新新聞》金管會應正視「股東行動正義」,壽險業者要勇於活化REITs資產

2020-07-26 11:10

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葉政盛(右)領國泰一號小股東開記者會,大聲控訴遭基金經理霸凌。(林瑞慶攝)

葉政盛(右)領國泰一號小股東開記者會,大聲控訴遭基金經理霸凌。(林瑞慶攝)

國泰一號小股東大聲控訴遭基金經理霸凌,讓主管機關金管會聽到了。金管會主委黃天牧說,對於不動產投資信託基金(REITs)的爭議,金管會會研究制度是否改革。這也是十多年來,主管機關頭一次重視REITs這項金融商品。

管理機構都是自家關係企業

台灣從二○○五年發行第一檔REITs富邦一號至今的十五年間,僅發行過十檔REITs,其中基泰之星、三鼎與駿馬一號等三檔陸續於一二年與一五年清算下市。現存的七檔中,有五檔是壽險業所發行,包括國泰一號、國泰二號、新光一號、富邦一號與富邦二號等,全是早期發行,另兩檔圓滿一號與樂富一號則是在一八年發行,兩者發行時間相距近十二年。

台灣的REITs制度可說是為壽險業量身訂做,當時台灣經濟歷經科技泡沫破滅及SARS肆虐等衝擊,壽險業財務體質羸弱不堪,資本適足率(RBC)嚴重不足,金管會為協助壽險業強化體質,同意壽險業發行不動產證券化來因應,讓壽險業得以將部分大樓出售給REITs,拿回資金充實資本適足率。

看看台灣這五檔由壽險業發行的REITs,雖然美其名是出售給REITs,壽險業僅持有一○%至二○%,其餘出售給市場上的散戶,並交由受託銀行管理,但主要的管理機構卻都是自家關係企業。

像是國泰一號與二號,是交由國泰金的姐妹公司、同是霖園集團所屬的國泰建經管理;富邦一號與二號是交給富邦集團的富邦建經管理;新光一號也是交由新光集團旗下的新昕投資管理。

此外,壽險業即使賣出大樓給REITs,但主要「承租者」大多是自家關係企業。且REITs年固定收益率約有三%,頗令壽險業喜愛,同業多互相持有,形同盟友,像是國泰一號,除國壽持有二○%,新壽與富邦人壽各持有一○%;新光一號則是新壽持有一○%、國壽持有一五%,富邦人壽曾持有二%多,但日前已出清。

有好處壽險業自己先要

然而壽險業投資REITs後,就像進入冷凍櫃般,甚少變動,也幾乎不會進出,變成「邊緣資產」。因為對有上兆元資產的壽險業而言,REITs的部位太小,以國泰一號為例,國壽持有二○%,市值約四十七億多元,僅占國壽總資產七兆元的萬分之六。

一位金融業者說,政府機關過去以為壽險業者是最好的REITs發行者,這是「錯誤的期待」。在當前全球資金氾濫下,壽險業滿手現金,他們不會將好的商用不動產賣給REITs,除非壽險公司「缺錢」,像新壽於○九年出售北市新光中山大樓部分樓層給新光一號,是為強化體質,並不是為了活化REITs;反之,若市場上有好的商辦,也是壽險先買,不可能由REITs吃下。

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