想躲房屋仲介費用,小心這樣做反而虧更多!專家揭4種買房的NG行為

2021-01-31 17:00

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買房時若耍小手段規避仲介費,小心不只日後吃上官司,還得支付最高6%的仲介服務費。(圖/591房屋交易網提供)

買房時若耍小手段規避仲介費,小心不只日後吃上官司,還得支付最高6%的仲介服務費。(圖/591房屋交易網提供)

買房學問大,因此不少民眾會選擇找專業的房仲人員協助處理,但畢竟別人提供服務,當然得要付出一定程度的服務費,不過有些民眾會以私下成交、或是買方不肯交付尾款給賣方等「奧步」,來規避支付仲介費,但這種行為很容易站不住腳,一被抓到後除了得吃上官司耗時傷財之外,買賣雙方到頭來還是得支付最高6%仲介服務費,得不償失。

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狀況1.屋主跟買方私下合意成交可行嗎?

一般來說,民眾委託仲介賣房,在委託售屋契約上大多都會訂有「禁止私下成交」條款,藉此禁止售屋者規避給付仲介的服務報酬。所謂的私下成交,就是指A屋主透過仲介公司代為售屋,房仲帶B買家看過房子,B買家也有意購買,但雙方卻因為價格談不攏而無法成交,之後在仲介不知情的情況下,A屋主與B買家自行簽署買賣契約買房,藉此規避仲介費。

但這樣的行為並不合法,台灣房屋新莊幸福店店長林志泓表示,根據內政部《不動產委託銷售契約書範本》11條規定,假如「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料,而委託人於委託期間屆滿後2個月內,逕與該資料內之客戶成交者」就屬於違反該項規定,需支付仲介費用。

而且,房仲在接手一個案子之後,得要與客戶來回溝通、比較物件優劣、尋找適合物件、調查清楚物件資料,等到顧客滿意確定簽約,房子過戶完成之後,房仲才能拿到全部的報酬,而這期間花的餐費、油錢都屬於房仲的無形成本。

不過,政理法律事務所李志正律師也表示,司法實務上對於「禁止私下成交」條款大都採從嚴解釋,但假如房仲有確認雙方條件保括買賣金額及標的都已經談好了,且雙方都是故意不去簽約,並且房仲也有做好舉證,例如有存對話紀錄、大樓監視器畫面以證明明確帶看大樓事實、不動產說明書簽名、拍照錄影等等的話,且房子的買家的確就是透過仲介牽線的那個原買家,則房仲是有理由討回仲介費用的,並可依照規定,要求屋主支付最高4%以及買方最高2%,合計總共6%的服務費。

有些買賣雙方會因為仲介費太貴,而決定私下成交。(圖/591房屋交易網提供)
有些買賣雙方會因為仲介費太貴,而決定私下成交。(圖/591房屋交易網提供)

狀況2.屋主跟A房仲簽了專任約 卻跑去找B房仲成交

再來,目前仲介所使用的委託契約分為「一般委託」及「專任委託」。一般約指的是可以同時託售多家房仲,管道比較多元,可提高銷售房屋的曝光度,但因各家仲介會流輪帶看,屋況維持較不易等種種問題,專任約則為只請求單一家仲介賣房,較常見於口碑佳或者專門經營同個社區的房仲,因簽專任約代表是獨家產品,因此仲介大多都會投入更多心力積極銷售,加上因為只尋求單一仲介的緣故,所以開價、議價流程及屋況維持較為單純。

但實務上部分屋主會先跟A房仲簽了專任約,最後卻因為B房仲仲介服務費收得比較便宜,因此透過B房仲成交,這時候屋主就屬於違反契約規定,林志泓說明,因為專任約就是獨家授權的概念,屋主不能自行銷售給親友或委託他人或其他同業銷售,契約中通常都會加註「若透過他家仲介成交,屋主須付出等同於服務費4%的違約金」,因此屋主若透過別家房仲成交,就得要付出4%違約金。

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