圖解》房子賣給親戚，差1個親等規定竟不同！國稅局揭哪些人須申報贈與稅

家人之間買賣房屋，明明有簽契約、付錢，為什麼還可能被國稅局認定為贈與？其實，同樣是將房子賣給親戚，爸爸賣給兒子，與叔叔賣給姪子，適用的贈與稅申報規定就不一樣。根據財政部國稅局說明，父母與子女屬於一親等，房屋買賣即使確實付款，仍須辦理贈與稅申報；叔叔與姪子則屬三親等，若是真實買賣，原則上無須申報贈與稅。不過，超過二親等也不代表房子怎麼賣都沒問題，若以顯著不相當的代價移轉房屋，價差部分仍可能被視同贈與，依法課徵贈與稅。

根據《遺產及贈與稅法》第5條第6款，二親等以內親屬間的財產買賣，原則上以贈與論，除非當事人能提出確實支付價款的證明，而且款項並非由賣方借給買方，或由賣方提供擔保向他人借得，才能排除視同贈與的規定。這項規定主要是為了避免有人透過買賣名義，將房屋等財產無償轉給家人。

不過，叔叔與姪子之間的親屬關係，已經超出這項規定的範圍。依照《民法》第968條的親等計算方式，父母與子女屬一親等，兄弟姊妹屬二親等，叔叔與姪子則屬三親等。2024年10月17日的《贈與稅節稅與申報實務》教材也指出，叔姪之間的財產買賣，無須依二親等以內親屬買賣規定申報贈與稅。

財政部臺北國稅局2023年10月31日發布的說明指出，二親等以內親屬間買賣財產，仍應填寫贈與稅申報書，並檢附支付價款的確實證明。若能證明買方確實付款，而且房款並非由賣方貸與，或由賣方提供擔保向他人借得，經國稅局認定符合規定後，就可排除視同贈與課稅。

問題在於，簽了買賣契約，不代表國稅局就會認定雙方真的完成交易。以爸爸將房子賣給兒子為例，如果兒子無法提出足夠的付款證明，或者房款其實是爸爸先借給兒子，再由兒子拿來支付給爸爸，即使帳面上有匯款紀錄，仍可能無法排除視同贈與的規定。若爸爸提供擔保，讓兒子向他人借款支付房價，同樣涉及法律明定的限制。

雖然叔姪屬於三親等，不適用二親等以內親屬買賣視同贈與的特別規定，但仍須留意另一項課稅風險。《遺產及贈與稅法》第5條第2款規定，若以顯著不相當的代價讓與財產，其差額部分仍可能被視同贈與。這項規定並未限定親屬關係，即使交易雙方超過二親等，也可能適用。

財政部高雄國稅局曾於2019年10月28日公布一件土地交易案例。當事人將名下土地以300萬元出售，但該筆土地的公告土地現值為650萬元，成交價格明顯偏低。國稅局依公告土地現值與成交價的350萬元差額認定涉及贈與，扣除當年度220萬元免稅額後，核定贈與淨額130萬元，應繳贈與稅13萬元。

這起案例雖然涉及土地買賣，但《遺產及贈與稅法》第5條第2款並未限制交易雙方的親等關係。因此，即使是叔姪之間的房地產交易，只要符合顯著不相當代價的認定條件，仍可能涉及贈與稅。國稅局說明，土地若以低於公告土地現值的價格出售，當事人可以提供鄰近類似土地的實際成交價格、法院拍定價格或其他客觀資料，證明成交價格與市價相當，爭取排除視同贈與的認定。若交易涉及房屋，則另有房屋評定標準價格等相關估價規定。

另外，上述案例發生於2019年，當時贈與稅免稅額為220萬元；2026年則為每位贈與人每年244萬元，不論贈與次數或受贈人數，都以同一年度的贈與總額計算。

沒有贈與稅，不代表買賣房屋就完全不用繳稅。財政部稅務入口網說明，親屬間移轉不動產，依交易方式與個別條件，還可能涉及土地增值稅、契稅、印花稅及房地合一所得稅等稅負。即使叔叔與姪子之間是真實買賣，符合免辦贈與稅申報的條件，仍應依相關規定辦理其他稅務及產權移轉程序。 （相關報導： 不是勞保勞退！勞工常忘記有「第3筆退休金」每年多拿8萬元，在職也能領、資格方式一次看 ｜ 更多文章 ）

參考資料：財政部臺北國稅局、財政部高雄國稅局、財政部稅務入口網、《遺產及贈與稅法》第5條、《民法》第968條、2024年《贈與稅節稅與申報實務》教材。

本文內容依據現行稅法及財政部國稅局公開資料整理，僅供一般資訊參考，不構成個別稅務或法律建議。實際課稅結果仍須依交易事實、資金流向及相關證明文件，由稽徵機關依法認定；如有疑義，建議洽詢國稅局或專業稅務人士。