# 地政士  

為安全防盗 ，許多人會租用銀行保管箱，存放重要物件，珠寶首飾、黃金、外幣。資深地政士表示，如果都是珠寶黃金都是個人的沒問題，但千萬別把太太嫁妝、兒女們彌月金飾或是長輩們寄放珠寶黃金也放在一起，否則當保管箱承租人意外往生時，可能就會面臨遺產稅問題。真實案例：保管箱開箱如同「盲盒」最近有一例，正業地政士事務所所長鄭文在表示，一位民眾生前租用了一個銀行保管箱，日前......

繼承案件糾紛往往牽涉家族恩怨，一旦訴訟落幕，若忘了「清理戰場」，留下的法律註記可能成為日後交易的絆腳石。近期就有民眾辦理貸款時才驚覺，建物謄本仍留有「訴訟繫屬事實」註記，導致銀行遲疑，影響貸款進度。​正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，日前受客戶委託向銀行申請房屋貸款，因為該房屋不曾辦理貸款，所以沒有抵押權設定存在，市價近1000萬元，只辦理100萬元房貸，......

房屋買賣如何節稅是大學問，尤其父母與子女間，常透過買賣方式來避開贈與稅，到底該如何讓國稅局「信服」？有人建議可採用履約保證或價金信託，但正業地政士聯合事務所所長鄭文在直言，「完全沒有幫助！」反而還要多花不少手續費，關鍵仍在「金流證明」。

民法第1174條規定，繼承人可拋棄遺產。會用這條，一般是繼承人本身有大額債務，繼承了遺產，可能會被債權人扣押，因此拋棄繼承，留給其他兄弟姐妹。

藝人大S（徐熙媛）在日本因流感併發肺炎猝逝，此一噩耗震驚社會之外，也讓她的遺產分配與遺產稅成為關注焦點。據傳大S生前擁有約10億元身家，包括台北市價值達6億元的不動產等，使外界對遺產稅額如何計算產生許多疑問。

大S的新聞事件，大家在各個地方探討的都是屬於民法1138條的問題繼承人是誰？比例多少，跟兩個孩子的監護權會給誰？誰機會最大？

想適用自用住宅優惠稅率，得要符合規定，依照《土地稅法》第9條「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」這也因此讓很多房東不讓承租人設立戶籍登記或是營業登記，以為這樣就可以享受自用住宅用地的優惠稅率，但稅務人員查稅用心，也不是吃素的。

父母將房屋過戶給子女時，土地增值稅是關鍵成本，適用自用住宅優惠稅率可節省稅額。本文案例中母親將唯一房屋以買賣形式過戶給女兒，經協商買賣價格為500萬元，並利用贈與稅免稅額分2年協助女兒償還銀行貸款。第1年贈與244萬元減輕女兒貸款負擔，第2年再贈與244萬元使房貸幾乎清償。

日劇《地面師》熱播，但台灣曾經發生的真實「地面師」事件更加離奇，堪比八點檔電視劇。大約10年前，台灣一名女子盜用父親房產權狀借貸200萬元，事件曝光後引發一連串法律糾紛，不僅父親告女兒偽造文書，連協助的地政士及地政事務所的公務員也被牽連，最終全員都被起訴。

新北市政府教育局今(26)日與新北地政士公會合作，邀請5所偏鄉學童一起到板橋大遠百威秀影城欣賞113年最新柯南電影「100萬美元的五稜星」。教育局表示，感謝新北地政士公會號召理、監事們認捐，共同關愛與疼惜偏鄉學童，讓偏鄉孩子也能擁有坐在沁涼的電影院裡和朋友一起看最喜歡的柯南電影的美好回憶。

台灣詐騙集團的誆騙手法日新月異，為此也被受害者諷為「詐騙天堂」，先前除了爆出利用民眾熟悉的網購平台、郵局寄送包裹等方式進行詐騙，如今更有詐騙集團利用市政府社會局的名義，稱民眾有證件遭冒用盜領補助，還以「自證清白」為由要求民眾把銀行的存款全取出來、將房屋先做抵押，最後民眾被騙得財屋兩失，還得向友人急籌1200萬元將房子贖回。

