2025年，從日本其他地方搬進新宿區的人，比搬出去的少3,776人。2026年第1季，新宿區中古公寓成交單價中位數卻比前一年同季高約8%。搬出的人比較多，房價仍然上漲。
人口數字來自總務省「住民基本台帳人口移動報告」。東京不動產研究所2026年9月發布的《日本不動產數據報告》，將這份國內遷徙統計與國土交通省的中古公寓成交資料放在一起比較。
2025年東京23區裡有7區國內遷徙淨流出，分別是新宿、豐島、澀谷、港、中野、千代田與台東。2026年第1季，這7區的中古公寓成交單價中位數，全都高於前一年同季，千代田與中野的年增率更超過2成。
【淨流出的7區，有5區日本人仍是淨流入】
總淨流出3,776人之中，日本人淨流入8人，外國住民則淨流出3,784人。
7個淨流出的行政區裡，新宿、港、中野、千代田、台東這5區，日本人都仍是淨流入。豐島區的日本人幾乎持平，流出的2千多人也幾乎都是外國住民；日本人明顯淨流出的則是澀谷區。
同一份資料裡，神奈川縣、埼玉縣的外國住民呈現國內遷徙淨流入。研究所推測，這種重新分布可能與居住成本有關。
【年輕人搬進來，不一定立刻成為買方】
再看年齡。2025年東京23區合計國內遷徙淨流入3萬9千多人，其中20多歲就淨流入7萬5千多人。這個年齡層的淨流入比總數還多，代表其他年齡層合計為淨流出。
30多歲淨流出8千多人，23區之中有18區的30多歲人口是搬出比較多。65歲以上則除了足立區以外，每一區都是淨流出。
研究所推估，部分年輕人搬進東京後會先租屋。大田區是個例子。它是2025年20至39歲國內遷徙淨流入最多的區，但最近四季的中古公寓成交單價中位數，卻幾乎持平。
報告發現，大田區成交物件的屋齡變高，小套房占比也增加。調整面積、屋齡等條件後，估計年增率仍超過一成。報告比對的REINS租賃成交樣本，也沒有呈現人口淨流入較多的區，租約筆數就一定較多的關係。
【銷售型新屋供給縮減，也可能支撐中古市場】
房子蓋來賣，還是蓋來租，也會影響買方有多少選擇。國土交通省建築開工統計將這兩類分別列為銷售型與出租型共同住宅。
截至2026年8月的近12個月，東京都銷售型共同住宅開工19,459戶，比前一年同期少23%，約為2015年前後高點的42%。同期出租型共同住宅開工約6萬戶，超過銷售型的3倍。
在出租型與銷售型這兩類共同住宅的開工戶數中，出租型約占四分之三。這個比例只比較上述兩類的開工戶數，沒有涵蓋全部住宅類型，也不是已完工住宅的比例。
研究所認為，可買的新屋減少，部分買方可能轉向中古公寓，增加中古屋的需求。
【人口資料怎麼用？把範圍縮小到車站周邊】
依報告採用的2020年至2040年人口推計，中央區人口預估增加約2成，千代田、港區增加一成半以上，江戶川區則微幅減少。
縮小到車站周邊800公尺範圍，豐洲、勝鬨、市谷的推計成長幅度都超過2成。
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【34站通過人口與價格篩選，但不等於價格被低估】
原報告將車站周邊人口推計與成交單價交叉比較，篩出34個車站：人口推計成長率高於分析樣本的中位數，成交單價則低於分析樣本的中位數。
