1國家房價崩盤了？房價增幅歸零，120萬屋主慘變「負資產」，五大重災區曝光

曾經動輒出現雙位數增長的美國房價，在 2026 年（115 年）正式進入冷卻期。隨著房價年增幅幾乎歸零，多年來被視為屋主財富護城河的「房屋淨值（Equity）」也開始出現結構性鬆動。

根據房地產數據權威機構科塔利提（Cotality）最新發布的 2025 年第三季報告，美國借款人的房屋總淨值較去年同期下滑 2.1%，合計蒸發金額高達 3,738 億美元（約新台幣 11.7 兆元）。這不僅標誌著後疫情時代房市暴利期的結束，更預示著高槓桿屋主可能面臨的財務風險。

平均每戶縮水逾 1.3 萬美元

儘管全美有房貸住宅的合計淨值仍維持在 17.1 兆美元 的歷史高水位，但「財富縮水感」已在微觀層面發酵。數據顯示，2025 年第三季平均每位屋主的資產淨值減少了約 1 萬 3,400 美元。

回顧近五年的走勢，漲幅放緩的趨勢極其明顯：

2023 年前：即便房貸利率攀升，平均淨值仍能增加 2.5 萬美元。

2024 年：平均增幅縮減至 4,900 美元。

2025 年至今：正式由增轉減，顯示市場已從高點「重新校正」。

低自備款購屋族成「溺水屋」重災區

科塔利提報告中最令人警覺的數據是，處於「負淨值」（房屋市值低於貸款餘額，俗稱溺水屋）狀態的住宅數量年增率高達 21%，總數衝破 120 萬戶。

科塔利提首席經濟學家赫普（Selma Hepp）分析，這波負淨值浪潮主要源於以下兩大因素：

1.過度舉債：許多首次購屋族在房價高點進場，受限於負擔能力，被迫選擇「極低自備款」或「搭橋貸款」，導致資產緩衝空間極小。

2.高點進場與套現：部分屋主在 2023 年後的高利率環境下購屋，或是透過「房屋淨值貸款（HELOC）」提取現金，進一步放大了財務槓桿。

地區房市兩極化

雖然整體趨勢向下，但美國房市呈現明顯的區域差異。科塔利提指出：

抗跌區：波士頓、芝加哥、紐約等傳統核心市場，目前仍維持正向成長。

修正區：洛杉磯、舊金山、華盛頓、邁阿密以及德州的休士頓，淨值下滑幅度最為顯著，成為市場修正的首要陣地。

勞動市場將是房市最後的防線

目前美國房價雖仍較 2020 年高出約 52%（根據 S&P Cotality Case-Shiller 指數），但赫普強調，高槓桿貸款未來的穩定性將高度取決於美國勞動市場的韌性。 （相關報導： 不是日本、台灣！「1國家」陸客超多，47萬中國遊客湧進，免稅店收入暴增50%，旅遊業大爆發 ｜ 更多文章 ）

若經濟持續放緩，導致就業市場疲軟，這類高風險貸款可能引發更深層的信貸問題。未來數月，市場必須密切監控這 120 萬戶負淨值家庭的違約動向。