高市：「終於走到這一步」日本要管制外國人購屋 擬祭「炒房稅」 未來買房更嚴了

日本政府對外國人購買房地產的政策，正在從「掌握實態」逐步走向更具體的管制。

10月1日，自民黨外國人政策本部將一份新的土地政策提言送進首相官邸。共同社報導，高市早苗聽取提言後表示：「終於走到這一步。政府希望確實採取措施、做出因應。」高市並表達在10月5日召集的臨時國會提出《重要土地等調查法》相關修正案的意向，要求執政黨展開協調。

提言裡有兩件與房地產市場直接相關的事。第一，是把國防設施、國境離島等安全保障重要地區的土地取得，從現行「事前申報」進一步升級為「事前許可」。第二，是針對都市公寓的投機性買賣，自民黨要求政府研議包含稅制措施在內的綜合對策。

日本《重要土地等調查法》在2022年9月全面施行。目前政府可以把自衛隊基地、海上保安廳設施、部分核能設施及機場周邊約1公里，以及國境離島等指定為「注視區域」或「特別注視區域」。其中，特別注視區域內200平方公尺以上的土地或建物，只要涉及所有權移轉等契約，買賣雙方目前就必須事前向政府申報。

申報和許可的差別在於政府能不能擋。現行制度下，買家不需要先取得政府同意就能交易，政府掌握交易資訊後，可以調查土地後續怎麼使用；若出現妨礙重要設施功能的行為，政府可以勸告或命令停止。

自民黨的新提言希望進一步把土地「取得本身」納入審查。安全保障上重要區域內的所有權移轉，不問買方國籍，都要先取得政府許可；若審查認為存在安全風險，可以不予許可。外國政府、外國軍人、對外國政府負有協力義務者，以及這些人實質控制的公司等，被列為重點審查對象。無許可取得或以不正當手段取得許可，也建議新增罰則。

提言同時要求修法，讓皇居、國會議事堂與首相官邸等，也可以被納入重要設施的指定範圍。

因此，這套制度管的是地點，跟買方是哪國人無關。如果依照目前提言設計，日本人在指定區域買土地同樣需要申請；台灣人在指定區域之外購買一般住宅，也不會因此被禁止。

自民黨10月1日公布的官方說明指出，面對外國人購買公寓引起的社會疑慮，政府應為了抑制投機交易，採取「包含稅制措施在內的綜合性因應」。提言本文進一步強調，沒有實際居住需求的投機性交易，不論日本人或外國人都應抑制，並要求及早採取稅制措施。

國土交通省8月底提出的2027年度稅制改正要望，也已列入「研議抑制非實需投機交易的方策」，但沒有寫出具體稅目與稅率。

日本現行稅制本來就對短期炒房課比較重的稅。國稅廳規定，土地、建物出售時，以出售當年1月1日為基準，持有5年以下屬短期譲渡所得，所得稅率30%、住民稅9%；超過5年則分別為15%與5%，另外還須計入復興特別所得稅。短期轉售目前的稅負，本來就接近長期持有的兩倍。

至於下一步要再提高多少、持有多久才算投機、是否按居住地或國籍另外設計規則，目前都尚未定案。 （相關報導： 東京中古公寓28個月首跌 日本升息效應顯現 23區房租卻估5年再漲11% ｜ 更多文章 ）

海外已有更嚴格的案例。新加坡目前一般外國人購買住宅，須支付相當於房價60%的額外買方印花稅；加拿大則把非加拿大人購買都會區住宅的禁令延長至2027年，但設有多項例外。

這項政策跟台灣人有關，是因為台灣買家在流入東京的海外資金裡占比相當高。

日本國土交通省去年11月首次利用不動產登記資料，調查大城市新建公寓的短期買賣及海外住所取得情況。2025年上半年資料顯示，東京23區新建公寓由海外住所者取得的登記共有308件，其中台灣地址192件，占逾六成。

國交省今年9月15日公布了2025全年數字。東京23區海外住所者取得的新建公寓中，台灣地址254件，仍居第一；其次是英國73件、中國64件、新加坡34件。

這些數字統計的是登記地址所在地，跟國籍無關。一名住在東京、用日本地址登記的台灣人，在目前這批數據裡會被歸為「國內住所者」，不會算進台灣。

國交省最新數據沒有顯示海外住所買家比國內住所買家更熱衷短期炒作。

2024年東京23區新建公寓中，國內住所取得者在買進一年內轉售的比例為9.7%，海外住所取得者則是5.7%。短期轉售件數分別為1,968件與19件，海外住所者所占比重相當有限。

在國交省比對價格的樣本裡，海外住所者只占新建公寓短期轉售不到3%；2億日圓以上的新建公寓，調查期間甚至沒有出現短期轉售案例。國交省因此明確表示，看不出海外住所者正在積極短炒2億日圓以上高價住宅的趨勢。

日本政府接下來會取得過去一直缺少的關鍵資料，也就是國籍。法務省已確定，自10月5日起，辦理不動產所有權移轉等登記時，新登記名義人必須申報「國籍等」資訊。這裡的「國籍等」包含入管法規定的特定地域，台灣也在其中。

申報的國籍不會出現在一般人申請的謄本上。法務省表示，這些資料將作為不動產登記的內部檢索用資訊保存，而是讓國交省未來能進一步分析，究竟有多少外國人正在取得日本房地產。

接下來第一個觀察點，就是10月5日召集的臨時國會。高市已表態希望推動《重要土地等調查法》修法，真正的適用區域、審查標準，以及皇居、國會與首相官邸等是否納入，都要看正式法案內容。

另一個則是公寓稅制。自民黨已明確要求「及早」採取稅制措施，但究竟是提高短期轉售所得稅、另設新的交易成本，或採取其他方式，都還沒有定案。年底的稅制改正大綱會是第一個能看到答案的地方。

對台灣買家來說，日本還沒有要禁止台灣人買房，但原本相對寬鬆的取得制度，已經開始逐項補上新規則：登記要申報國籍，重要土地要事前許可，公寓短期炒作可能加稅。 （相關報導： 東京中古公寓28個月首跌 日本升息效應顯現 23區房租卻估5年再漲11% ｜ 更多文章 ）

＊作者經日本宅地建物取引士國考合格。