NHK 點名台灣資金，日本房市外資討論升溫
2026 年 5 月，NHK 以「房價高漲的背後是台灣資金？」為題，推出深度報導，追查台灣資金流入日本不動產市場的實際規模與背後動機。報導不只談房價，也把「台灣」「中國」「物價高漲」「外國人購屋」「管理糾紛」等關鍵字放在同一個脈絡中，顯示這個議題在日本輿論場已經從業界話題，進入一般大眾與政策討論視野。NHK 標題與摘要也可由公開索引確認。
報導一開始帶觀眾走進東京港區一間高級公寓。這間位於都心一等地的物件，面積約 170 平方公尺，開價超過 10 億日圓。負責帶看的日本不動產仲介表示，東京辦公室的客戶約 3 成是外國人，成交物件平均價格約 7 億日圓；其中，來自台灣的諮詢近年也明顯增加。外國買家偏好的區域，尤其集中在港區等都心高價地段。
這也正是 NHK 這次報導最值得注意的地方：日本房地產對外國買家而言，不只是「便宜」，而是同時具備投資、生活、教育、資產分散等多重意義。
「世界相比，東京仍然便宜」：台灣買家的第一個理由
NHK 也前往台北採訪一家大型不動產公司。該公司在日本也設有據點，每年仲介約 800 件日本物件。當天前來諮詢的，是一名在半導體相關企業擔任管理職的 40 多歲男性。他已經在東京豐洲擁有一間塔樓公寓，還向記者展示能眺望彩虹大橋與富士山的照片。
這名台灣買家給出的理由很直接：台北新屋價格已經大幅上漲，若和世界主要城市相比，東京仍然相對便宜。加上日圓貶值，他認為現在仍是投資日本不動產的好時機，也持續尋找下一個購入標的。
這段採訪讓「台灣買家為什麼買東京」變得更具體。對一部分高資產族群而言，日本房地產並不是單純的海外置產幻想，而是放在台北房價、日圓匯率、全球城市比較與資產配置裡一起評估。
台灣近年受半導體產業與高所得族群成長帶動，海外置產需求確實升高。NHK 報導中受訪的台灣不動產業者也表示，需求不只集中在住宅，部分客戶還開始詢問店鋪、旅館，甚至整棟大樓。
從投資到第二住家：台灣人買日本房的理由正在分化
NHK 報導中，另一個很有代表性的案例是一名 70 多歲的前大學教授。他參加日本不動產公司在台北舉辦的新築公寓個別說明會，重視的並不是短期投資報酬，而是日本的生活環境與下一代規劃。
他的孫女目前 6 歲，未來希望她能到東京念大學，因此想先在東京準備一間房子。這間房子在孫女長大以前，也可以作為家族來日本時使用的第二住家。他特別喜歡港區，認為那裡是文化、生活與城市機能都相對成熟的地方。
這個案例說明，台灣買家並不能簡單用「炒房」兩個字概括。根據 NHK 報導中日本不動產公司的整理，台灣客戶購買日本不動產的目的大致可以分為三類：約一半是重視利回り的投資需求，約四成是第二住家或實際使用需求，另有約一成是地緣政治風險與資產分散考量。
其中最具台灣特色的，就是「地緣政治風險分散」。受訪的前大學教授也坦言，沒有人知道台灣未來會如何，因此他希望替下一代多準備一個選項。日本與台灣距離近、文化與價值觀相對接近，也讓日本成為台灣高資產家庭思考資產與生活備援時的重要選項。
國交省首次調查：台灣在東京 23 區海外買家中最突出
NHK 報導之所以引起關注，是因為它並不只停留在個案故事，而是連到日本政府首次公開的調查資料。
日本國土交通省於 2025 年 11 月公布調查，分析 2018 年 1 月至 2025 年 6 月間，三大都市圈與地方四市約 55 萬戶新築公寓的登記資料，觀察短期轉售與海外地址取得情形。調查顯示，2025 年上半年東京 23 區新築公寓中，「海外有住所者」取得比例為 3.5%，都心六區則達 7.5%。