通貨膨脹加重，讓房地產成為保值的最佳選項，近來房屋買賣交易的方式，也隨著通貨膨脹而有所改變。

特留份之「刃」，這一刀切下去，一邊是甜的一邊是苦的，很像人生百態，也是分遺產當中「幾家歡樂幾家愁」啊！

幾年前某一個耶誕節的前夕事務所接到了一通電話，電話中一位伯伯操著一口聽不太清楚的外省鄉音。

近年來做好遺產規劃的人們越來越多，對於稅額的細算，可以為繼承人省下更多的稅務負擔，更可以將省下的稅賦另作有效的運用！而由於物價指數的上漲，財政部對於遺產稅的扣除額作出了調整，六項扣除額的調整幅度高達12.7％，可以省下不少稅負！

台中去年5月發生震驚全台的「5億高中生案」，賴姓高中生的配偶夏男遭檢方認定「假結婚」，依偽造文書罪起訴。台中地院於今（4日）再度開庭，法院傳喚當時幫賴姓高中生和夏男證婚的3名證人，稱當時夏男和賴生之間全程沒有新人該有的喜悅或親密互動，連證婚完畢後說恭喜，夏男也完全沒反應。

繼承人們湊不出足夠的錢繳納遺產稅，以致於無法繼承遺產，這是實務上常見的問題，其發生的原因大多是沒有在生前做好遺產規劃，沒有先預先計算好可能遺產稅的稅額，如果一天家中長輩突然過世，繼承人才開始想要怎麼去繳遺產稅。又由於在未完稅前是不能辦理繼承登記，若是無法繳納遺產稅，只能眼巴巴看著大筆遺產，而無法繼承，也無法進行變賣。

「剩餘財產分配」是指夫妻法定財產制關係消滅時，雙方現存的婚後財產扣除婚姻關係存續中所負債務後，如有剩餘，其差額應平均分配的權利。這個權利是依據民法第1030條之1規定而設立的，目的是維護夫妻間的平等與公平。

據新聞報導，新北市八十二歲陳姓老婦人，去年十二月預立遺囑，將市價三千餘萬的一棟透天厝祖產指定由長子所生的長孫、次孫共同繼承，以確保祖產不旁落，她立下遺囑後八天即辭世，但家屬到國稅局辦理遺產稅時，卻被告知預立遺囑上的立遺囑人陳婦、代筆律師與另兩位見證律師，均僅是蓋章，未親自簽名，認定遺囑無效；陳婦的黃姓長子昨表示，向國稅局提出的訴願已被駁回，他將向三位律師提告求償三千萬元。

阿華與小芬有一個小孩小明，在阿華與小芬離婚時，小明為7歲。而雙方離婚時約定小明是由阿華及小芬共同監護。小芬在離婚後，名下有一棟房屋供出租使用，而小芬想說在她過世後，要將該房屋留給小明，但不希望讓阿華以小明的法定代理人身分，去將該房屋賣掉或侵占出租房屋的租金等等，經過詢問地政士（代書）的意見後，地政士（代書）提供法律意見，建議小芬可以預立遺囑，而在遺囑中將該筆房屋信託給自己所信任的人，例如銀行、自己的親屬等等，將來為她管理房屋的出租、收租金，再將租金的收益轉作小明的生活費用、教育費用等等，直到小明成年後，再將房屋過戶給小明，讓小明自己去管理處分房屋。期間阿華都不能插手該筆房屋的管理或處分，就算他是小明的法定代理人也是一樣的！如此一來，所有的疑慮都解決了！

當繼承發生時，如果兄弟姐妹之間感情融洽，總會有一位繼承人一呼百應請兄弟姐妹們準備相關資料，安排遺產稅申報，協議遺產的分配分式，順利的將爸媽的遺產完成繼承。如果兄弟姐妹間感情不睦，甚至偶有齟齬，可能就無法如此順利，也可能走上訴訟的道路。

