余伯泉觀點：修正公寓大廈條例的「法律漏洞」以維人民安居

「人民居家憲法」是內政部主管的《公寓大廈管理條例》（簡稱公寓條例）。「居家憲法」係指公寓大廈社區運作時可資遵循的最高準繩。如果社區運作時，可以故意不遵循公寓條例，以拿取利益，即便法院判決認定「違法」（沒有遵循公寓條例），但其拿取的利益仍然不是無效？則就可僥倖故意不遵循公寓條例以奪取利益，公寓條例就有崩解之虞。

大廈社區有什麼利益？誰窺視這個利益？大廈社區的基本利益是「龐大的管理費」，一個社區往往一年就有千萬上下的現金收入。誰會窺視這個大餅？首先是物業公司，其次是有些管委會的掌權者。物業公司只要掌控十來個社區，1年可掌控的資源就可高達1億上下。管理費以坪計算，每坪的費用越高，物業公司的潛在利益越大。於是物業公司會「連結」社區的管理委員會（管委會）漲管理費。

本文以具體個案說明物業公司如何鑽公寓條例的漏洞，連結管委會「違法」漲管理費，專制壟斷社區言論的驚人過程。其次，說明法院法官面對《公寓大廈管理條例》「法律漏洞」的「違法」事件時，竟然是鼓勵「違法」，懲罰「守法」。內政部宜儘速修訂公寓條例的法律漏洞；未修訂前，宜先以「行政手段」遏止歪風。

桃園某「歐╳社區」在2015、2016、2017連續3年，管委會按《公寓大廈管理條例》第30條的區權人大會（住戶大會）召集程序（「區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人」，這是「應」字），在會議通知列出漲管理費案，事先讓區分所有權人知悉。然後區權人大會時，經過贊成與反對雙方討論，連續3年管委會所提漲管理費提案，均被區權人大會否決。

2016年否決的原因之一是隔壁同級同戶數同年數的「S社區」管理費，不僅沒有調漲，還會因社區管理基金滿額了，有時可1個月免繳管理費。但「歐╳社區」從來沒有可免繳1個月管理費，還提案漲管理費，住戶認為管委會過於浪費，未節約支出。經住戶群檢討管委會的浪費項目後，2017年區權人大會通過提案，限制過於浪費的項目。因此「歐╳社區」每年將可減少100萬以上的支出。

筆者問過資深的物業管理人，該「歐╳社區」約400戶，每坪管理費50元，一年1000萬上下管理社區，夠不夠？他回答「夠」。亦即「歐╳社區」的管理費是夠的，更何況從2017起，每年還可多出100萬以上的經費，因此2018年管委會並無再提出漲管理費的必要條件。 （相關報導： 須文蔚觀點：要旅行也要造福社區的新世代 ｜ 更多文章 ）

不幸的是「歐╳社區」2018年區權人大會，換成「美╳華」物業公司處理，為達漲管理費，手段如下：1. 區權人大會的會議通知，不列出漲管理費案（牽涉百萬元的重大議案），不讓區權人事先知悉有漲管理費案，以免反對漲管理費者知悉後就會出席區權人大會。2. 私下先運作讓一些住戶支持漲管理費。3. 管委會月會的會議記錄均無漲管理費的討論，但區權人大會當天，突然出現「管委會4大委員（主委、副主委、財委、監委）」變換為住戶身份，提案漲管理費。主委身兼大會召集人又兼會議主席，可操控議程。4.這個漲管理費案，簡單幾行隨便寫寫，不讓住戶清楚知道管委會每年已經多出100萬以上的經費。5.算準大部分社區住戶不關心也不了解社區事務與財務，只要主席呼瓏一下，有人唱和一下，趁反對漲管理費者不在現場時，就偷襲以低空掠過。換言之，這不是無意的違法，而是「故意的違法」設計與操控，一場不公正的表決。