從整體比例看，外國買家並不是東京房價高漲的唯一原因。2025 年上半年，東京 23 區新築公寓買家中，「海外有住所者」只占 3.5%，大多數仍是日本國內買家。國交省資料也特別提醒，數字會受到當年供給物件類型影響，不能單純用單一年份判斷全部趨勢。
但若看海外買家的國家與地區分布，台灣的存在感確實非常明顯。國交省資料顯示，東京 23 區新築公寓的海外地址取得者中，近年以台灣、中國、香港較多；而最新期間台灣為最多，2025 年上半年登記件數達 192 件。
換句話說，外國買家整體占比未必高到能解釋全部房價上漲，但在特定區域、特定新築物件、特定價格帶與特定銷售現場，外資的存在感已經足以影響日本社會的感受。
外資購屋帶出管理問題，日本開始研究規制
NHK 這篇報導也觸及日本社會逐漸浮現的摩擦點：外國人大量購入公寓後，可能衍生管理組合運作困難與住戶溝通問題。
例如語言障礙、管理規約理解不足、管理費與修繕積立金繳納問題、空屋長期放置、使用方式與社區規則不一致等，都可能讓公寓管理組合感到棘手。尤其日本公寓是高度依賴管理組合與修繕積立制度運作的資產，買下房子並不代表只要付款就結束，後續仍必須共同承擔管理、修繕與社區規範。
這也是為什麼 NHK 在報導中把焦點從「誰在買房」拉到「買房之後如何共生」。日本不動產市場需要海外資金，但若缺乏足夠的語言說明、法規告知與管理支援，很容易讓外國買家被污名化，也容易讓日本社區產生反感。
日本政策討論才剛開始，重點不只是限制外國人
NHK 同步連結的相關報導，也提到韓國與澳洲對外國人不動產投資的管制案例。澳洲已有較明確的外資購屋申報與限制制度，韓國也曾針對特定區域實施管制。這些國際案例被帶入日本討論，代表外國人購屋問題已經不只是輿論情緒，而是逐漸進入政策設計層面。
目前日本對外國人購屋仍無明確限制，外國人與日本人原則上享有同等的不動產取得權利。但日本政府已開始研究是否在不動產登記中掌握國籍資訊，也持續調查大都市新築公寓短期轉售與海外取得的實態。國交省公開資料也指出，東京、大阪、京都部分區域的海外地址取得比例較高，且中心部比例更高。
另一個相關方向，則是經營・管理簽證審查趨嚴。這個簽證過去被部分外國人用來以設立公司、投資不動產或經營事業名義取得在留資格。近年日本已開始強化實質審查，要求申請者證明真正的營業活動與經營能力。這代表日本並不是全面排斥外資，而是更想區分「真正居住、經營、納稅、融入日本社會的人」與「只把日本不動產當成短期套利工具的人」。
台灣買家能見度上升，也代表責任上升
從 NHK 這個層級的媒體以台灣資金為主題做深度報導來看，台灣買家在日本不動產市場的存在感，已不只是業界知道的事，而是進入日本一般大眾的視野。
這本身就是一個訊號：日本社會與政策圈對外資購屋的關注度正在提高，後續制度調整的討論只會繼續。
但這個議題也不能簡化成「外國人買房害日本房價上漲」。從國交省數字看，海外地址買家的整體比例仍有限；真正需要被討論的，是外資在哪些區域、哪些物件中特別集中，以及這些買家是否理解日本的稅務、登記、管理費、修繕積立金、管理組合與使用規約。
對台灣買家而言，日本不動產仍然有吸引力。東京在國際城市比較中仍具價格落差，日圓匯率也提高了購買誘因；另一方面，教育、旅居、第二住家與地緣風險分散，也讓日本成為台灣高資產家庭的選項之一。
但未來買日本房，不能只看價格、地點與租金報酬，更要理解日本社區與制度的運作邏輯。日本市場正在歡迎資金，也正在要求更高的透明度與責任感。對真正想長期持有、正常管理、遵守規則的台灣買家來說，這反而可能是市場走向成熟的開始。
資料來源：
（相關報導：
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