住家改建店面,為什麼不能想施工就施工、想把牆打掉就打掉?

2016-04-05 11:30

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找了好久,終於找到心目中理想的店面了!在教學醫院擔任主治醫師十幾年,有了良好的病患基礎,簡醫師決定自行開業。但是找適當的開業地點,讓他傷透腦筋,既不能離原先醫院太遠,又不可太過偏僻,不是租金太貴,就是地點不滿意,足足折騰了一年多,這才塵埃落定。

這是一棟住辦合一的綜合商業大樓,屋齡很新,住戶層次很整齊,管理上軌道,租金開價也公道,簡醫師一口氣把一、二樓都租下來,準備打通上下樓層做整體規畫。

但是問題來了:之前房東單純做住家使用,根本和醫療院所需要的開闊空間不符。

當簡醫師提出要把牆面打通、在室內另設一座能夠上下兩樓層之間的電梯時,房東倒抽一口氣,擔憂的說:「這麼大的工程,要不要找人評估看看再說呢?」

簡醫師爽快的答應了:「當然好!為房屋結構安全著想,這是一定要的啦!我也希望將來能安心的在福地看診啊!請專家鑑定的費用我出……」

鑑定經過

這是一棟包含連續三個門牌號碼的綜合商業大樓,屋齡七年,是地上十二層、地下三層的鋼筋混凝土造建築物,地下室為停車場,一、二樓供店鋪使用,三樓以上是住宅,本鑑定案標的物位在一、二樓。

案主是承租戶,也是一位醫生,想更改標的物原先的住宅用途,變成診所使用,需要拆除一些隔戶牆;並且另設一座電梯、方便病患上下樓層,不知是否會對整體建築物結構造成影響,因而提出申請鑑定。

更改建物用途,首先須考慮載重問題。於是向原屋主取得房屋的原始設計資料,進行比對後發現,原始設計是以店舖載重量加以規畫成三百公斤/平方米(每平方米三百公斤),和診所、手術室等的活載重相同,所以更改用途作診所使用,符合原房屋設計要求,並不會有害結構。

原屋主提供了非常詳盡的原始結構平面圖、建築平面圖、及相關附件資料,經現場勘查、比對後,發現因使用需求必須打掉的牆,都屬於非結構牆,並不是承載水平地震力及垂直荷重的剪力牆或載重牆,拆除這些沒有結構作用的牆,對於大樓的原始設計的耐震能力並不會減損,但是卻有可能降低原有房屋的耐震能力。

這點需要另外說明清楚,設計的耐震能力並不一定等於房屋的真正耐震能力,原因是有一部分非結構牆或其他構體,在實際的地震行為當中會影響房屋的耐震能力,有時候有正面的幫助,有時反而是負面的影響,視整體結構系統的配置情形而定。

案例中要拆掉的這些牆面,正上方、或正下方的樓層位置都沒有牆,屬於上下皆不連續牆,不連續牆對建物的耐震力不但沒有幫助,反而有應力集中的現象,拆掉反倒是件好事。

對於高樓層而言,上下不連續牆,負面大於正面;低樓層則視情況而定。而非結構牆對高樓層建築物影響較小,對低樓層影響反倒變大。

鑑定結果

經勘察結果,為變更用途而做的室內隔間改變,完全符合建築物原始設計載重,並沒有增加載重,所以不會影響結構安全。所欲打掉敲除的牆,都是些非結構牆及非連續牆,同樣不致讓耐震能力受損。

至於新設電梯,原舊有的樓梯系統拆除,拆掉的載重量遠比增加的還多,不會造成結構損害,因此做出須委請專業人員設計施工即可施作的鑑定報告,案主委任的工程改裝建築師也立即提出安全證明書,室內裝修工程順利如期進行、完工。

結構技師真心話

租店面作生意,一定先大刀闊斧改頭換面,不是敲掉什麼、就是加裝什麼,「厝主」(房東)不同意,「厝腳」(房客)拍拍屁股另尋他處開店,一翻兩瞪眼便是了,你說是不是?

像本案例這樣,房東房客攜手,為瞭解裝潢安不安全,一起找專家鑑定的,實在是少見,卻相當值得肯定,結果也是「雙贏」的局面喔!

這雖已是將近十年前的往事了,偷偷告訴你:這家診所早成為當地地標,生意興隆;而房東也穩穩的坐收了十年的房租。

所以不管開店做生意也好、租房子也罷,更改裝潢的幅度過大,怕房東反對,地點又好到你捨不得放棄時,千萬不要偷偷施工,建議委請專家做個屋況鑑定,讓專業人士來掛保證。

屋主謹慎保存結構設計圖,裝修既順又快

雖然本案已是陳年舊案,但我至今仍印象深刻,另一個主要原因是:鑑定過程相當平和順利,甚至可用一個「快」字來形容─鑑定快、勘查快、結案快、完工快!

為什麼能這麼「快」呢?和原屋主審慎看待各式各樣藍圖的態度有關。他保留了相當完整的原始設計圖、房屋結構平面圖、建築平面圖、結構設計配筋圖、水電設計圖……,所有蓋房子要用到的圖表資料,無論是立體或平面圖,通通保存完好,一張不缺。對台灣購屋者來說,這種謹慎對待建築物的態度,真是少之又少了。

正因為屋主提供鉅細靡遺的房屋起建資料,我們能立刻針對現場和原設計圖做比對、勘查,不必再跑工務局、或市都市發展局去申請調圖,不知節省了多少功夫。

保存仔細又有正確觀念的屋主,讓設計師、技師很快進入狀況,不論在鑑定過程或是裝潢設計方面,都幫了大忙。

我曾不只一次在上一本書中說過(請參考《這樣買房子最安全》),台灣人買房子,重視地段好不好、有沒有增值空間,卻常常忽略結構的重要性。在交屋時,會向原建設公司或屋主,索取施工結構設計圖、配筋圖、建築平面圖、水電設計圖等資料保存起來的,屈指可數。

其實日後要翻修房屋時,這些圖表都是重要依據,可以大大減少施工的冤枉路,少花很多錢,大家卻常常忽略。

房子原始設計圖是傳家寶,可保命傳家

一九九五年的阪神大地震,是日本二次世界大戰後最嚴重的震災,震垮近三十五萬棟房屋,災情慘重。但是不到幾年工夫,城市新生,建築物的重建,迅速而有秩序,令人不禁要問:他們是怎麼辦到的?

 我曾四度赴日考察,到災變現場尋求答案,發現當地不管是公寓住宅或大廈高樓,每棟都有管理委員會,收藏建築物的原始設計圖,不管遭受水、火、地震等災害,要進行何種翻修,調閱設計圖補強修復,按圖索驥十分方便,難怪重建恢復力驚人,我這才恍然大悟。

如果針對國內屋主來做個調查:家裡(或社區)有收藏結構設計圖、或建築平面圖、水電設計圖的,請舉手……,會有多少人呢?換作是你,正在閱讀此篇文章的你,有嗎?恐怕答案將會是否定的。

下次假使你要買房子,記住我的真心話:把房屋結構圖、建築圖收藏好,當做傳家寶一樣,它們真的非常有用,而且,總有一天會用到的。

本文經授權轉載自健行文化《這樣的房子不安全!實例解密:結構達人教你鑑定出房屋真相(增訂新版)》

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