退休後想提前把房子、土地分給子女，原本是為了安排家族資產，沒想到卻可能讓每年地價稅暴增5倍！新竹市稅務局分享一名竹科退休高階主管老張的案例，他為了避免身後留下高額遺產稅負擔，打算將房屋贈與兒子、土地贈與女兒。然而，這樣的分產方式可能讓原本適用千分之2優惠稅率的土地，改按一般用地千分之10課稅，每年地價稅從5000元增加至2萬5000元，等於一年多繳2萬元。
明明都是自己的孩子，為什麼分別贈與房屋、土地，反而可能失去地價稅優惠？新竹市稅務局指出，關鍵在於房屋所有權人與土地所有權人的親屬關係。依《土地稅法》規定，想適用自用住宅用地千分之2優惠稅率，地上房屋必須屬於土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有；但兄妹屬於旁系血親，並不符合規定。即使房屋仍供家人居住，也不能因此直接享有優惠稅率。
2026年地價稅已於11月1日開徵，繳納期限至11月30日。稅務局也提醒，無論以贈與、買賣或繼承方式取得土地，只要土地所有權人發生變動，原有的自用住宅優惠稅率便不會自動延續，新所有權人仍須重新提出申請。
退休爸想把房子給兒子、土地給女兒！地價稅為何5000元變2萬5000元？稅務局揭1關鍵
新竹市稅務局2025年6月9日公布一項房地贈與規劃案例，竹科某科技公司退休高階主管老張，擔心未來身故後，子女可能需要負擔高額遺產稅，因此考慮提前進行財產安排，將名下房屋贈與兒子，土地則贈與女兒。
不過，稅務局依這項分產規劃試算後發現，原本土地符合自用住宅用地規定，每年只需繳納5000元地價稅；一旦房屋與土地分別登記在兒子、女兒名下，便可能失去原先適用的優惠稅率。
根據《土地稅法》第16、17條規定，一般用地地價稅基本稅率為千分之10，並依地價總額採累進方式課徵，最高可達千分之55；符合規定的自用住宅用地，則可適用千分之2優惠稅率。
以老張案例中的稅額計算，原本按千分之2稅率課徵，每年地價稅為5000元；若改以一般用地基本稅率千分之10計算，地價稅將增加為2萬5000元，不僅是原來的5倍，每年還要額外多繳2萬元。
房子給哥哥、土地給妹妹不能減稅？兄妹屬旁系血親、不符合直系親屬規定
這起案例真正影響地價稅的原因，並不是土地與房屋一定要由同一個人持有，而是分別取得房屋、土地的兩人，在法律上屬於什麼親屬關係。
新竹市稅務局指出，依規定，土地上的建築物必須為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有，才符合自用住宅用地優惠稅率的其中一項條件。所謂直系親屬，包括父母與子女、祖父母與孫子女等具有直系血親關係的人；但兄弟姊妹屬於旁系血親，不在上述適用範圍內。
值得注意的是，自用住宅用地優惠並沒有規定房屋與土地必須登記在同一個人名下。 只要房屋屬於土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有，仍可能符合這項要件，但還必須同時滿足戶籍、實際使用、面積等其他限制，才能經申請核准適用千分之2稅率。
地價稅自用住宅千分之2如何申請？稅務局揭3要件、2限制
新竹市稅務局說明，地價稅自用住宅用地優惠並不是只要房屋有人居住，就可以自動適用。依《土地稅法》第9、17條及相關規定，民眾須同時符合3項要件與2項限制。
首先，土地所有權人本人、配偶或直系親屬，必須至少有1人在該地址辦妥戶籍登記；其次，房屋不能出租或供營業使用；第三，土地上的房屋必須為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。
除了上述條件，土地面積也有限制。都市土地適用優惠稅率的面積不得超過300平方公尺，約90.75坪；非都市土地則不得超過700平方公尺，約211.75坪。
此外，土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，原則上以一處自用住宅用地適用優惠稅率為限。不過，依稅務機關說明，若另有符合規定的成年直系親屬設籍等情形，仍可能依規定申請其他處住宅用地適用優惠，須由地方稅務機關審核。
