華爾街日報》父母如何資助子女買房，才不會給日後留隱患？

令人望而卻步的房屋市場正迫使許多購房者不得不寄希望於父母的資助。而難點在於，如何不讓家人的資助把事情弄複雜。

潛在的問題不少：父母可能借慷慨之名，對子女選房購房過分插手；子女可能中斷償還父母的借款；此外還有離婚等突發變故。

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「非正式安排會留下很大的餘地，隨著時間推移，人們可能會對同一次談話或交易的記憶產生偏差，」National Family Mortgage執行長蒂莫西·伯克（Timothy Burke）表示。作為該公司的執行長，伯克見過各種此類情況；National Family Mortgage為家庭成員之間的抵押貸款提供線上資訊資源。

美國全國地產經紀商協會（National Association of Realtors）2025年的一份報告顯示，近四分之一的首次購房者依靠家人或朋友的資金幫助，形式包括借款或直接贈與頭期款。

家庭內部貸款，正成為父母與成年子女之間迅速擴大的經濟支持網絡中規模最大的組成部分之一。美國人口普查局（U.S. Census Bureau）的數據顯示，2024年，約260萬名父母拿出266億美元，資助370萬名獨立居住的成年子女。

隨著30年期固定房貸利率本週攀升至7.4%、創下近三年來新高，父母對子女的資助規模還可能進一步擴大。

2024年，居住在德州新布朗費爾斯的凱莉·斯金納（Cary Skinner）和吉姆·斯金納（Jim Skinner）為了幫離婚後的女兒儘快購房，借給她20萬美元付頭期款；此外，在女兒購買一套價值105萬美元的房屋時，他們還作為共同簽署人為她的房貸提供擔保。

對斯金納夫婦而言，這筆借款一度動用了他們的養老資金。因此，他們制定了一套還款計劃，以便在短期內補齊這筆退休金。他們表示，女兒目前已全額還清借款。

「我們和孩子們的關係非常穩固，」67歲的凱莉說。「我們希望孩子們有個落腳之處，能真正擁有一份屬於自己的財產。」

像斯金納夫婦這樣為子女房貸提供共同簽名擔保的情況正變得越來越普遍。房貸巨頭房地美（Freddie Mac）的數據顯示，25至34歲的購房者中使用年長共同簽署人的比例，已從1994年的1.6%升至2022年的3.7%。

加州會計與稅務策略公司MiklosCPA創辦人米克洛什·林鮑爾（Miklos Ringbauer）指出，這種做法同樣蘊含風險。共同簽名擔保對父母提供的靈活性和保護極其有限：除非父母作為共同借款人被列入產權文件，否則共同簽署人既不擁有房產產權，也無法阻止房屋出售。一旦子女無法繳款，父母的個人信用便會受到波及。 （相關報導： 華爾街日報》美國經濟為何沒被關稅搞垮？企業分散成本應對得宜，但經濟學家警告：麻煩尚未解除 ｜ 更多文章 ）

如果父母手頭資金寬裕且無需回收，直接贈與購房款也是一種選擇。個人每年可向每位受贈人免稅贈與最高1.9萬美元，且無需向美國國稅局（Internal Revenue Service）申報。若對單一受贈人的贈與額超過該上限，則需提交國稅局709表格申報超額部分。這將消耗個人的終身聯邦遺產稅與贈與稅免稅額度；今年的終身免稅額度為每人1,500萬美元。

如果購房者離婚，且事先未簽署婚前協議或正式的借貸文件，資金贈與便可能引發糾紛。在離婚訴訟中，法院通常會將用於頭期款的現金視為對夫妻雙方的贈與，從而將房屋產權淨值在兩人之間平分。

對於數額較大、以貸款形式發放的頭期款資金，部分父母開始將借貸安排正式化。家庭內部貸款能夠確立清晰且具法律約束力的條款，同時保護父母與子女雙方。對父母而言，這類貸款可以作為一種投資；對首次購房者而言，也能引導他們養成負責任的借貸習慣。

這類貸款也可以隨時免除。為避免觸發贈與稅規則，金額超過1萬美元的貸款，利率必須不低於聯邦規定的最低利率。該利率由美國國稅局每月公布，具體取決於貸款期限和付息時間。免除貸款時，免還的債務金額會被視為贈與；需就超過每位受贈人每年1.9萬美元贈與稅年度免稅額的部分，提交美國國稅局709表申報。

對於頭期款不足20%的購房者，「組合房貸」（即同步辦理的第二房貸）是指在主房貸之外、與主房貸同時申請的一筆第二順位房屋抵押貸款。若由父母提供這類貸款，且父母收取的利率低於商業貸款機構，借款成本可能會降低；不過，這一安排必須獲得主貸機構批准。組合房貸通常要求借款人信用記錄良好，並能向主貸機構證明自己有能力同時償還兩筆貸款。

60歲的保羅·羅斯（Paul Ross）是紐澤西州韋恩的一名退休人士。他和妻子曾向子女提供過兩筆組合房貸：一筆給了上個月買房的兒子，另一筆在2025年交給了女兒。羅斯說，他們在財務問題上坦誠透明，並確保孩子們買的房子即便沒有父母幫忙，也都在各自的承受範圍內，因此一直維繫著良好的親子關係。

此外，父母還可以透過家庭內部房貸直接扮演銀行角色，向子女發放整筆房貸。這種方式由父母自主確定貸款金額、還款計劃、頭期款比例和固定利率。

2024年，羅斯夫婦還為另一個女兒在德拉瓦州購買一套價值35萬美元的房屋提供了整筆房貸。羅斯沒有直接贈與這筆購房款，而是參照國稅局標準的適用聯邦利率以較低利率發放貸款，既幫到了女兒，也為自己的資本獲得了穩定回報。 （相關報導： 華爾街日報》美國經濟為何沒被關稅搞垮？企業分散成本應對得宜，但經濟學家警告：麻煩尚未解除 ｜ 更多文章 ）

「我想替代銀行的角色，但又不想過度幫襯，以免他們買下超出自身承受能力的房子，或過上超出自身能力的生活，」他說。