日本房市的海外買家正在換人。過去十多年，只要談到外國人買日本房，大多數人想到的都是中國買家。但《日經亞洲》（Nikkei Asia）近日指出，隨著中國經濟放緩、資本流動限制及地緣政治因素影響，中國買家近年逐漸退出日本住宅市場；相對地，台灣買家快速增加，已成為東京新建住宅最大的海外買家來源。
台灣成東京最大海外買家，但外國人其實沒有想像中多
日本國土交通省今年首度針對新建住宅海外買家進行調查。統計顯示，2025年1月至6月，東京都新建公寓買家中，海外居住者占3%；東京23區為3.5%；若限縮至千代田、中央、港、新宿、文京及澀谷等都心六區，海外買家占比則提高至7.5%。
若進一步分析海外買家的來源，東京23區308戶由海外居住者購入的新建公寓中，台灣買家192戶，占比超過六成，排名第一；中國買家30戶，新加坡買家21戶。這組數字透露出兩個值得注意的訊息。
第一，外國人並沒有大量買下東京住宅市場，海外買家占整體市場比例仍有限。
第二，海外買家的結構正在快速改變。過去由中國買家主導的市場，開始轉由台灣買家接棒。
日圓只是誘因，真正吸引台灣買家的是制度
市場普遍認為，日圓貶值是台灣買家增加的重要原因。但若觀察近年的購屋行為，匯率只是加速器，真正吸引海外資金的，仍是日本成熟的住宅制度。
日本住宅交易制度透明，產權清楚，租賃市場成熟，管理制度完整，即使海外屋主長期不住日本，也能透過管理公司維持住宅營運。相較之下，許多海外投資人更重視的是制度帶來的可預期性，而不是短期房價漲跌。
吳仕強指出，日本住宅市場已逐漸從高投報市場，轉向穩定資產市場。「東京房價近年已經上漲不少，如果只是追求高投報率，其實未必是最佳選擇。但如果從長期持有、資產配置及家庭規畫來看，日本住宅仍具有相當吸引力。」
日本政府開始關心的，不是誰買房，而是誰管理
海外買家增加，也讓日本社會開始重新檢視住宅管理制度。
近一年，日本媒體持續討論外國人取得不動產、空屋管理、管理費欠繳、社區治理，以及安全保障等議題。日本政府目前並未限制外國人購買住宅，也沒有規畫禁止海外人士取得日本不動產。但政府已陸續研議提高外國人購屋資訊透明度，希望更完整掌握海外屋主資訊及住宅用途。
吳仕強認為，日本政策方向不是「限制外國人買房」，而是希望建立更完整的管理制度。「真正需要管理的不是交易，而是交屋之後。政府希望知道房子是誰持有、由誰管理、是否有人可以聯絡。」他表示，對海外屋主而言，未來更需要注意的不是購屋流程，而是後續住宅管理、固定資產稅、管理費、修繕積立金、租賃管理及跨國報稅等問題。
為什麼是台灣？因為日本房子變成「成熟資產」
台灣買家進場日本房市，表面原因是日圓弱勢，但真正的結構原因更深。
第一，台灣房價長期偏高，尤其雙北核心區住宅總價持續攀升，相較之下，日本部分地區仍能找到租賃需求穩定、制度透明、總價相對合理的物件。
第二，日本不動產制度成熟。產權制度、交易流程及住宅管理相對完善，對海外買家而言，除了投資，也具有資產配置功能。
第三，台灣買家的需求正在改變。過去海外購屋多以租金收益或資產保值為主要考量，近年則逐漸加入子女教育、退休規畫、第二住所及跨國資產配置等需求。 （相關報導： NHK點名台灣錢進日本房市！除東京仍然便宜外，「這理由」連教授也心動 ｜ 更多文章 ）
東京住託代表、株式会社J&E代表取締役吳仕強表示，近兩年接觸的台灣客戶，詢問內容已有明顯變化。「以前第一個問題通常是『租金投報率多少』；現在更多人關心的是『房子適不適合長住』『未來孩子到日本念書能不能住』『交屋後誰協助管理』。」他認為，這代表台灣買家的需求已從短期投資逐漸轉向長期資產配置，日本住宅對許多家庭而言，已從投資商品，轉變為人生規畫的一部分。
