東京房市展望｜新建供給、2040年人口與23區人口移動

本文為東京不動產研究所《日本不動產數據報告》2026 年第 3 季（創刊號）的展望篇。完整報告可在 bukken.io 的日本不動產數據報告頁面閱讀。

看東京房市接下來的方向，除了價格本身，還要看三件事：新房蓋得多不多、人口往哪裡長、誰在搬進來。這三組資料的時間點不同，新建供給到 2026 年 8 月，人口推計看到 2040 年，人口移動是 2025 年的實際登記，讀的時候要分開看。

東京都銷售型公寓（分譲共同住宅：分譲住宅中的共同住宅，含木造等全部構造）開工，到 2026 年 8 月的 12 個月合計 19,459 戶，前一年同期為 25,154 戶（-23%）。2015 年前後的高點是 45,893 戶（2014 年 9 月到 2015 年 8 月的 12 個月合計，同一系列）。出租公寓（貸家中的共同住宅，不含長屋建與一戶建）的 12 個月合計，則從 2011 年 12 月的 38,837 戶，升到 2026 年 8 月的 60,338 戶，仍低於 2023 年的高點。東京都公布的「マンション」只算鋼骨鋼筋混凝土、鋼筋混凝土與鋼骨造，數字比報告的系列略低（2024 年 26,612 戶對 26,794 戶）。

兩者的差別在於蓋來做什麼：

• 銷售型（分譲）：蓋好後一戶一戶賣給個人，每戶各有產權（區分所有），日後進入中古市場的就是這種。
• 出租型（貸家）：建築主為了出租而蓋的住宅，不是為了分戶出售。戶型也比較小：東京 2024 年新建的貸家平均每戶 45.2 ㎡，分譲住宅是 79.1 ㎡。

開工也不等於銷售。

銷售型供給比 2015 年前後高點少了五成多，出租供給則比 2011 年底多了五成多。成本上升之後，出售型住宅需要一次找到能負擔高房價的買方；出租型住宅則可以用長期租金收入回收成本。當出售型住宅的利潤變薄，建商就會把部分土地和資金轉向出租型住宅。

新建供給緊，需求被推向中古，這是中古 ㎡ 單價自 2013 年以來持續上行的供給面原因。 到 2026 年 8 月的 12 個月，銷售型開工約為高點的 42%，供給仍偏緊。以實務經驗建議，可把這個比例回到七成當作供給面壓力開始出現的觀察門檻。開工戶數東京都與國土交通省每月公布，追蹤這個比例比新聞裡的「供給過剩」可靠。

反過來看，出租型開工這十幾年一直維持在高檔，代表單身小套房的出租競爭持續激烈。買出租物件，要避開和新建貸家同質的單身小套房，選新建不蓋的類型，例如車站 10 分鐘內的舊區、舊物件。

2020 到 2040 年的推計人口，中央區 +20.7%、千代田區 +16.9%、港區 +16.6%；23 區中最低的是江戶川區 -1.0%。 （相關報導： 東京23區房價2026｜二十年翻一倍，港區每㎡200萬日圓、中央區同條件年增18.7% ｜ 更多文章 ）

以車站 800 公尺圈來看，成長前五名是豊洲 +24%、勝どき +23%、市ヶ谷 +22%、麹町 +21%、半蔵門 +21%。「人口還在成長、價格低於中位」的車站共 34 站（2040 年人口成長超過 6.2%、㎡ 單價低於 99 萬日圓），前段是入谷、鶯谷、木場、大井競馬場前。另一方面，進出站人次 2019 到 2023 年的變化中位數是 -9.9%，回到 2019 年水準以上的車站只有 13%。

表 1　人口還在成長、價格低於中位的車站（前 10）

資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」、「国土数値情報」、e-Stat，東京不動產研究所整理。

東京人口明顯往都心集中。投資看站不看區：都心邊緣的舊市區，是人口成長線與價格線交叉的地方，這 34 站就是交叉點的清單。先從清單裡挑，再用〈同一區的房子為什麼價差這麼大〉裡的步行分鐘與淹水深度過濾。

進出站人次沒有回到疫情前，顯示通勤需求可能已經出現結構性變化。通勤便利的溢價比以前難撐，居住環境的權重在上升：以實務經驗建議，同樣的預算，不要為了離車站近 1 分鐘多付溢價，把錢放在公園、學區、低層住宅區這類環境條件上。