稅務局提醒，老張的案例即使符合其他戶籍與居住條件，只要房屋所有權人與土地所有權人的關係不符合規定，仍無法適用優惠稅率。因此，長輩在將房地分別贈與不同子女前，除了考慮財產分配，也應一併確認未來的地價稅負擔。
土地贈與子女後，爸媽繼續住也要重新申請？2026年另一案例多繳4倍稅金
除了房屋與土地分別贈與子女可能失去優惠，另一個容易忽略的問題，是土地移轉後原本核准的地價稅優惠，不會跟著所有權自動移轉。
新竹市稅務局2026年9月10日再次提醒，無論土地透過買賣、贈與或繼承取得，即使家人仍住在原本的房子，戶籍與使用情形也沒有改變，新土地所有權人仍應重新申請自用住宅用地優惠稅率，經審核符合規定後才能適用。
稅務局另以黃媽媽的情況舉例，她原本有一筆土地適用自用住宅用地千分之2稅率，每年繳納地價稅1萬元。2025年7月，她將其中二分之一的土地產權贈與成年兒子，雖然全家設籍及房屋使用情況都沒有改變，但兒子受贈後並未重新申請優惠稅率。
結果到了當年11月地價稅開徵，黃媽媽持有的另一半土地只需繳納5000元，兒子受贈的部分卻因改按一般用地千分之10課稅，須繳納2萬5000元。
也就是說，母子兩人持有相同面積、使用情況相同的土地，兒子的地價稅卻是媽媽的5倍。這起案例與老張計劃將房地分別贈與兒女的情況不同，前者是土地過戶後沒有重新申請，後者則是房屋與土地所有權人的親屬關係不符合規定。 兩者都可能失去原本的優惠稅率，但原因並不相同。
退休爸分贈房屋、土地後地價稅差多少？
2026地價稅11月30日截止！房地贈與後何時重新申請才有優惠？
至於自用住宅用地優惠稅率，土地所有權人應在當年度地價稅開徵40日前提出申請。2026年的截止日期為9月22日，經核准符合規定者，當年度即可適用千分之2稅率；逾期提出的新申請，則須從2027年起才能適用。
由於2026年申請期限已經過去，若民眾是在11月收到地價稅單後，才發現土地因移轉而未重新申請自用住宅用地優惠稅率，仍可向土地所在地稅務機關查詢並提出申請，但一般須等到次年度才能適用新核准的優惠。
申請方式包括向土地所在地地方稅稽徵機關臨櫃辦理、郵寄、傳真，或透過財政部稅務入口網及各地方稅務局網站辦理線上申請。依官方申辦資訊，通常須備妥戶籍及建築物所有權相關證明文件，實際應檢附資料依個案而定。此外，已經核准適用自用住宅用地稅率，而且土地所有權人、使用情形及減免原因都沒有改變者，原則上不必每年重新申請。
新竹市稅務局提醒，房地贈與子女可能同時涉及遺產與贈與安排，民眾不應只考慮未來的遺產稅負擔，也要評估土地移轉後是否仍符合地價稅優惠條件，以免原本為了分配財產，卻增加每年的持有成本。
Q1：房子登記哥哥名下、土地登記妹妹名下，還能申請地價稅2‰嗎？
依新竹市稅務局案例，兄妹屬旁系血親，不符合地上房屋必須由土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有的規定，因此不能僅憑自住及設籍情形申請自用住宅用地2‰優惠稅率。
Q2：房屋和土地一定要登記同一個人，才能享有地價稅優惠嗎？
不一定。依規定，地上房屋可以是土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有，不要求房地必須登記在同一人名下。但仍須符合戶籍、無出租營業、土地面積及其他條件，並經稅務機關核准。
Q3：土地送給成年兒子後，爸媽繼續住，地價稅還要重新申請嗎？
需要。土地所有權人只要因贈與、買賣或繼承而變更，即使爸媽繼續居住，戶籍及房屋用途都沒有改變，新土地所有權人仍須重新申請自用住宅用地優惠稅率。
Q4：女兒是土地所有權人，爸爸有設籍在裡面，可以申請自用住宅地價稅嗎？
爸爸屬於女兒的直系親屬，符合設籍關係的資格要求。不過，仍須確認地上房屋是否由女兒本人、配偶或直系親屬持有，以及有無出租營業、面積是否符合規定等條件，不能只憑爸爸設籍就直接適用。
Q5：2026年11月收到地價稅單才發現沒申請優惠，還能補申請今年2‰嗎？
一般不能。2026年自用住宅用地優惠稅率的新申請期限為9月22日，逾期申請經核准後，原則上須從2027年起適用。民眾可向土地所在地稅務機關查詢，或透過官方線上申辦系統提出申請。
