住家改建店面,為什麼不能想施工就施工、想把牆打掉就打掉?

2016-04-05 11:30

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找了好久,終於找到心目中理想的店面了!在教學醫院擔任主治醫師十幾年,有了良好的病患基礎,簡醫師決定自行開業。但是找適當的開業地點,讓他傷透腦筋,既不能離原先醫院太遠,又不可太過偏僻,不是租金太貴,就是地點不滿意,足足折騰了一年多,這才塵埃落定。

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這是一棟住辦合一的綜合商業大樓,屋齡很新,住戶層次很整齊,管理上軌道,租金開價也公道,簡醫師一口氣把一、二樓都租下來,準備打通上下樓層做整體規畫。

但是問題來了:之前房東單純做住家使用,根本和醫療院所需要的開闊空間不符。

當簡醫師提出要把牆面打通、在室內另設一座能夠上下兩樓層之間的電梯時,房東倒抽一口氣,擔憂的說:「這麼大的工程,要不要找人評估看看再說呢?」

簡醫師爽快的答應了:「當然好!為房屋結構安全著想,這是一定要的啦!我也希望將來能安心的在福地看診啊!請專家鑑定的費用我出……」

鑑定經過

這是一棟包含連續三個門牌號碼的綜合商業大樓,屋齡七年,是地上十二層、地下三層的鋼筋混凝土造建築物,地下室為停車場,一、二樓供店鋪使用,三樓以上是住宅,本鑑定案標的物位在一、二樓。

案主是承租戶,也是一位醫生,想更改標的物原先的住宅用途,變成診所使用,需要拆除一些隔戶牆;並且另設一座電梯、方便病患上下樓層,不知是否會對整體建築物結構造成影響,因而提出申請鑑定。

更改建物用途,首先須考慮載重問題。於是向原屋主取得房屋的原始設計資料,進行比對後發現,原始設計是以店舖載重量加以規畫成三百公斤/平方米(每平方米三百公斤),和診所、手術室等的活載重相同,所以更改用途作診所使用,符合原房屋設計要求,並不會有害結構。

原屋主提供了非常詳盡的原始結構平面圖、建築平面圖、及相關附件資料,經現場勘查、比對後,發現因使用需求必須打掉的牆,都屬於非結構牆,並不是承載水平地震力及垂直荷重的剪力牆或載重牆,拆除這些沒有結構作用的牆,對於大樓的原始設計的耐震能力並不會減損,但是卻有可能降低原有房屋的耐震能力。

這點需要另外說明清楚,設計的耐震能力並不一定等於房屋的真正耐震能力,原因是有一部分非結構牆或其他構體,在實際的地震行為當中會影響房屋的耐震能力,有時候有正面的幫助,有時反而是負面的影響,視整體結構系統的配置情形而定。

案例中要拆掉的這些牆面,正上方、或正下方的樓層位置都沒有牆,屬於上下皆不連續牆,不連續牆對建物的耐震力不但沒有幫助,反而有應力集中的現象,拆掉反倒是件好事。

對於高樓層而言,上下不連續牆,負面大於正面;低樓層則視情況而定。而非結構牆對高樓層建築物影響較小,對低樓層影響反倒變大。

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