買房必看》銀行如何評估你的房子值多少?「3高1惡」地雷屋恐會影響核貸成數

2020-10-24 07:30

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想讓銀行增加自己的貸款額度,就得注意以下這些「3高1惡」的地雷屋。(示意圖/取自Pixabay)

想讓銀行增加自己的貸款額度,就得注意以下這些「3高1惡」的地雷屋。(示意圖/取自Pixabay)

只要申請房貸,借款銀行就會依不動產的市價,判斷可貸額度。因此不動產的估價,在房屋貸款的申辦流程中也是重要的一環。

想要找對銀行多貸一些,得注意「3高1惡」的地雷屋,別讓自己被貸款隱形殺手害到,房貸額度大幅減少。

什麼樣的房子, 有可能會被銀行低估呢?

第1高:空屋率高 - 通常為郊區、新市鎮

如果你買的新房子建設都好了,卻沒什麼鄰居入住,這個時候得當心,如果不是採用建商協辦的銀行,恐怕銀行的額度不會太高,因為這樣的社區除了是剛蓋好,就是少數的住戶,得負擔全社區的管理費用,對銀行來說危險性提高,當然借錢喊不!

第2高:公設比高

如果你的房子廣告號稱萬坪公園、戶戶有溫泉甚至游泳池等等豪華的公設,銀行主管提醒在銀行眼中也不是OK的貸款標的,別忘了一旦未來你還不出錢,30%以上的公設比,等於銀行借你1000萬元,有350萬元至400萬元的坪數,相對成為隱形,成為銀行私下判定的不易轉手產品。

第3高:違建過高-市價虛增

同樣也是隱形坪數就是違法增建空間,有些案子打著挑高4米...,別以為同樣的錢「賺到了好幾坪」,其實銀行都知道建商的手法,一旦被舉報甚至整個社區都得被拆除違建,在容易造成買賣糾紛下,銀行鑑價當然也不會很好,想要貸款增加恐怕不容易。

惡:鄰近嫌惡設施

這當然就已經接近銀行拒絕往來戶,像是一般人熟知的墓地、電塔、特種行業等,另外有一些大家較容易忽略的則是教會、廟宇甚至公園旁夜市邊,這都是因為容易嘈雜,當然在貸款評量表上,成為減分的一個條件。

關於不動產的估價,確實也是一門專業,非具備充足的專業知識不足以勝任,除了銀行有自己的估價專業人員外,坊間也有不少不動產估價公司及「不動產估價師」。

注意:購屋價不一定是銀行認定的不動產市價,通常銀行估價會較保守,認定的不動產鑑價價格可能會低於真正的購屋價格,也代表申貸人在購屋時自備款應準備得更充足些。

關於不動產估價,我們提供幾個銀行的鑑價角度及重點:

(圖/Money錢提供)
(圖/Money錢提供)

銀行眼中的特殊擔保品還包含臨近嫌惡設施 : 如廟宇、靈骨塔、墓地、殯儀館、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾(死)巷、聲色場所、輻射屋、凶宅等等。

其實想要增加貸款額度,不妨將物件詳實地址、屋況及周遭設施,主動提供給銀行作為貸款估價的基礎;不僅當做自己的額度提昇計畫,其實提供得愈詳實,銀行鑑價及貸款成數,一定會比其他人更精準更好貸。

文/司馬龍 Smart Loan

本文/圖經Money錢授權取得司馬龍 Smart Loan同意轉載。(原標題:銀行如何評估不動產價格?「3高1惡」地雷屋絕對不要碰!)
責任編輯/焦家卉

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