東京買房哪區漲最兇？2026數據出爐：荒川單季衝26%，但條件拉齊看這區才是冠軍 | 東京不動產研究所

東京哪一區的中古公寓漲最多？如果只看2026年第1季的成交單價中位數，答案是荒川區，年增26%。但把期間拉長為最近四季，再調整屋齡、面積等房屋條件，排名第一的變成中央區。

荒川的26%，比較的是2026年第1季與前一年同季的成交單價中位數。中央區居首的排名，則採用最近四季的成交，並調整屋齡、面積等差異。兩份排名的期間和算法都不同。

這是東京不動產研究所2026年9月發布的《日本不動產數據報告》，運用國土交通省公開成交資料做出的比較。報告除了列出東京23區的房價，也用統計方法調整面積、屋齡、建築構造、離站距離與災害條件，減少不同成交物件本身條件差異的影響。

調整拉齊條件後，最近四季的估計年增率以中央區最高，港區、江東區緊跟在後。荒川、文京、中野約落在12%至14%，排名退到中段；23區的估計漲幅均為正，最低的是練馬區。

【荒川單季漲26%，為何拉長期間後漲幅縮小？】

中位數就是把成交單價由低到高排列，取中間的數值。它比平均數不容易受少數豪宅影響，但仍會受到「這一季剛好賣出哪些房子」左右。

荒川區2026年第1季只有109筆成交樣本。當成交物件的屋齡、面積或地段組合改變，單價中位數也可能明顯變動，不代表區內每一間房子都漲了相同比例。

報告把觀察期間拉長為最近四季，荒川的中位數漲幅約為13%；再調整房屋條件後，估計年增率約為12%。

以調整條件後的估計值來看，中央區約漲18.7%、港區18.5%、江東區17.0%。這是2025年第2季至2026年第1季與前一年同期相比。

大田區最近四季的成交單價中位數幾乎持平。但拆開成交物件看，屋齡30年以上的房子，占比從36%升到44%，小套房也變多。

調整面積、屋齡等條件後，大田區的估計年增率為11.7%。杉並區與練馬區也呈現類似落差，調整後分別約漲10.5%與6.5%。

研究所建議，比價時找同一區、面積與屋齡相近的近期成交。在中央、港、江東等漲幅較高的區，一年前的成交價可能與目前行情有明顯差距。

除了23區排名，報告也利用國交省公開的REINS成約價格資料，比較都心與外圍的走勢。REINS是日本不動產仲介共用的物件資訊系統，成約價格指實際成交價格。

報告把2021年第1季設為100，到2026年第1季，都心5區的價格指數為160，外圍5區為132，分別較基期上漲60%與32%。

都心5區指千代田、中央、港、澀谷、新宿；外圍5區指足立、葛飾、江戶川、板橋、練馬。

2024年夏天以前，兩組指數走勢大致同步；第3季後，差距開始擴大。到2026年第1季，都心每平方公尺的成交單價中位數約為外圍的2.5倍。

研究所認為，都心較容易受到資金流動與匯率影響，外圍則較受當地購屋族的房貸負擔能力限制。

拉長時間看，報告編製的東京23區成交單價指數，從2005年到2025年底上漲了一倍多，但並非一路上漲。2005年至2012年間，東京人口增加，期初與期末的價格水準卻相差不大；2013年日銀推出大規模寬鬆後，房價進入較明顯的上升階段。