大阪的中古公寓5年漲了5成，東京只漲不到3成，看起來大阪在追東京，但東京的中古房價絕對數字幾乎是大阪的2倍。5年下來，買一間70平方公尺的公寓，東京比大阪要多付的錢多了約310萬日圓。東京每年搬進來的人是大阪的4倍，新房子又越蓋越少，房子再貴也有人接手，價差才會一直拉大。
2025年，大阪府中古公寓每平方公尺成交價中位數為55.6萬日圓，東京都為108萬日圓。中古公寓指的是二手公寓大樓；中位數則是把成交單價由低到高排列，取中間的數值，比平均數不容易受少數豪宅影響。
這組數字出自東京不動產研究所2026年9月發布的《日本不動產數據報告》。在2025年成交樣本達500筆以上的都道府縣中，大阪府的5年漲幅最高，其次是福岡縣、京都府，三地都超過東京都。
【大阪要漲到東京的2.3倍速度，價差才會開始縮小】
用報告的漲幅倒推，5年前大阪每平方公尺約37萬日圓，東京約85萬日圓，東京是大阪的2.3倍。起點差距大，大阪漲得再快，每平方公尺增加的日圓還是比較少。5年下來，大阪增加約19萬日圓，東京增加約23萬日圓。
只看最近一年也一樣。2025年東京漲8%，每平方公尺多了約8萬日圓；大阪漲12.4%，只多了約6萬日圓。以一戶70平方公尺、約21坪的公寓換算，5年前東京比大阪貴約3,360萬日圓，2025年變成約3,670萬日圓。
【東京一年淨流入6.5萬人，是大阪的4倍，接手的買方也多一倍】
東京的房價越墊越高，前提是有人接手。總務省「住民基本台帳人口移動報告」統計，2025年從日本其他地方搬進東京都的人，比搬出去的多6萬5千多人；大阪府多1萬5千多人，約是東京的4分之1。這份統計只算日本國內的搬家，不含從海外移入。
搬進東京的幾乎都是20到39歲，這個年齡層淨流入7萬6千多人，比全年齡合計還多。大阪20到39歲淨流入約1萬2千6百人，占總淨流入的8成。兩地的人口都靠年輕人撐住，東京的量卻大得多。福岡縣總數也是淨流入，20到39歲卻是搬出的人比較多。
成交量也反映這個差距。報告收錄2025年東京都中古公寓成交16,325筆，大阪府7,667筆，不到東京的一半。
東京的新房子又越蓋越少。東京都銷售型公寓開工到2026年8月的12個月只有19,459戶，約為2015年前後高點的42%。想在東京買房的人多，新屋少，需求轉到中古屋，中古價格跟著被撐住。
漲幅高的地方，不一定好脫手，成交量、流動性都是必須考慮的重點。（此處樣本數不代表實際成交量，但可以作為相對數字參考。）
| 都道府縣 | 2025年成交樣本數 | 每平方公尺單價（萬日圓） | 一年漲幅 | 五年漲幅 |
| 東京都 | 16,325 | 108.0 | 8.0% | 27.1% |
| 大阪府 | 7,667 | 55.6 | 12.4% | 50.5% |
| 京都府 | 1,214 | 53.8 | 7.6% | 34.5% |
| 福岡縣 | 2,598 | 42.1 | 5.3% | 43.6% |
| 山梨縣 | 63 | 29.4 | 56.2% | 69.0% |
表說：大阪、福岡、京都的5年漲幅都高於東京。山梨縣在本表中的漲幅最高，但全年成交樣本僅63筆，少數交易可能明顯改變中位數。筆數為報告收錄的樣本數，不是各地全部成交總量；單價為成交單價中位數。（資料來源：國土交通省「不動産情報ライブラリ」；東京不動產研究所整理）
＊本文授權自：東京不動產研究所。完整報告、互動圖表：《日本不動產數據報告》2026年第3季。原報告列出47都道府縣的完整房價與人口比較，可查看大阪、東京之外，其他地區的單價、漲幅與成交樣本數。
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