為什麼說是「故意的違法」呢？除上述行為事實可議外，「美╳華」物業公司在上述可議事件後，發出給住戶的「法律見解」公文，表示公寓條例「未明定開會內容具體要件」（亦即區權人大會的開會內容，可以不必事先告知區權人有漲管理費的內容），不承認違法（查未有違反程序之事實）。因此，不必主動補救，而是姿態很高，「不服結果」的住戶可自行聯署5分之1的區權人，召開臨時區權人大會。

但是當住戶按「歐╳社區」「公布欄使用管理辦法」，繳費200元欲公布住戶的集體簽名聯署，讓社區大部分住戶知悉漲管理費違法（違反公寓條例第30條的區權人大會召集程序）時。管理中心收錢卻不公布，催促仍拒不公布。於是住戶群被迫將集體聯署意見張貼於社區閒置的公佈欄，竟隔日立即被管理中心撕毀。第2次再張貼，管理中心竟然將整個公佈欄拆除，匪夷所思？台灣是民主社會，保障人民的公共言論自由，但是物業管理中心卻專制箝制社區公共言論，阻擋召開臨時區權人大會。

2019年區權人大會，住戶再提漲管理費事且批評管理中心阻擋公共言論的公布時，一名沒見過的深色衣壯男，類似黑道，貼身錄影威脅拉扯住戶，阻止發言。在場有人立即報警，警員趕到。但管理中心不處理，住戶面臨黑道威脅的無奈險境，參與社區事務意願冷淡。物業公司更囂張，當日提案支出很大筆的300萬工程，「美╳華」物業竟無任何財務說明，僅有「案由」35個字。住戶投票決議「不通過」。

物業公司與主席竟然第2次再表決，仍然決議「不通過」。在場住戶只剩不到100人（社區400戶），且有住戶表達質疑。但物業公司竟要求控制「點出席證」的物業人員，將不在場的出席證都算入。然後再表決第3次，紛亂中強制「通過」300萬的工程支出，匪夷所思？這種匪夷所思的強制通過程序，與2018年故意違法以「通過」漲管理費如出一轍。

物業公司為何敢「故意的違法」以拿取利益？原因是不管程序如何不堪，只要做成「區權人大會決議實質通過」，再加上「拖」字訣，就難以翻盤。什麼是「拖」字訣？就是目前《公寓大廈管理條例》有「法律漏洞」，當物業公司故意違法後，根據《民法》第56條，只要區權人在3個月內，沒有到法院要求撤銷區權人大會的決議，程序再不堪的決議，都有效成立了。

因此「美╳華」物業公司發出給住戶的「法律見解」公文，就是採「拖」字訣，一方面誤導住戶去聯署去說明去召集臨時區權人大會，一方面又專制阻擋住戶的公共言論阻擋聯署說明與召集，3個月很快就過去。「美╳華」物業公司的公文，當然故意隱匿最重要的「法律見解」：住戶必須3個月內到法院去撤銷區權人大會決議的有效性。 （相關報導： 須文蔚觀點：要旅行也要造福社區的新世代 ｜ 更多文章 ）

社區住戶通常不知道這個「3個月條款」，即便知道也不知如何寫法院狀子，即便會寫法院狀子，往往也不願涉入複雜的物業爭議，因此物業公司可以僥倖的「賭」，只要賭短短的3個月。另外政府也是明白宣導「先行政，後司法」。亦即社區以和諧為主，不要動不動就告法院，要珍惜司法資源。因此撤銷決議的3個月效期僥倖就拖過了。