家家有本難念的經，而「這本經」常常就是因為錢財而來。一名資深地政士就分享了一起案例，一個家庭中的小兒子得知父母的公證遺囑中留了房子給他，之後他開始對父母疏於照顧，沒想到媽媽一招讓他頓失房產，反被大哥給接收。

不動產的繼承型態有三種，分別為公同共有繼承、分別共有繼承以及分割繼承。

不動產移轉登記除了需要所有權人的同意之外，委託地政士辦理需檢附所有權狀正本、身份證影本、印鑑證明正本、印鑑章等「四大天王」，才能順利登記給新所有權人，缺一不可。雖然政府為了減少印鑑證明的核發，積極推動土地登記線上聲明措施，但是，實務上客戶委託我們辦理土地登記，依然以檢附印鑑證明正本居多，因為從日據時代到現在近百年養成的習慣，驟然改變，並非一蹴可及。

隨著時間轉變，早期的4房2廳的房屋式微，2房1廳的房屋崛起，早期子女北上打拼，好不容易存錢買了一間房屋，體恤父母親隨時會北上看孩子、孫子們，所以一定要留一間孝親房供父母親居住，因此，四房二廳是買房屋時的必要考量。

台中賴姓男高三生擁5億不動產，和夏男登記結婚後墜樓亡；賴母委任律師今天到台中地院遞狀聲請調查證據，也就夏姓地政士持有賴家土地權狀未歸還，提告業務侵占。

台中5億高中生墜樓案件，至今仍疑點重重！昨天（5/31）爆出死亡的賴姓高中生與配偶夏男，在案發前共乘電梯的畫面，2人互動冷淡、不似新婚配偶；案發後夏男更是換了一身衣服，徒步走到1樓，不但神色平靜，被員警詢問時，第一時間也未透露自己的「配偶」身分。對此，夏男竟辯稱，是因為當時忙於聯繫工作事宜，擔心搭電梯會斷訊。

台中一名賴姓高中生，日前因為繼承父親5億遺產，之後卻與26歲夏姓男子同婚登記，兩小時後突然墜樓身亡，全案撲朔迷離，目前進入司法調查，而賴姓高中生的生父，其龐大遺產也成為眾所矚目的焦點，據傳更不止有5億，賴父的身家更高達50億，還有之前接觸過的房仲也現身說法。

台中5億高中生案疑點重重，墜樓身亡的賴性高中生身家背景也引起外界討論，如今還有消息指出，曾有許多房產業者上門找賴父，表示可以幫忙處理土地，也有地政士關心，稱可找自己幫忙處理名下土地，也要小心遇上惡質代書，但賴父卻都一一回絕。

5月4日上午，台中市一名賴姓高中生和26歲夏姓男子登記同婚後2小時，竟於夏男在北屯區的10樓住處墜樓身亡。現年18歲的賴男才剛獲得父親生前過戶的30筆台中房地產，換算市價高達5億元，因此賴母出面控訴夏男為5億房產謀財害命，至今此案仍疑點重重。

台中一名擁有5億房產的賴姓男高三生在與26歲夏姓男子登記結婚後2小時，就意外墜樓身亡，事件引發外界關注，賴生家屬也指控夏男謀財害命，而對於賴生擁有之龐大房產，如今竟有消息透露，賴生從生父繼承了上千坪土地，粗估市值高達12億多；財經專家更爆料，賴家持有的房產主要坐落於台中北屯區，雖然過去是農田，但後來成為重劃區，價值也在一夕間翻倍，未來還有看漲趨勢。

台中擁有5億房產的賴姓高中生墜樓事件引發外界關注，檢警也大動作展開調查，今天（22日）上午10點展開偵查庭，遭指控謀財害命的夏男父子到案說明；經歷5小時庭訊後，2人被檢方請回，父子倆稍早步出地檢署，面對現場記者提問全程不發一語。