推計人口是趨勢推估，都心的成長取決於興建中的塔樓是否實際完工。買塔樓押的是完工後的供給，買舊區押的是已經住在那裡的人口，後者的預測風險小得多。

2025 年 23 區轉入超過前三名是足立區 +6,370（日本人 +5,404、外國人 +966）、世田谷區 +5,780（日本人 +4,670、外國人 +1,110）、大田區 +5,733（日本人 +5,303、外國人 +430）。淨流出的區有台東區 -32、千代田區 -51、中野區 -76、港區 -365、澀谷區 -794、豐島區 -2,250、新宿區 -3,776。

外國人淨流入超過日本人的區：沒有。23 區合計淨流入 39,197 人，其中 20 多歲 +75,667 人、30 多歲 -8,403 人，65 歲以上 -10,060 人。

表 2　23 區轉入超過與年齡（2025 年，人）

資料來源：總務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」（e-Stat），東京不動產研究所整理。

流入集中在足立、世田谷、大田、練馬這類外圍區，新宿、豐島、澀谷、港反而淨流出，而且新宿與豐島的流出主要是外國人往外搬。20 多歲是唯一大量淨流入的年齡層，65 歲以上幾乎每一區都在流出。

上一節的推計人口在都心成長，靠的是塔樓與遷入的年輕人；外圍區的淨流入以 20 到 39 歲為主。筆者推估，這群租客多為單身與新婚，需求集中在 25 到 45 ㎡、租金落在這個年齡層薪水付得起的區間。

實務上，買出租物件看該區轉入超過的結構，比看總人口有用。新宿、豐島這類外國人正在搬出的區，空置期會拉長，以實務經驗建議，算殖利率時可多留一個月空置當緩衝。

過去二十年看不出「升息、房價就跌」的固定關係：2013 到 2019 年利率降、房價漲，2020 年以後利率回升，房價照漲。但 2026 年 10 年期公債殖利率一年升了 1.3 個百分點，是二十年來最快，舊經驗不一定適用，所以利率是年底前最該盯的變數，不能只看最近的成交價。 （相關報導： 東京23區房價2026｜二十年翻一倍，港區每㎡200萬日圓、中央區同條件年增18.7% ｜ 更多文章 ）

不過東京不是一個市場，不同分區的價格和人口流入、年齡結構、租屋需求差很多；都心價格上漲，不代表所有區都會一起漲，需要把分區房價和人口變化放在一起看。看人口時，看 2040 年推計與轉入超過，不看進出站人次：都心邊緣的舊市區是人口線與價格線的交叉點，出租物件鎖定 20 到 39 歲淨流入的區。

接下來可以持續追蹤這四組數字：

1. 日銀政策利率與 10 年期公債殖利率（見〈東京 23 區房價 2026〉）。
2. 東京都銷售型公寓開工相對 2015 年前後高點的比例（以實務經驗建議，七成可當作觀察門檻）。
3. 辦公型 J-REIT 的股價、資產淨值、租金和出租率（見〈東京商辦整棟成交價〉）。
4. 各區轉入超過的年齡結構。

• 新建供給：e-Stat「建築着工統計」（2025 年 1 月起接 e-Stat 月報檔案第 18 表的東京都列，同一調查、同一定義），東京都新設住宅開工戶數的近 12 個月滾動合計，資料到 2026 年 8 月。銷售型為分譲住宅中的共同住宅（含木造等全部構造），出租公寓為貸家中的共同住宅（不含長屋建與一戶建）。開工不等於銷售。
• 人口推計：2020 到 2040 年的將來推計人口（500m 網格），以車站 800 公尺圈彙總；推計是趨勢推估。
• 進出站人次：車站別進出站人次，比較 2019 與 2023 年。
• 人口移動：總務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」2025 年，為市區町村之間的遷移登記，不含從海外入境。
• ㎡ 單價：國土交通省「不動産情報ライブラリ」，2025 年起的成交。
• 本文為公開資料的整理與統計分析，不構成投資建議。文中標示「以實務經驗建議」的門檻是筆者的實務經驗，不是報告資料的統計結果。

• 國土交通省｜建築着工統計調査報告
• 東京都｜住宅着工統計（令和 6 年，含戶均樓地板面積）
• 總務省統計局｜住民基本台帳人口移動報告
• 國土交通省｜国土数値情報ダウンロードサイト
• 國土交通省｜不動産情報ライブラリ
• 日本不動產數據報告 2026 年第 3 季｜東京 23 區房價與全國行情｜東京不動產研究所

＊本文授權自：東京不動產研究所。完整報告、互動圖表請至報告原文：《日本不動產數據報告》2026年第3季。

日本不動產數據報告系列： （相關報導： 東京23區房價2026｜二十年翻一倍，港區每㎡200萬日圓、中央區同條件年增18.7% ｜ 更多文章 ）

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