本案牽涉3個基本爭議。

按《民法》社團篇第56條之規定為普通法，《公寓大廈管理條例》為特別法。 特別法優於普通法 。集合式住宅的自治管理，對區權人大會的召集、決議與《民法》社團篇的重點，有明確不同。法院面臨公寓大廈的「違法」事件時，因《公寓大廈管理條例》有「法律漏洞」，故有2個選擇：1.法院認定《公寓大廈管理條例》性質上比較接近地方自治條例，遠離社團性質，不合程序就不成決議，自始無效，無待法院來撤銷。2.法院以公寓條例第1條「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，直接採「應適用《民法》第56條」，撤銷決議的有效期是3個月。目前法院判例採用後者，等於是鼓勵利益關係人如物業公司「違法」以拿取利益，同時懲罰「守法」的住戶。

本案「守法」的住戶於2019年致函詢問公寓條例的掌理機關內政部營建署，如何面對「違法」？營建署回函「區分所有權人會議之決議應踐行條例第30條至第32條及第34條規定程序，始有效力」。亦即行政機關與法院意見相左。

目前行政機關與法院意見相左的判例，主要來自最高法院民97年7月24日97年度台上字第1562號民事判決。相關說明是：公寓條例就區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令或章程之決議效力為何？固未規定，惟參諸召集公寓大廈區分所有權人會議之人，多非法律專家，對召集程序或決議方法是否合於法令或章程，未必熟悉，如認召集程序或決議方法一有違反法令或章程之情事，即概認為無效，徒增糾紛，對於公寓大廈之區分所有權人未必有利，當非立法本意，此應屬法律漏洞，須類推適用其他規定填補之（參照高等法院 ，95，上易，181）。

2008年與當前時空已經很大不同。就本案而言，「美╳華」物業公司與管委會主委不是「對召集程序或決議方法是否合於法令或章程，未必熟悉」，也非不知道公寓條例法律，而是「鑽法律漏洞」，「故意違反法令」，奪取百萬元千萬元的利益。

此時法院面對這個「法律漏洞」時，是否應該同意行政機關的「應踐行條例第30條——規定程序，始有效力」，而非「類推適用其他規定填補之」，找了一個普通法《民法》第56條，強硬類推到特別法公寓條例，造成躺在法院裡面「好幾卡車的公寓條例與《民法》56條冤案」，鼓勵「違法」，懲罰「守法」，且這種冤案浪費人民與司法資源。

類似「美╳華」類型的物業公司不會只有1家，類似桃園「歐╳社區」其社區治理法規不足，引誘物業公司上下其手的社區，也不只一個。

本案的「歐╳社區」在2021年被法院認定「違法」（違反公寓條例第30條），但「違法」的「漲管理費」卻沒有被撤銷，因此懲罰「守法」的住戶，必須補交漲管理費的差價、罰款、利息及相關費。直言之，法院面對公寓大廈管理條例「法律漏洞」的「違法」事件時，竟然是鼓勵「違法」，懲罰「守法」。

當前內政部徐部長係律師出身，更宜儘速修訂公寓條例的法律漏洞；未修訂前，宜先以「行政手段」遏止歪風。行政手段的方法很多，例如檢討撤銷違法的物業公司之專業許可，尤其是故意違反者、行文全國物業公司不得鑽法律漏洞，故意違法者撤銷證照、社區總幹事違法者取消證照、社區總幹事執照考試加入此題目、行文全國社區管委會不得違反公寓大廈條例、行文全國社區，讓住戶知道若管委會違法時必須在3個月內同時到法院提告、內政部行文司法院表達對該法律的行政機關見解等等。

最後，違反公寓大廈條例第30條，同時就是違反區分所有權人會議決議通過的「住戶規約」之執行（以本案為例，違反歐╳社區住戶規約第3條的區權會召集程序，而且係屬故意違反），行政機關當然可以根據公寓大廈條例第48條開罰，不改善或不履行者，得連續處罰，以遏止鑽「法律漏洞」的歪風，以維人民安居。尤其當前社會型態，高比例的人民已經居住在公寓大廈，「人民居家憲法」不容崩解。 （相關報導： 須文蔚觀點：要旅行也要造福社區的新世代 ｜ 更多文章 ）

＊作者為朝陽科技大學華語中心主任