租金水準全球最高的香港辦公大樓（又稱寫字樓）租賃市場正褪去光環。社會騷亂和美中關係緊張為該市場帶來壓力，新冠疫情又讓情況雪上加霜。
經紀商和分析師們稱，香港高級辦公大樓的租金今年可能下降12%至20%，延續去年開始的下跌趨勢。
本文為風傳媒與華爾街日報正式合作授權轉載。欲看更多華爾街日報全文報導，請訂閱特別版華爾街日報VVIP方案，本方案僅風傳媒讀者專屬，以低於原價3折以下之全球最優惠價，即可無限暢讀中英日文全版本之華爾街日報全部內容。
得益於銀行、保險公司和律師事務所等國際企業以及渴望在香港發展業務的中國企業的強勁需求，香港甲級辦公大樓的租金在約10年時間裡一路走高。仲量聯行（Jones Lang Lasalle Inc.）去年的調查顯示，中環地區高級辦公大樓的租金為每年每平方英尺313美元，比曼哈頓中城的辦公大樓租金高48%。
但隨著越來越多的辦公空間閒置，這種漲勢已開始逆轉。目前空置率已升至5%，為全球金融危機結束以來的最高水準。仲量聯行駐香港的大中華區研究部主管黃志輝（Nelson Wong）稱，空置率上升已對租金造成壓力。他稱，房東更願意作出讓步，一些租戶正利用經濟低迷之機，以更優惠的租金續簽租約。
高力國際（Colliers International）香港商業物業服務主管顏慧萍（Fiona Ngan）稱，有些租戶正在就減租或推遲交租金進行談判，或者正考慮搬到租金更低的地區。
顏慧萍還稱，新冠疫情改變了一些公司的優先事項，提升了優良交通樞紐和強大房地產管理能力所具備的價值。顏慧萍稱，遠程辦公和辦公桌輪用制可使一些公司的辦公空間需求減少至多20%。
鑑於抗疫限制措施抑制了商業活動，導致公司推遲作出決策，任何復甦的步伐都將在一定程度上取決於香港經濟及其邊境重新開放的速度。
世邦魏理仕（CBRE）負責大灣區和香港地區的董事總經理郭富禮（Tom Gaffney）表示，租金和空置水準近期仍將承壓。他在談到企業租戶時稱：「未來6到12個月，很多公司真的會退租，」他說，「現實情況是，人們會放棄一些空間，他們會裁撤一些部門，削減業務。」
對香港置地（Hongkong Land Holdings Ltd.）、太古地產有限公司（Swire Properties Ltd.）和恆隆地產有限公司（Hang Lung Properties Ltd.）等業主來說，樓市低迷是令人頭痛的狀況，這些公司的股價已經大幅低於資產淨值。摩根大通（JPMorgan）分析師預計，這些公司以及他們追蹤的另外兩家上市地產公司的每股收益將下降。
一個關鍵問題是，來自中國內地業務的支持會有多大？中國內地業務是近年來推動香港辦公大樓租賃市場發展的一個因素。
第一太平戴維斯（Savills）駐香港的商業樓宇租務部主管劉偉基（Ricky Lau）說，長期來看，辦公大樓需求不太可能崩盤，來自中國的需求仍是一個亮點。
劉偉基說，隨著美中緊張關係升級，越來越多在美上市中資公司和未上市的科技新創企業會考慮在香港上市，有助於支持對金融服務的需求，也會推高對香港高級辦公大樓空間的需求。
今年稍早，電子商務巨頭阿里巴巴集團控股有限公司（Alibaba Group Holding Limited）在銅鑼灣時代廣場增租了一層辦公樓，將辦公面積擴大了約1/4，至8.5萬平方英尺。經紀商說，包括中國民生銀行股份有限公司（China Minsheng Banking Co.）在內的幾家中資銀行和券商也擴大了辦公空間。
有些企業則較為謹慎。高力國際的顏慧萍稱，儘管中國科技公司和其他中資公司在全球經濟低迷環境下更有韌性，但這類公司傾向於進行小幅度且循序漸進的擴張。 （相關報導： 華爾街日報》「新一代騙局已經出現」一位匿名做空者如何扳倒「中國星巴克」瑞幸咖啡？ ｜ 更多文章 ）
摩根大通亞洲房地產研究主管Cusson Leung稱：「考慮到企業普遍收縮規模，並且缺乏來自中國公司的新需求，我們預計近期市場對香港辦公大樓的需求不會回暖。」
