疫情當頭、奧運恐泡湯,為何東京房價超抗跌?旅日地產專家:是這3大原因

2021-01-15 07:23

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日本東京鬧區的遊客。(美聯社)

日本東京鬧區的遊客。(美聯社)

你應該知道的是:日本首相因疫情宣佈首都圈緊急事態後,外界不免憂慮東京奧運即使延期也恐難逃泡湯厄運。但從房市來看,東京房價反應出截然不同的樣貌,作者指出,全球資金氾濫,有相當一部分湧入日本房市,加上價位相對便宜,才會造就這種現象。

充滿挑戰與危機的2020年結束了,根據最新產業研究報告指出,東京成為2020年商用不動產投資者最愛城市,僅僅前三季,投入東京的買屋資金就高達193億美元,對於日本房地產未來,全球投資者不懼肺炎紛紛樂觀加碼,這一現象正好解答了:為什麼在肺炎下,空屋率與租金降價,日本房價不但不降,還有逐步隱隱往上的趨勢。(延伸閱讀:台北房價有多離譜?旅日地產專家嘆:東京蛋黃區每坪才62萬,而且是實坪!

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筆者認為,真正讓日本房地產價格往上的原因,是來自全球低利率政策產生的大筆現金,與日本房地產長期以來的高報酬和穩定性。

市場熱錢橫流 追逐收益前進房市

儘管肺炎目前依舊考驗金融市場信心,但全球央行眼下積極印鈔,利率急降,市場充斥熱錢與貸款意願,推升了股票市場與房地產市場的熱絡,台灣央行也正是因此跳出來宣示打豪宅,而原先就是負利率的日本更不用說,房地產投資成為最好的投資標的之一。 (延伸閱讀:疫情這麼嚴重,為何房市還是不會崩盤?支撐多頭的關鍵,看完這些圖表就懂了

從專業的房地產投資組合,更可以看出日本房地產被大力看好;不少投資人支持的REITs不動產投資信託(投資者小額投入,交由大型基金操盤投資房地產),一向是穩健獲利的代表,以幾檔具有代表性的信託來看,iShares全球不動產投資信託ETF(美股代號:REET)裡,截至11月日本地區就佔了8.79%,加拿大大型不動產基金BGO宣告將在未來三年內,對日本不動產市場最高投資1兆日圓,這些都是很好證明了投資者對於日本房地產的信心。

和各國不動產比起來,日本房產作為投資標的,一向都以穩定投報率聞名,從價格來說,東京比起其他已開發國家的大都會像是紐約相對便宜,加上香港近兩年的政治因素導致資金外流,更讓東京成為優先首選。

因此,全球熱情的投資家與大型機構相繼入場日本,絲毫不受短期因疫情導致的商辦租金下滑與空屋率增加等現象影響,這才是日本房價真正的上升動力,而非只是單純建商減少供給與民眾購屋需求造成的。

商用不動產才是火車頭

至於大家最關心的未來日本房價漲跌,以筆者個人最熟悉的東京都來說,真正具有長期成長能力的,就屬港區與澀谷區了。(延伸閱讀:東京封城一個月,比奧運延期還要傷!日本經濟學家預估:光個人消費就蒸發2.5兆)

日本不動產價格發展,商用房地產是火車頭,先有當地的商業區規劃,造成話題性,隨後公共建設與商業設施落成,整體價值上升,生活品質與需求達到滿足,才會有一般住宅房地產進入,產生更多投資意願;港區與澀谷區目前的發展都符合這個成長模型,比起因奧運產生的各種設施,澀谷區重要公共建設澀谷站開發計畫在2025年將落成,或許因為疫情會有所波動,但目前仍在持續進行,港區則有新磁浮列車與新幹線站陸續開發的計畫,預估將到2030年才會達成,但都對東京不動產價格未來具有正面影響。


作者為創業家,旅居日本第12年。臺灣出生,早稻田大學企管碩士、經濟學學士,取得日本房地產仲介專門執照(宅地建物取引士)。

本文授權轉載自筆下談日本,未經同意不得轉載

責任編輯/周岐原

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