18歲的高中生，剛取得5億遺產，就跟代書助理同性結婚，2小時墜樓身亡！這實在是太駭人聽聞的新聞！18歲單獨擁有5億遺產，到底是不是好事？

民法第1189條，遺囑應依下列方式之一為之：

台中繼承5億遺產的高三賴姓男子墜樓事件近日引起全台關注，賴姓男子的母親表示，與兒子同婚的夏姓男子實則是謀財害命，也讓檢警立即大動作展開調查，不過公說公有理、婆說婆有理，夏姓男子出面駁斥，強調自己對賴家的情況一概不知，如今網路上的傳聞也有許多是片面之詞。不料，夏姓男子父親稍早前也發表聲明，再度掀起熱議。

震驚全台的台中5億高中生命案，該名高中生賴男，其母親19日出面控訴，4日和協助處理房產的夏姓地政士兒子結婚，未料兩小時後就墜樓身亡，認為夏男是謀財害命，引發關注。而這起事件也意外揭出賴男背景，其父親其實應該是阿公，因母親當年與公公發展出不倫戀，導致家庭破碎。

台中市賴姓高中生和26歲夏姓男子登記同婚後2小時，竟於夏男在北屯區的10樓住處墜樓身亡。現年18歲的賴男才剛獲得父親生前過戶的30筆台中房地產，換算市價高達5億，因此賴母出面控訴夏男為5億房產謀財害命。對此，有律師指出1種狀況下夏男會喪失繼承權。

台中一名賴姓高三男學生本月4日墜樓身亡，詭異的是該名男學生才剛繼承父親留下來的5億餘元房地產，事發當天竟被一名夏姓男地政士助理帶到戶政事務所登記同性婚姻，並且在約2小時後墜樓身亡。事件曝光後引發外界討論，除了事件情節詭異，外界也好奇賴姓高三生的5億房產從何而來？據悉，賴父因為投資有道擁有不少房產，但因為身體不好，近年才陸續將財產過戶給兒子，一個多月前全數過戶完畢不久便離世，怎料如今連兒子也出事。

台中高三賴姓男學生本月4日墜樓身亡，詭異的是該名男學生繼承父親5億元房產，當天他才被一名夏姓男地政士助理帶到戶政所登記結婚，怎料不到2小時後就墜樓身亡。賴母今日在市議員賴順仁陪同下召開記者會，質疑兒子可能遭到夏姓男子謀財害命並安排輕生案。

依據不動產經紀業管理第21條：經紀業與委託人簽訂委契約書後，方得刊登廣告及銷售...因為業者競爭的結果，上有政策，下有對策，以往的專任委託約（只委託一家），變成了一般委託約（同時委託很多家），以符合法律規定。

不動產的買賣有其特性，除了上市櫃公司礙於法令必須公告外，大多數的人都是低調進行，一直到地政事務所登記完成，實價登錄曝光後才會眾所皆知。因為買的人不想有競爭者出現，賣的人更是怕身份曝光，衍生困擾。

為協助民眾解決長期以來土地共有問題，雲林縣政府積極籌設地政免費諮詢服務據點，23日上午在縣府親民大廳舉行開辦記者會，由縣長張麗善、雲林縣地政士公會理事長林士博等人共同啟動這項服務。張麗善表示，目前全縣有42位地政士加入服務行列，免費諮詢時段為每週二下午2時至4時，諮詢地點為各地政士營業處所，歡迎民眾多加利用。張麗善指出，雲林縣長久以來有許多土地因為持分共有，衍生無法分割、使用、管理、處分等種種問題，不僅影響民眾權益，長期閒置也有礙市容及地方發展，她上任後接到許多鄉親陳情，希望公部門能幫忙解決這些問題，今天很高興向鄉親宣布，地政處與本縣地政士公會合作，在縣內各鄉鎮市設立地政免費諮詢服務據點，讓鄉親可以就地、就近諮詢土地問題，即時得到專業、便利的免費服務。社團法人雲林縣地政士公會理事長林士博表示，感謝雲林縣政府給公會機會為民眾服務，目前全縣有42位地政士加入諮詢行列，在地地政士最了解在地事，民眾只要有土地共有持分的問題，歡迎在每週二下午2點至4點，到各地政士營業處所諮詢。地政處指出，雲林交通不便，又以長者居多，全縣設有6所地政事務所，尚無法鉅細糜遺服務到偏遠民眾，基於服務民眾理念，縣府積極於本縣各鄉鎮籌設地政免費諮詢服務據點，邀請縣內地政士公會會員參與並製頒服務標章，懸掛於各個據點，便利民眾識別，並委由雲林縣地政事公會管理、執行。地政處補充說明，參與本服務的地政士名冊詳如附件，相關資訊置於本府地政處及本縣6所地政事務所網站，亦可向雲林縣地政士公會、地政處聯絡窗口及各地政事務所櫃台索取相關資料。為提升服務品質，建議提前以電話預約。

