# 日本房地產  

日本東京中古公寓市場9月明顯降溫。東日本不動產流通機構（REINS）10月13日公布2026年9月市場資料，首都圈中古公寓成交3457件，比去年同期減少22.7%，已連續6個月低於去年同期；待售庫存則增加15.1%至5萬450件，突破5萬件。價格也開始鬆動。首都圈中古公寓平均成交價為5111萬日圓，年減4.5%，已連續3個月年減；每平方公尺成交單價81.07......

看東京房市接下來的方向，除了價格本身，還要看三件事：新房蓋得多不多、人口往哪裡長、誰在搬進來。這三組資料的時間點不同，新建供給到 2026 年 8 月，人口推計看到 2040 年，人口移動是 2025 年的實際登記，讀的時候要分開看。

東京哪一區的中古公寓漲最多？如果只看2026年第1季的成交單價中位數，答案是荒川區，年增26%。但把期間拉長為最近四季，再調整屋齡、面積等房屋條件，排名第一的變成中央區。

在東京買中古公寓，離車站越近，通常越貴。但只看成交單價中位數，都心5區卻出現相反結果：距離車站稍遠的房子，單價反而較高。

2025年，從日本其他地方搬進新宿區的人，比搬出去的少3,776人。2026年第1季，新宿區中古公寓成交單價中位數卻比前一年同季高約8%。搬出的人比較多，房價仍然上漲。

東京 23 區中古公寓的成交單價，二十年翻了一倍。但這二十年不是一路上漲：前七年原地踏步，2013 年之後才開始爬升；2024 年第 3 季之後，都心與周邊又走成兩條不同的線。

大阪的中古公寓5年漲了5成，東京只漲不到3成，看起來大阪在追東京，但東京的中古房價絕對數字幾乎是大阪的2倍。5年下來，買一間70平方公尺的公寓，東京比大阪要多付的錢多了約310萬日圓。東京每年搬進來的人是大阪的4倍，新房子又越蓋越少，房子再貴也有人接手，價差才會一直拉大。

日本政府對外國人購買房地產的政策，正在從「掌握實態」逐步走向更具體的管制。10月1日，自民黨外國人政策本部將一份新的土地政策提言送進首相官邸。共同社報導，高市早苗聽取提言後表示：「終於走到這一步。政府希望確實採取措施、做出因應。」高市並表達在10月5日召集的臨時國會提出《重要土地等調查法》相關修正案的意向，要求執政黨展開協調。提言裡有兩件與房地產市場直接相關......

日本銀行新的政策利率為1.25%，來到1995年以來最高水準。不動產調查公司東京カンテイ公布8月中古公寓價格。東京都平均掛牌價以70平方公尺換算為1億1274萬日圓，比7月少0.2%，是28個月來第一次下跌。跌幅先出現在價格最高的都心。千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷這6個都心區，平均掛牌價從4月高點開始連跌4個月。同一個月，出租市場走向相反。東京23區分......

過去幾年，日圓貶值對台灣人幾乎成了習慣。赴日旅遊越來越便宜，東京的房子換算成新台幣越看越划算，不少投資人甚至形成「日圓反彈之後還會再跌」的預期。但最新一組數字顯示，國際資金對日圓的態度正在轉向。美國商品期貨交易委員會（CFTC）資料顯示，截至9月8日的一週，非商業交易者（也就是投機資金）的日圓期貨部位，由前一週淨空單9萬2227口，翻轉為淨多單1萬796口。......

日本建商旭化成旗下的「公寓改建研究所」所長重水丈人指出，今年4月新法上路以來，該公司經手的公寓改建決議已累計13件，大約是過去10年平均的4倍。依不動產專業媒體R.E.port 9月8日報導，13件裡已經完成投票的有5件，其中一棟拿到的贊成比例是77%。77%在4月以前是不夠的。日本要把一棟公寓拆掉重建，過去原則上必須有八成屋主點頭。77%連門檻都過不了。今......

日本城市發展版圖迎來關鍵轉折。日本參議院於7月24日通過國家社會機能持續性確保及副首都整備相關法案，將大規模災害下的首都機能備援，從政策討論推進到制度建設。法案已在國會成立，後續將由政府制定基本方針與指定要件，大阪也因都市規模、交通網絡與關西經濟中心地位，成為市場高度關注的潛在副首都候選城市。法案給大阪制度門票　並非房價立即上漲保證依據法案內容，副首都必須具......

日本房市的海外買家正在換人。過去十多年，只要談到外國人買日本房，大多數人想到的都是中國買家。但《日經亞洲》（Nikkei Asia）近日指出，隨著中國經濟放緩、資本流動限制及地緣政治因素影響，中國買家近年逐漸退出日本住宅市場；相對地，台灣買家快速增加，已成為東京新建住宅最大的海外買家來源。台灣成東京最大海外買家，但外國人其實沒有想像中多日本國土交通省今年首度......

