為什麼他賣豪宅，買方辦貸款40%變80%，房子每坪還能多賣1、2萬？

隨著時間轉變，早期的4房2廳的房屋式微，2房1廳的房屋崛起，早期子女北上打拼，好不容易存錢買了一間房屋，體恤父母親隨時會北上看孩子、孫子們，所以一定要留一間孝親房供父母親居住，因此，四房二廳是買房屋時的必要考量。

隨著人口簡單、房價高漲、一日生活圈的形成，購屋主流變成了三房......漸漸的人口越簡單、房價越來越貴，購屋市場主力變成了二房，原來的明星商品，變成了累贅，令人不勝唏噓。

房價高漲，台灣人買房子主流格局由4房降至2房

以台北市為例，房屋每坪動輒單價120萬元以上起跳，以60坪計算，就要7,200萬元，如果再加上平面車位，成交價更令人咋舌。

政府為了打房，連續頒布了多次的限貸令，最新一次是110年12月的第四波打房規定自然人購買住宅，位於台北市成交價7,000萬元以上，新北市6,000萬元以上，其他地區4,000萬元以上，只能貸款4成，必須本息攤還，沒有寬限期，無法先行繳納利息，讓買方望塵莫及，知難而退。接踵而來的是今年7月1日上路的平均地權條例修正案，管制私法人購置住宅，讓豪宅的成交案件，屈指可數，慘不忍睹。

試想，7,200萬元的房屋，自備款需要4,320萬元，只能貸款2,880萬元，難怪豪宅市場交易萎靡。如果您是屋主，這時候要賣房該如何自處？老話一句：「上有政策，下有對策」。如果可以四房剖半，那就是四房變兩房，化阻力為助力，只需要做一件事：建物分割。

變更使用執照一戶變兩戶，但並非每間房都能做到

透過建築師的使用執照變更，房屋就可以一分為二，再申請建物門牌號碼增編，取得另一個建物門牌號碼後，將案件送地政事務所測量課，轉載建物平面圖，最後在登記課完成建物分割，取回兩張建物權狀正本，一切大功告成。

屆時，每戶的房屋總價降至3,600萬元，不再受豪宅貸款的牽絆，可以大大方方貸款80%，買方自備瞬間降低，讓原本「阿婆的身體」，瞬間變成「泰山的體格」；為此，還可能讓單坪價提升1萬至2萬元，把建築師、地政士的建物分割費用連本帶利的取回。

但是，建物分割並非每一戶房屋都能申請核准，所以有豪宅貸款困擾的屋主們，可以洽詢建築師或地政士先參考一下可行性，屆時，您賣不掉的豪宅將華麗轉身變成市場上炙手可熱的好宅，讓自己的荷包滿滿，免去困擾。

作者為正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。小標為編輯所加， （相關報導： 買房別忘記還有這筆開銷！專家提醒：房子越高、越新，小心你繳更多房屋稅 ｜ 更多文章 ）

責任編輯/周岐原