1國家房市完蛋了？「銷售量創30年新低，房價恐腰斬」專家：未來幾年會很慘

美國房地產市場的低迷態勢在 2025 年正式邁入第四個年頭。儘管聯準會政策略有鬆動，但「高房價」與「高利率」的雙重枷鎖，已讓全美住宅銷售量慘跌至 1995 年以來的最低水準，大量買家被擋在市場門外。根據 全國房地產經紀人協會（NAR） 最新數據，2025 年全美二手住宅銷售僅 406 萬套，遠低於歷史常態的 520 萬套。市場分析師更直言，現在的美國房市已成為「燙手山芋」，買房不再是人生的里程碑，而演變成一種昂貴的奢侈品。

年收需 11 萬美元才買得起「中價房」

美國房市目前的困境，源於疫情期間非理性的資產增值與貨幣供應過剩。

2025 年第二季，全美房屋中位數價格超過41.4 萬美元（約新台幣 1,325 萬元），較十年前飆漲逾四成。如今美國普通家庭需年入 11.8 萬美元（約新台幣 379 萬元） 才能負擔中價位房產，然而美國家庭收入中位數僅約 8.3 萬美元（約新台幣 265 萬元）。

 Seekingalpha 市場分析師指出，房價尚未大幅下跌是因為賣家仍不願接受「新現實」，寧可撤案也不願降價。但隨著奧斯汀（Austin）房價正式進入熊市，更多城市將被迫跟進。

 儘管 30 年期固定按揭利率從 7% 回落至年底的 6%，推動 12 月銷售年率回升至 435 萬套，但對於缺乏資產的首次置業者而言，負擔門檻依舊高不可攀。

為何房價回不去了？

不同於 2008 年的金融海嘯，專家預測這波房市修正將是緩慢且漫長的過程，主要受到以下結構性因素驅動：

1.銀色海嘯（Silver Tsunami）： 嬰兒潮世代擁有全美超過 40% 的房產存量。預計未來十年內，隨著約 2,000 萬人相繼去世，大量房屋將湧入市場，徹底扭轉供給結構。

2.短期租賃市場泡沫： 疫情後因「報復性旅行」而過度飽和的 Airbnb 等短租市場，目前已面臨利潤下滑與預訂量銳減，大批投資人將拋售房產止損。

3.人口結構逆轉： 隨著移民潮離美及人口逆向遷移，2025 年的人口紅利正在消退，甚至導致如 Tricolor Holdings 等次級貸款機構破產。

房市修正，投資人應避開哪些領域？

房地產活動佔美國 GDP 的 15% 至 18%，房價的長期向下修正將直接重擊消費者信心。

有分析師預期，房價最終必須修正到與「家庭收入中位數」相符的地步，這意味著房價理論上有下修接近一半的空間。過去有華爾街護盤，但本次大型機構可能不會再輕易出手，這會造成不僅是建商受害，家具、家飾等居家相關產業也將因新屋活動停滯而受到牽連。

房市將成為未來幾年美國經濟的沉重負擔。在可負擔性大幅改善之前，專業投資者應暫時避開與住宅房地產相關的所有金融領域。 （相關報導： 1國家房價崩盤了？房價增幅歸零，120萬屋主慘變「負資產」，五大重災區曝光 ｜ 更多文章 ）

2025-2026 美國房地產市場關鍵數據