人口負成長,房子誰在買?「營收王」興富發:首購宅至少10年光景

2020-11-23 14:27

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營建股營收王興富發建設認為,首購宅是房市剛性需求,隨著人口移動,新興重劃區也是集團獵地重點區域。示意圖。(資料照,徐炳文攝)

營建股營收王興富發建設認為,首購宅是房市剛性需求,隨著人口移動,新興重劃區也是集團獵地重點區域。示意圖。(資料照,徐炳文攝)

興富發(2542)日前舉行法說會,會中指出,集團目前主力開發首購宅,且購地重點區域鎖定人口成長的新興重劃區,譬如北台灣會將重心放在桃園市的青埔、中路特區。目前銷售中建案,幾乎已去化9成,明年興富發將在全台推出8大案,規劃為2至3房的首購產品,總銷達662億元,年增26%,估計未來4至5年總銷金額將達2300多億元。

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興富發建設副總經理廖昭雄說明鎖定首購及新興重劃區的原因。他指出,2021台灣人口進入負成長,但許多開發商都還在蓋首購宅,到底未來這房子要賣給誰?廖昭雄說明,世界上有2個很著名的先進國家,日本及德國都是人口負成長,但是日本東京房價從2018年到2020年仍上漲30%;德國因為外移人口增加,2010年到2018年房價也上漲超過50%。

「人到哪裡,房價就會漲到哪裡」

也就是說,人口負成長這個大數據會影響房地產,但它不是絕對的數據,台灣也一樣,所有人口都往新興重劃區走,「人到哪裡,房價就會漲到哪裡,這是很正常的。」他舉例,台積電到台南設廠,人口移動房價跟著漲,周邊其他區域相對房價就會往下跌,這是不可避免的趨勢。

20201123-興富發建設副總廖昭雄說明,集團鎖定首購產品及新興重劃區的原因。(林喬慧攝)
興富發建設副總廖昭雄說明,集團鎖定首購產品及新興重劃區的原因。(林喬慧攝)

以北台灣三都來看,台北市、新北市、桃園市,看起來北市人口逐年減少,新北市人口數持平,人口全都移到桃園市,所以桃園市房價會漲,至於漲在哪?廖昭雄說,就漲在桃園市的重劃區裡,這也是興富發為什麼去桃園青埔、中路特區的原因。

「未來房市是人口移動帶來產業發展跟投資,不是傳統上好地段就永遠好,可能會移到新的重劃區裡,每個城市熱區從火車站到高鐵站,是很明顯現象。」以台北市來說,台北車站周邊的商業不動產或住宅,早就不是全台北房價最高的地方,興富發就是用這樣的思維去購地。

挑選適合的區域 力推首購產品

興富發鎖定首購產品,廖昭雄指出,根據內政部資料顯示,20到34歲有機會首次購屋的族群有471萬人,若以500萬來計算,若每2人是1家庭就有250萬戶,再扣除本身就有房產,或者是不買房的人約7成,剩下有75萬戶潛在購屋族群。

「也就是說,就算人口負成長,首購市場我們推估還有10年的光景,而10年過後,那些現在20歲以下的人,未來也都會進入購屋年齡。基本上我們認為,只要台灣經濟沒有大的變動,利率同樣很低,就業市場穩定,首購宅仍會維持很長一定時間。」

20201123-2021年預估推案。(興富發提供)
2021年預估推案。(興富發提供)

廖昭雄指出,興富發購地時,都會考量以上數據作為參考。「2、3房是房市的剛性需求,未來趨勢只會有大坪數2房或小坪數2房,興富發擅長做的是總價帶的2、3房,除非未來大環境有大改變,否則我們依然會主力推首購產品,挑選適合的區域,設計出適合首購族的總價產品。」

他表示,若要在北市推案,則會以辦公產品為主,因北市單價高,要設計出適合首購的總價帶,確實有困難,加上北市是台灣的經濟、行政活動的重心,辦公產品相對適合。

20201123-未來4年新屋完工金額。(興富發提供)
未來4年新屋完工金額。(興富發提供)

 

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