小珍收到重購退稅30萬元要被追回的信函，這個消息重重打擊了她。為什麼只是遷出戶籍的小動作，居然就噴了30萬元？小珍不小心踩到什麼地雷？
好想換屋，看懂重購退稅：
身處高房價時代，想要一次買到理想的房屋並不容易，往往都是先求有再求好。如果有換屋計畫的人，可以善用重購退稅，為自己增加一筆換屋基金，但是要先搞懂相關條件，否則最後可能淪為空歡喜一場。
自用住宅承購退稅3要件：
一、2年內先買後賣或先賣後買之自用住宅：申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。
財政部在稅務入口網頁舉例說明：
甲出售（重購）A土地在2017年4月1日辦好產權登記，在2019年3月4日訂立買賣契約重購（出售）B地，如果甲在2019年4月2日前如期申報，就符合2年內的規定；如果甲在2019年4月3日以後才申報，不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。
二、新舊房地都須符合自用住宅規定。
三、舊房產出售前一年度及新購房地不能有出租或營業情況。
重購退稅的新制與舊制差別：
一、重購退稅舊制：2016年以前購買的房地產，適用舊制。
「舊制」是依據《所得稅法17條之2》為納稅義務人出售並重購自用住宅房屋者，退的是賣屋所得所繳的綜合所得稅。
所以舊制中新屋價額需超過舊屋的價額，也就是小屋換大屋一定才能退稅，大屋換小屋無法退「賣屋所得綜所稅」。
二、重購退稅新制：2016年1月1日起，也就是房地合一所得稅實施後購買的房產，適用新制，退的是房地合一稅。
新制依據《所得稅法第14條之8》，個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例的房地合一稅。
三、至於新制和舊制都可以申請退稅的「重購自用住宅土地增值稅」規定一直都沒有改變：
申請退還土地增值稅，條件是新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅，無法比例退還。
如果退休族把原來的透天厝或公寓，換成新的電梯華廈。即使新華廈的價格不斐，因為華廈土地持份少，土地現值扣除土地增值稅也不容易超過舊屋。
財政部在稅務入口網頁舉例說明：
● 甲賣出土地現值100萬元，增值稅30萬元，買入土地現值超過100萬元時，所繳的30萬元土地增值稅可以全部退還。
假如買入現值為80萬元，可以退回10萬元；如買入現值小於70萬元，則無餘額可以退稅。
重購退稅後3件千萬不能做的事，否則將被追繳退稅
1、不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）。
2、不可出租、供營業使用。
3、不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內。
文章開頭的小珍，就是在列管5年內違反「重購退稅後3件千萬不能做的事」將戶籍遷出，所以被追回30萬元，這也是稅捐機關統計最常被追回的原因。
稅捐稽機關怎麼會知道呢？因為現在已經進入科技查稅的時代，大數據不用出門也知天下事。
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作者擁有退休理財顧問（RFA）執照，國家級人身及財產雙證照，超過20年保險經紀人經歷，個人投資與管理不動產資歷超過10年。
責任編輯／林彥呈
