揹著房貸的屋奴，降息可以減輕多少負擔？三個簡單步驟算給你看

在全球降息及銀行普遍低利的環境下，為什麼房地產相關產業及投資仍充滿機會？首先，要先了解的是，哪些因素會影響房地產的價格。

1、房貸利率：利率愈低，不動產投資的財務壓力就愈小。

2、金融市場狀況：市場表現愈好，房地產就愈有買盤。

3、未來區域發展：交通、生活機能改善，或就業機會增加，都會間接帶動房地產價格的成長。

4、政府政策：若政府對房地產市場採取實質控制措施，將影響投資者意願，而衝擊到房地產價格。

目前，台灣房地產市場的升溫，主要是受惠於利率因素。台灣的中央銀行在今年3月宣布調降重貼現率1碼（0.25%），由原本的1.375%調降至1.125%，所以房市才會在疫情中逆勢走強。（延伸閱讀：你有感嗎？第2季住宅價格指數攀升，民眾負擔卻減輕了，全拜降息所賜？）降息會減輕房貸族多少負擔？可以透過以下步驟試算：

步驟1》確認房貸利率降幅

今年3月央行調降「重貼現率」1碼，但重貼現率並非房貸利率，真正要觀察的其實是「新承做房貸利率」。

根據5大行庫（臺灣銀行、合作金庫銀行、土地銀行、華南銀行、第一銀行）官網資料統計，今年8月平均房貸利率為1.359%，與去年同期相比，降幅約為0.27%，大於央行降息的1碼。（延伸閱讀：真要開始打房了？央行邀請辦理房貸主要銀行「喝咖啡」，呼籲做好這四件事）

步驟2》試算房貸利率調降後的利息金額

知道利率後，接著試算利率調降後，實際減少的利息金額。以第一銀行網站中的房貸「一般定額還款試算表」為例，假設貸款條件為房價1,250萬元，貸款8成，換算下來房貸金額為1,000萬元。若申貸條件是貸款期限30年，無寬限期，採本息攤還，則以房貸利率1.62%計，總繳利息金額約為263萬元；當利率降為1.35%時，則總繳付的利息金額約為216萬元。（延伸閱讀：政府大動作徹查預售屋亂象，結果只有1個建案合格…違規事項都是哪些？）

步驟3》比較相同房價下，利率調降前後的利息金額差異

透過簡單的試算可以發現，房價同樣為1,250萬元的情況下，利率調降，總利息就節省了47萬元，約合房貸1,000萬元的4.7%；如果以房價1,250萬元計算，相當於房價直接少了3.7%。這在銀行定存利率普遍不足1%的時代，幅度不小。對於尚未購置房地產的投資人來說，雖然利息的降幅，不一定直接反映在房價折現上。但可以確定的是，降息後，處於貸款中的投資人利息減少，房子的持有成本會更低。降息是房市的最大利多之一，對房地產有興趣的讀者，可多觀察房貸利率走勢，若未來持續破底，則房地產的投資熱度將有增無減。

本文獲授權轉載自SMART智富，未經同意不得轉載

撰文／Miss Q（財經作家、「MissQ退休理財園地」臉書粉絲團版主）

責任編輯／林彥呈

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