在東京買中古公寓，離車站越近，通常越貴。但只看成交單價中位數，都心5區卻出現相反結果：距離車站稍遠的房子，單價反而較高。
原因之一，是車站旁成交的小套房較多，拉低了中位數。東京不動產研究所調整面積、屋齡等條件後發現，都心也有離站越遠、單價越低的關聯。
這是研究所2026年9月發布的《日本不動產數據報告》，分析東京23區中古公寓成交資料的結果。報告比較了不同離站距離、屋齡及災害風險下的成交單價。
【離車站每多走1分鐘，單價約低1.2%，都心也一樣】
報告把23區分成3組：都心5區（千代田、中央、港、澀谷、新宿）、外圍5區（足立、葛飾、江戶川、板橋、練馬），以及其他13區。
外圍5區，離站6至10分鐘的中古公寓，單價中位數比5分鐘內約低4%；走到11至15分鐘，再低約13%。世田谷、品川、江東等其他13區也是同樣走勢。
都心5區只看中位數，結果相反，離站6至10分鐘的單價比5分鐘內還高一成多。
報告用統計模型扣掉行政區、面積、屋齡、建築構造和淹水風險的差異後，都心也回到同一個規律：離車站越遠越便宜，以直線距離推算，每多走1分鐘，單價約低1.6%。
報告的分鐘數是用町中心到車站的直線距離推算。實際道路平均約是直線的1.3倍（腰塚武志等學者研究），換成房仲廣告上的步行分鐘，約為每分鐘低1.2%。
【都心車站旁小套房多，中位數才看起來顛倒】
都心離站5分鐘內的成交，30平方公尺以下的小套房占2成多；6至10分鐘只占14%。小套房每平方公尺單價約是70至100平方公尺家庭型的一半，車站旁小套房一多，中位數就被拉低。
都心離站11至15分鐘的成交，全部在港區的港南和西麻布。港區本來就貴，和港區自己離站5分鐘內的成交比，反而便宜一成多。
比價時找同一區、面積和屋齡相近的成交來比，離站遠近的價差才看得出來。
如果買房是為了出租，還要另查租金。距離車站較遠的物件即使買價較低，也不代表投資報酬率一定較高；租金、空置時間與持有成本，都要依實際物件估算。
【屋齡逾40年，單價約為5年內中古公寓的4至5成多】
屋齡是另一個會拉開價格的條件。報告用2022年以來的成交單價中位數比較，港區屋齡5年內的中古公寓，每平方公尺約238萬日圓；屋齡超過40年的約100萬日圓，相當於前者的42%。
世田谷區與江戶川區也有類似差距。兩區屋齡超過40年的中古公寓單價，大約是屋齡5年內物件的一半。
從23區的比較來看，屋齡超過40年的單價，約為屋齡5年內中古公寓的4成至5成多，最低為足立區、最高為千代田區。高價區不一定折價較少，差距還可能受到各區新舊房屋的地點、面積與規格組成影響。
港區屋齡超過40年的公寓，單價比世田谷區屋齡5年內的物件低約25%，但仍比江戶川區屋齡5年內的物件高約2成。同一筆預算，買方可能買到世田谷區較新的房子，也可以買到港區較老的房子。 （相關報導： 不是東京！日本房市隱藏黑馬是誰？這3地5年漲幅驚人 專家：別只看漲幅 ｜ 更多文章 ）
老公寓的價格還要連同修繕負擔一起看，日本公寓住戶每月繳交的「修繕積立金」，是由管理組合累積、用於大樓修繕的資金。未來是否需要提高月繳金額或一次性追加款項，取決於管理狀況與修繕計畫，不能只靠屋齡判斷。
