林先生買賣農地，原本可以獲利300萬元， 但因他在持有期間卻把農地闢建為停車場使用，這一個動作，讓他原本可以大賺300萬元，變成倒賠50萬元，本來獲利也化為烏有。
故事的緣起
林先生在108年1月以1,500萬元，購入農地，並在持有期間，舖上水泥，闢建為停車場使用。
王先生看中這座停車場，擁有固定的租金收益，願意以2,000萬元購買王先生的農地，雙方於112年5月完成交易。
農地稅賦優惠條件
從大賺到賠錢的關鍵，原來林先生認為農地不用繳納不用繳「土地增值稅」，也不用繳「房地合一稅」。
然而，林先生不知道出售農地，需同時符合以下3種條件才能免徵稅賦：
1、農地必須是作農業使用，取得「農用證明」
2、經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」
3、農地的移轉必須是「自然人」之間的交易。
國稅局表示，依所得稅法第4條之5第1項第2款「符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地」免納所得稅規定，是為了鼓勵農地農用，千萬不要以為所有的農地都能享有稅賦優惠。
林先生名下的農地已變成停車場，無法取得 「農用證明」，就必須繳納「土地增值稅」和「房地合一稅」。
當農地非農用，土地增值稅的計算
更慘的是，臺中市政府地方稅務局說明，取得農地時申請不課徵土地增值稅，其前次移轉現值仍停留在前手取得的原地價，實質上為延緩繳稅時間。
當農地變更為非農業用地，則依法應課徵土地增值稅，且以該土地第1次不課徵土地增值稅之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
也就是，林先生自108年1月起持有的農業用地，購買時經核准不課徵土地增值稅，前手取得的原地價為88年1月之公告土地現值。
因農地已成為停車場，已不符合不課徵土地增值稅之規定。當林先生於112年5月出售該土地，課徵該筆土地自88年起土地增值稅，之前累積延緩課徵之土地增值稅1次繳納。
Ｒ姐的貼心提醒
因為多了一個動作，原本免納「土地增值稅」和「房地合一稅」的農地，因違規使用農地，原本免除的稅金加倍奉還。
政府對於農地所給予的稅賦優惠，先決條件都是「農地農用」。民眾應該謹慎考慮農地的使用方式，做任何投資或配置時，記得都要符合相關規定，以免損害荷包。
本文經授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅。（原標題：多了一個動作，王先生的農地買賣從大賺300萬變倒賠50萬）
責任編輯／林俐
