「該補破網了！」房地合一稅升級也沒用？ 資深代書揭投資客現賺25%、鑽漏洞節稅大法

今(18)日行政院跨部會小組擬改革房地合一稅制，初步研議將短期持有的時間定義，從原本的2年延長為5年，出售稅率交易利得，也從原本的取得後1年內交易，延長至2到3年，讓外界認為將大大壓制投資客短期炒作的空間。但事實上，真的是這樣嗎？

12月7日中央銀行的一紙打炒房行政命令，讓投資客及建商們措手不及，對於建商來說，將購地貸款由原本的無規範改成6.5成，且保留1成動工後才撥款，另外需檢附具體興建計畫。

上有政策，下有對策

自然人的第3戶購置貸款也降為6成，且無寬限期，另外，最多人使用的公司法人購置貸款，第一戶僅能貸款6成且無寬限期，第二戶貸款5成無寬限期，新北市地政士公會公關主委鄭文在指出，央行這招是直接斷了投資客的金援。

「最近的一人公司真的很多，看似景氣復甦，公司林立，其實多是為了降房地合一稅才設立，原因是個人房地合一稅，非自住是15%至45%，法人則是單一稅率20%。」鄭文在說。

但是，別忘了上有政策，下有對策，鄭文在表示，在政府防堵法人單一稅率20%前，早有一群投資客去拆解房地合一稅的內容，這群投資客發現設置公司法人作業成本偏高，必須請會計事務所做帳、報稅、記帳等，是一筆不小的開銷。所以他們直接從土地增值稅下手，明確簡單，還免作業成本及記帳費。

鄭文在表示，政府為了避免重複課稅，房地合一稅在課徵土地增值稅後，可以從房屋土地交易所得額中，再扣除因為繳納土地增值稅的土地漲價總數額。重點來了，土地增值稅稅率是20%、30%、40%，房地合一稅非自住是45%、35%、20%、15%。

打房的同時，投資客已經超前部署完成

也就是說，如果高報土地移轉現值，只要繳納20%的土地增值稅，就可以避免第一年45%的房地合一稅，賣方現賺25%，且墊高的土地移轉現值還可以在買方再出售時「超前部署」免受土地增值稅的課徵，投資客何樂而不為？

鄭文在分享，有一個投資客賣了一間近800萬元公寓，沒有裝潢、未滿一年，現賺110萬元，如果以必要費用5%計算，所得金額為70萬元，此時必須繳納的房地合一稅為70萬元的45%，也就是31.5萬元。

但是，這名賣方卻將這70萬元轉換成土地漲價總數額，讓政府課徵土地增值稅，結果是只要繳納70萬元的20%，也就是14萬元，現省17.5萬元。 （相關報導： 打房狠咬投機客，房價就會跌？專家憂：真正的玩家殺不死 ｜ 更多文章 ）

鄭文在指出，土地增值稅20%稅率就和現在打房的公司法人購置住宅稅率相同，而且還保證免設立公司、保證免會計事務所記帳、保證買方短期內移轉不用再繳土地增值稅。「看來打房的同時，投資客們已經超前部署完成，並且截彎取直，直球對決，房地合一稅也該補破網，檢討一下了。」