房屋的買賣金額很大，動輒千萬元起跳，而且稅賦繁雜，契稅、增值稅、舊制交易所得稅、新制房地合一稅...還沒有成交，就已經頭皮發麻；另外，還有總價、付款方式、點交時間、履約保證...，讓很多的自售屋主，望之卻步，這時專業的地政士就成了最有力的幫手。（延伸閱讀：買房的人這麼多，為何我的自備款高達71%？專家：超過這數字，銀行頂多只能借4成）

近期北市出現兩件繼承案例，同樣都是父親逝世且子女繼承房子，由於繼承過程中步驟及做法的不同，其中一家人省了130萬元稅金，另一家人卻得支付高達百萬的稅金。繼承遺產該如何省下這筆支出？台中市稅務局給出解答，夫妻任何一方死亡，只要是剩餘財產較多的一方先過世，另一方若能善用配偶剩餘財產差額分配請求權，即可省下百萬稅金。

買了新房子如果沒有急迫入住需求的話，不少人會等到要入住時才順便將戶口遷入，不過其實買房戶口有沒有遷入就會影響自用住宅的資格，專家表示，除了每年在申報地價稅差額將達到4倍以上，得需繳納較多的稅金之外，未來出售房屋的話，也無法享有土地增值稅和房地合一稅的優惠稅率，不可不注意！

法律之下，有專業完整論述，結局就不同了！資深地政士協助一名離婚女處理「誤觸」的房地合一稅，歷經8個月復查申請，終於獲得註銷應納稅額339萬元，獲知此訊息，該名地政士直呼「等於馬上賺回一台BMWX5」。

全民抗疫，齊心協力！台中市不動產代銷經紀商業同業公會在7月26日捐贈防疫物資予以台中市政府地政局，包括透明護目鏡、防飛沫防護面罩各1300個、自動感應測溫酒精噴霧機26台，並由公會理事長蘇興民、台中市地政局長吳存金於中山地政大樓外代表捐贈與受贈。吳局長表示，防疫物資將妥善配置於地政局及台中11個地政事務所，確保一線同仁與洽公民眾健康。

3月11日行政院院會通過房地合一稅修正草案，其中3個稅率年限被延長（45%35%15%），1個公司法人被取消（原20%），1個預售屋被列入，我們戲稱它為台灣版的311房市大地震。

2020年房產網路熱搜關鍵字出爐，「實價登錄」排名第1！根據中信房屋統計網路商所提供的資料顯示，「實價登錄」的搜尋排名最高，平均每月約可達30萬次以上，其餘關鍵字以房屋租賃相關的字組最多，顯示民眾對房地產議題不分是買賣或租賃，只要牽涉居住問題都會相當關心。

今(18)日行政院跨部會小組擬改革房地合一稅制，初步研議將短期持有的時間定義，從原本的2年延長為5年，出售稅率交易利得，也從原本的取得後1年內交易，延長至2到3年，讓外界認為將大大壓制投資客短期炒作的空間。但事實上，真的是這樣嗎？