NHK 點名台灣資金，日本房市外資討論升溫2026 年 5 月，NHK 以「房價高漲的背後是台灣資金？」為題，推出深度報導，追查台灣資金流入日本不動產市場的實際規模與背後動機。報導不只談房價，也把「台灣」「中國」「物價高漲」「外國人購屋」「管理糾紛」等關鍵字放在同一個脈絡中，顯示這個議題在日本輿論場已經從業界話題，進入一般大眾與政策討論視野。NHK 標題與摘......

10年期公債殖利率衝破2.4%，創日本29年新高的同一週，日本銀行在2026年4月21日的金融系統報告裡直接點名不動產市場，白紙黑字寫出：若外資基金開始賣出，三大都市圈住宅價格恐下跌約25%、租金下跌約10%。這份報告過去鮮少進入一般購屋者的視野，這次的措辭讓市場坐立難安。「日本房產CP值最高」這個故事，邏輯正在動搖過去幾年外資大舉買進日本不動產，靠的是一個......

3月發售量年減35.5%，成交率連三年不到七成，2025年度供給量刷新1973年以來最低紀錄日本不動產經濟研究所20日公布最新數據，2026年3月首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）新建分售大樓發售戶數僅1,425戶，較去年同期（2,210戶）大減35.5%，是三個月以來首次下滑。神奈川縣以外的地區均呈衰退。同日公布的2025年度（2025年4月至20......

房子繼承到了，稅金卻繳不出來。這不是個別悲劇，而是日本不動產繼承制度長期存在的系統性困境。20億遺產，兒子為何還是「繼承不起」？2024年12月，日本女星中山美穗猝逝，享年54歲。據日媒報導，她從14歲出道活躍演藝圈逾40年，留下了據推測以不動產、著作權版稅為主的鉅額遺產，總規模據報達約20億日圓。然而，旅居巴黎的長子辻十斗選擇向法院申請相續放棄。部分律師與......

009817最近討論度升溫，很多人以為它很複雜，其實核心邏輯只有兩件事：第一，它本質是投資日本REIT指數ETF的基金中的基金，收益來自日本各類不動產的租金與配息；第二，績效關鍵不在操盤技巧，而在你是否看好日本房地產景氣，以及利率與日圓走勢。想清楚這兩點，就知道適不適合自己...009817這陣子被不少人點名，原因很單純，日本經濟復甦、日股創高，再加上日圓波......

近年台灣人為何頻頻出手日本房市？東京房市最新官方數據，給出了明確答案。 日本國土交通省於2025年底發布了《活用不動產登記情報之新築大樓交易實態調查》。這份報告中有個相當有趣的數據：在東京23區的新成屋市場中，來自「台灣」的買家，近期已超越中國與香港，成為最積極的置產主力。 究竟日本房市現在是誰在買？誰在炒？這份報告透露了哪些投資訊號？以下......

根據日本政府觀光局（JNTO）最新統計，2024年訪日外國旅客人數高達 3686萬9900人創下歷史新高。其中，台灣旅客就以604萬4400人名列第三，顯示日本依舊是台灣民眾最愛的海外旅遊目的地之一。然而，近年除了觀光熱潮，日本房地產市場也悄悄成為不少台灣人投資與自住的新戰場，本集《下班去你家》由主持人雪寶與知名財經 YouTuber帶你釐清。從旅遊轉向置產......

外資進入日本房地產近來成為日媒關注的議題，今年稍早一名中國籍房東大漲公寓房租等作為，引發輿論撻伐。日本律師直指法律認知差異可能是問題根源之一，日本承租人權利受到強力保護，然而中國沒有這種法律。今年1月，日本東京都板橋區一棟7層樓公寓易主，改由一名住所登記在中國的個人持有。住戶隨後接獲通知，租金從8月起漲價2倍以上。住戶認為漲幅不合理，因此拒絕接受房租調漲，沒......

全球移民機構Henley&Partners去年6月發布的一份報告估計，這一年中國高淨值人士移居海外的淨總數，將為13,500名，使中國成為全球高淨值人口流失最嚴重的國家。

Recruit公司每年實施的心儀居住街區（車站）排名調查顯示，橫濱、吉祥寺和大宮名列前3，均位於連接市中心主要地區的鐵路環線「山手線」的週邊。這是否意味著從居住環境考慮，相較於大都市的超級中心地區，人們傾向於選擇一個更易於放鬆心情的環境？從租金考慮，山手線內側的門檻較高？

你應該知道的是：日本首相因疫情宣佈首都圈緊急事態後，外界不免憂慮東京奧運即使延期也恐難逃泡湯厄運。但從房市來看，東京房價反應出截然不同的樣貌，作者指出，全球資金氾濫，有相當一部分湧入日本房市，加上價位相對便宜，才會造就這種現象。

「你應該知道的是：許多外國人從2013年起進軍日本房地產市場，然而跟日本長者不同的地方在於多數投資人因為所謂的『奧運紅利』，而將日本房地產當作資本利得來操作，然而在新冠肺炎疫情下，若無急售需求，建議持續保有日本的房地產收租較不易受市場影響。」