台積電進駐熊本後，菊陽町周邊房價一路上漲，出租公寓、住宅與商業設施大量開發。但最新地價數據顯示，台積電帶來的熊本熱潮正在出現明顯分化。
熊本縣9月15日公布2026年基準地價，全縣地價平均上漲1.3%，連續第5年上升，但漲幅已連續兩年縮小，也是10年來首次低於全日本平均的1.5%。台積電所在地菊陽町及周邊住宅、商業地漲勢降溫，是主要原因之一。
菊陽町住宅地平均漲幅，從2025年的8.2%降至今年約3.7%；商業地更從17.4%降至6.6%。
熊本日日新聞指出，台積電周邊近年出租公寓與大樓大量興建，目前已出現供給過多、空屋增加的情況，獨棟住宅銷售速度也開始放慢。
但另一邊，工業地完全是不同景象。
工業地還在狂漲，菊池市衝全日本第一
熊本縣工業地今年平均上漲6.2%，已連續10年上升。
台積電周邊的菊池市更上漲26%，漲幅排名全日本第一；大津町排名全國第4，合志市第5。全日本工業地漲幅前5名，有3個就在熊本。
推高工業地價的力量已經不只有台積電本身，整個半導體供應鏈都在往熊本聚集。
熊本縣官方資料顯示，自2021年11月台積電宣布進駐後，截至2025年3月底，熊本縣與半導體相關企業簽訂的立地協定已達64件，預定投資總額約1兆6750億日圓，預計新增約4370個工作機會，而且這個數字還沒有把JASM第二工廠計入。
名單除了台積電在日本成立的JASM，也包括東京威力科創、三菱電機、東京應化、富士軟片電子材料、JCU等日本設備、材料與化學品企業。
台積電把熊本變成一塊磁鐵，吸來的不只有台灣供應鏈，還包括整個日本半導體產業鏈。
熊本的台灣人已增加到2108人
企業進來，人也跟著進來。
熊本縣官方資料顯示，2025年6月底縣內台灣籍居民已達2108人，占熊本外國居民約7%。2022年時只有349人，台積電駐在人員2023年8月開始進駐後，台灣籍居民快速增加，目前規模已經是當時約6倍。
這波人口增加也是前幾年菊陽町、大津町及合志市住宅需求快速上升的重要背景。
但住宅供給的增加速度也很快。
台積電剛宣布進駐時，市場先預期大量工程師、員工、供應商與家屬湧入，住宅、出租公寓、飯店與商業設施跟著搶建。幾年後，部分住宅市場已從缺房走向供給充足，甚至開始出現空屋。
企業設廠需要的工業土地則仍然有限。
因此現在的熊本，已經逐漸形成兩個市場。
一邊是住宅供給追上需求，地價仍在漲，但漲幅快速縮小；另一邊是半導體企業持續聚集，工業地仍然供不應求。
熊本房市不能再只看「台積電題材」
對台灣投資人來說，這個變化特別值得注意。
過去幾年只要提到熊本不動產，最大的題材幾乎就是台積電。台積電設廠、台灣人增加、供應鏈進駐，都被視為住宅需求與房價上升的理由。
現在最新地價已經顯示，不同用途的不動產開始走向不同方向。
菊陽町住宅地漲幅從8.2%降到約3.7%，商業地從17.4%降至6.6%；但菊池市工業地仍上漲26%，居全日本第一。
台積電帶來的熊本熱潮還在，只是市場已經走到下一階段。 （相關報導： 台積電進駐帶動！菊陽町周邊「單身者向」租金飆漲 超越熊本市 ｜ 更多文章 ）
住宅市場開始回到實際人口與供給決定價格，半導體產業聚落則仍在擴張。
