居住正義的政策建議。
市場結構巨變：房屋市場買賣交易量占比正在減少
從交易主導到繼承為主的典範轉移台灣房市正經歷一場靜默的革命，所有權移轉結構的質變已徹底改變市場生態。根據內政部統計，全台房屋移轉中繼承與贈與比例已突破30%的歷史高點，在六都這一比例甚至更高——台北市繼承移轉占比達23.1%，買賣移轉僅43.7%，成為六都中繼承比例最高、買賣比例最低的都市。若扣除法拍等非自願性移轉，台灣當前實際房屋市場買賣交易量僅占總移轉量的60%，這意味著傳統建築業和房仲業的業務基礎正在快速萎縮。胡偉良指出，這種移轉結構的改變背後存在多重深層因素：高齡化社會的自然結果、高房價與稅負壓力迫使家庭選擇「等繼承」而非購屋，以及政策扭曲導致的市場機能失靈。
房地產生態系統改變，高房價、高購屋門檻、高齡化正在惡化社會流動性
「高房價與打房政策不斷，讓購屋交易大幅減少，同時近年公告現值暴增，許多繳不起土增稅的民眾乾脆等繼承」。這種結構性轉變對房地產生態系統造成連鎖衝擊：建築業面臨新建案需求萎縮，預售屋交易量暴跌逾7成；房仲業傳統買賣業務驟減，被迫轉型；政府稅收失衡，繼承移轉相關稅負遠低於買賣移轉。
更令人憂心的是，這種趨勢正加速財富世襲化，擴大「有產世代」與「無產世代」的社會鴻溝。胡偉良特別強調，台北市的「三高」現象——高房價、高購屋門檻、高齡化——是這種結構性危機的典型寫照。當年輕族群無法從家庭獲得財產繼承，在高房價與信用管制的雙重夾擊下，幾乎沒有機會透過市場機制取得住宅，社會流動性將進一步惡化。
信用管制影響整個房市流通性，破壞產業的正常發展
胡偉良批判政策與市場的嚴重脫節中央銀行自2024年9月19日推出的第七波信用管制措施，在胡偉良看來已成為壓垮房地產業正常運作的關鍵因素。這波被稱為「金龍海嘯」的政策將第二戶貸款最高成數降至50%，完全取消寬限期，並對高價住宅及建商庫存進一步壓縮貸款成數。
胡偉良直指央行與市場現實間的巨大落差，政策制定者未能看到換屋族真實的資金壓力與業者的生存困境。胡偉良分析，信用管制的根本缺陷在於其誤傷剛性需求，特別是影響了「小換大」、「舊換新」的家庭。這些換屋族因現有房貸未清、新購屋被認定為第2戶而面臨超高利率（接近3%）或低成數（甚至不到5成），加上高房價，資金壓力巨大。他強調，換屋族是市場重要支撐（通常有自備款、信用較好），一旦他們無法順利交易，將影響整個房市流通性，連帶衝擊建案銷售和中古屋交易量。從建商角度，胡偉良指出信用管制導致雙重擠壓：一方面銷售停滯、資金壓力增大，另一方面土地、營建成本居高不下，降價空間有限。市場已出現建商尋求貼現的危險現象，資金斷鏈風險正在升高。胡偉良更批評央行所謂的「問題不多」，其實是忽略了不少關鍵點，央行可能將「問題」定義為「大量違約」，但業者認為「無法完成合理換屋需求」本身就是大問題。
胡偉良觀點：央行的金融系統性風險防範已把房市推向了險境
胡偉良提出政策認知落差的深層原因：央行關注的是金融系統性風險（如房貸違約率、銀行放貸品質），而業者看到的是「交易冰封」、「客戶痛苦」的市場現實。這種資訊不對稱導致央行覺得問題不大、業者卻哀號連連的僵局。
胡偉良警告，高房價、高利率、嚴苛貸款條件的疊加，使「有實際居住升級需求」的換屋族成為最大受害者之一，這是供需結構性的失衡。台灣的房市在政府金融管制措施的扼殺下，正面臨可怕的險境，若外部變數惡化（例如台海局勢、全球景氣反轉），房市將面臨2020年代以來最劇烈的修正。胡偉良認為當前市場正處於「盤整→骨折→信心轉折」的臨界點，政府與市場的下一步將決定最終走向哪種情境。他特別警告產業可能陷入「自我強化」的惡性循環：銷售不佳→建商財務惡化→降價求售或停工→消費者觀望加劇→銷售進一步下滑，房市崩盤帶來金融風暴的危機。
文／胡偉良
責任編輯／林俐 （相關報導： 最近很多預售案降價促銷，台灣房價準備跌了？胡偉良列5點分析，否則年輕人還是買不起 ｜ 更多文章 ）
